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Achat : Appartement Mulhouse (68100)

VilleMulhouse (68)
Surface78
Coût Total155 340
Loyer Annuel9 517
Rentabilité6.13%
Cashflow/mois-109
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 384,62 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 78 m², 4 pièces, 2 chambres, Cave, Ascenseur, 1 garage, 1 place de parking

À la recherche d'un appartement T3 à vendre à Mulhouse offrant confort, praticité et beaux volumes ? Découvrez ce 3 pièces de 78 m2 , idéal pour un jeune couple, une petite famille ou un premier achat.   Situé dans une résidence avec ascenseur, cet appartement propose une distribution fonctionnelle et agréable à vivre. Il se compose de deux chambres, d'une salle de bain, ainsi que d'un espace cuisine à aménager selon vos envies. Sa surface généreuse permet d'envisager un intérieur confortable, pratique et facile à personnaliser.   Ce bien dispose également de prestations appréciées au quotidien : une cave en sous-sol, parfaite pour le rangement, ainsi qu'au moins un garage, un véritable atout pour le stationnement et le confort de vie.   Son emplacement à Mulhouse constitue un point fort supplémentaire, avec un accès simple aux commodités, aux services et aux déplacements du quotidien.   Proposé au prix de 108 000 Eur, cet appartement représente une belle opportunité pour acquérir un bien spacieux et fonctionnel à Mulhouse.   Une belle opportunité à découvrir rapidement. Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, contactez Julien immo     - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Mulhouse
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68100
Coordonnées : 47.749490, 7.339780
Total : 155 340
Prix d'acquisition : 108 000
Travaux : 38 700
Valeur du bien : 146 700
Frais de notaire : 8 640
Coût estimé : 8 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78
Loyer prédit : 10.17€/m²/mois
Fourchette : 7.81€ - 13.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 793€/mois
Loyer annuel estimé : 9517€/an
Fourchette totale : 610€ - 1032€/mois
Fourchette annuelle : 7314€ - 12383€/an
Rentabilité brute :6.13%
Fourchette de rentabilité :4.71% - 7.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 340
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :777,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :45,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 822,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 960,60
Coût de l'assurance :13 592,25
Taxe foncière : 951,72€/an
Soit par mois : 79,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 793,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 902,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-109,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, peinture et revêtement de sol
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement possible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour de l'électricité
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 700(496 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€ = 8000€ (incluant plomberie, électricité, peinture, revêtement de sol, main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€ = 6000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage, main d'œuvre)
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 100€ = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200
    Peinture salon: 20 m² × 60€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mulhouse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 793 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 517 €/an
Calcul : 793 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 369 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 340 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 544 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 952 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 564
Revenus locatifs : +9 517
Charges déductibles : -45 564
Résultat foncier Année 1 : -36 047(Déficit de 36 047 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 647
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 864 €/an
Revenus locatifs : +9 517
Charges déductibles : -6 864
Résultat foncier Années 2+ : 2 653 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14646.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 51745 5695 374-36 05221 400 €14 652 €14 652 €
29 7086 7285 2332 979--11 673 €
39 9026 5835 0873 319--8 354 €
410 1006 4324 9363 668--4 686 €
510 3026 2754 7804 026--659 €
610 5086 1134 6184 394---
710 7185 9464 4504 772---
810 9325 7724 2775 160---
911 1515 5924 0975 559---
1011 3745 4063 9115 968---
1111 6015 2133 7186 388---
1211 8335 0143 5186 820---
1312 0704 8073 3117 263---
1412 3124 5933 0977 719---
1512 5584 3712 8768 187---
1612 8094 1412 6468 668---
1713 0653 9042 4089 162---
1813 3263 6572 1629 669---
1913 5933 4021 90710 191---
2013 8653 1381 64310 727---
2114 1422 8651 36911 277---
2214 4252 5811 08611 843---
2314 7132 28879312 425---
2415 0081 98448913 023---
2515 3081 67017513 638---
TOTAL304 839154 04677 961150 79321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 793
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 517 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 999 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 999-6 420+8 419
2+1 9990+1 999
3+1 9990+1 999
4+1 9990+1 999
5+1 9990+1 999
6+1 999+1 120+879
7+1 999+1 432+567
8+1 999+1 548+451
9+1 999+1 668+331
10+1 999+1 790+209
11+1 999+1 916+83
12+1 999+2 046-47
13+1 999+2 179-180
14+1 999+2 316-317
15+1 999+2 456-457
16+1 999+2 600-601
17+1 999+2 748-749
18+1 999+2 901-902
19+1 999+3 057-1 058
20+1 999+3 218-1 219
21+1 999+3 383-1 384
22+1 999+3 553-1 554
23+1 999+3 728-1 729
24+1 999+3 907-1 908
25+1 999+4 091-2 092
Total+49 975+45 238+4 737
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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