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Achat : Appartement Mulhouse (68100)

Bien expiré
VilleMulhouse (68)
Surface78m²
Coût Total155 340€
Loyer Annuel9 517€
Rentabilité6.13%
Cashflow/mois-109€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 384,62 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 78 m², 4 pièces, 2 chambres, Cave, Ascenseur, 1 garage, 1 place de parking

À la recherche d'un appartement T3 à vendre à Mulhouse offrant confort, praticité et beaux volumes ? Découvrez ce 3 pièces de 78 m2 , idéal pour un jeune couple, une petite famille ou un premier achat.   Situé dans une résidence avec ascenseur, cet appartement propose une distribution fonctionnelle et agréable à vivre. Il se compose de deux chambres, d'une salle de bain, ainsi que d'un espace cuisine à aménager selon vos envies. Sa surface généreuse permet d'envisager un intérieur confortable, pratique et facile à personnaliser.   Ce bien dispose également de prestations appréciées au quotidien : une cave en sous-sol, parfaite pour le rangement, ainsi qu'au moins un garage, un véritable atout pour le stationnement et le confort de vie.   Son emplacement à Mulhouse constitue un point fort supplémentaire, avec un accès simple aux commodités, aux services et aux déplacements du quotidien.   Proposé au prix de 108 000 Eur, cet appartement représente une belle opportunité pour acquérir un bien spacieux et fonctionnel à Mulhouse.   Une belle opportunité à découvrir rapidement. Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, contactez Julien immo     - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Mulhouse
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68100
Coordonnées : 47.749490, 7.339780
Total : 155 340€
Prix d'acquisition : 108 000€
Travaux : 38 700€
Valeur du bien : 146 700€
Frais de notaire : 8 640€
Coût estimé : 8 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 10.17€/m²/mois
Fourchette : 7.81€ - 13.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 793€/mois
Loyer annuel estimé : 9517€/an
Fourchette totale : 610€ - 1032€/mois
Fourchette annuelle : 7314€ - 12383€/an
Rentabilité brute :6.13%
Fourchette de rentabilité :4.71% - 7.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :777,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :45,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 822,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 960,60€
Coût de l'assurance :13 592,25€
Taxe foncière : 951,72€/an
Soit par mois : 79,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 793,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 902,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-109,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, peinture et revêtement de sol
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement possible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour de l'électricité
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 700 €(496 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€ = 8000€ (incluant plomberie, électricité, peinture, revêtement de sol, main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€ = 6000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage, main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€ = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mulhouse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 793 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 517 €/an
Calcul : 793 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 369 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 340 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 544 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 952 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 564 €
Revenus locatifs : +9 517 €
Charges déductibles : -45 564 €
Résultat foncier Année 1 : -36 047 €(Déficit de 36 047 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 647 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 864 €/an
Revenus locatifs : +9 517 €
Charges déductibles : -6 864 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 653 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14646.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200 €(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 517 €45 569 €5 374 €-36 052 €21 400 €14 652 €14 652 €
29 708 €6 728 €5 233 €2 979 €--11 673 €
39 902 €6 583 €5 087 €3 319 €--8 354 €
410 100 €6 432 €4 936 €3 668 €--4 686 €
510 302 €6 275 €4 780 €4 026 €--659 €
610 508 €6 113 €4 618 €4 394 €---
710 718 €5 946 €4 450 €4 772 €---
810 932 €5 772 €4 277 €5 160 €---
911 151 €5 592 €4 097 €5 559 €---
1011 374 €5 406 €3 911 €5 968 €---
1111 601 €5 213 €3 718 €6 388 €---
1211 833 €5 014 €3 518 €6 820 €---
1312 070 €4 807 €3 311 €7 263 €---
1412 312 €4 593 €3 097 €7 719 €---
1512 558 €4 371 €2 876 €8 187 €---
1612 809 €4 141 €2 646 €8 668 €---
1713 065 €3 904 €2 408 €9 162 €---
1813 326 €3 657 €2 162 €9 669 €---
1913 593 €3 402 €1 907 €10 191 €---
2013 865 €3 138 €1 643 €10 727 €---
2114 142 €2 865 €1 369 €11 277 €---
2214 425 €2 581 €1 086 €11 843 €---
2314 713 €2 288 €793 €12 425 €---
2415 008 €1 984 €489 €13 023 €---
2515 308 €1 670 €175 €13 638 €---
TOTAL304 839 €154 046 €77 961 €150 793 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 793 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 517 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 999 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 999 €-6 420 €+8 419 €
2+1 999 €0 €+1 999 €
3+1 999 €0 €+1 999 €
4+1 999 €0 €+1 999 €
5+1 999 €0 €+1 999 €
6+1 999 €+1 120 €+879 €
7+1 999 €+1 432 €+567 €
8+1 999 €+1 548 €+451 €
9+1 999 €+1 668 €+331 €
10+1 999 €+1 790 €+209 €
11+1 999 €+1 916 €+83 €
12+1 999 €+2 046 €-47 €
13+1 999 €+2 179 €-180 €
14+1 999 €+2 316 €-317 €
15+1 999 €+2 456 €-457 €
16+1 999 €+2 600 €-601 €
17+1 999 €+2 748 €-749 €
18+1 999 €+2 901 €-902 €
19+1 999 €+3 057 €-1 058 €
20+1 999 €+3 218 €-1 219 €
21+1 999 €+3 383 €-1 384 €
22+1 999 €+3 553 €-1 554 €
23+1 999 €+3 728 €-1 729 €
24+1 999 €+3 907 €-1 908 €
25+1 999 €+4 091 €-2 092 €
Total+49 975 €+45 238 €+4 737 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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