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Appartement 2 pièces 42 m²

VilleArmentières (59)
Surface42m²
Coût Total76 200€
Loyer Annuel7 429€
Rentabilité9.75%
Cashflow/mois+153€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 42 m²
Prix au m² : 1 547,62 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 42 m²

À vendre – Appartement avec fort potentiel au cœur d’Armentières Situé en plein centre d’Armentières, à proximité immédiate des écoles, commerces et transports, cet appartement de 42 m² offre un cadre de vie pratique et recherché. Au dernier étage d’un immeuble, il bénéficie d’une vue imprenable sur la ville et ses alentours : nord-est. L’appartement se compose de : • un séjour - cuisine de 17 m² en tout • une chambre de 10 m², • un bureau de 7 m², idéal pour le télétravail ou une chambre d’appoint • une salle de bain de 3,7 m². Ce bien présente un beau potentiel de transformation et de modernisation. Des travaux sont à prévoir concernant la cuisine, la salle de bain et les sols, laissant libre cours à vos envies d’aménagement. Idéal pour un premier achat ou un investissement locatif. À découvrir rapidement !

Surface : 42 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 01/05/2026

Consommation énergie primaire : 453 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 690 € et 2 330 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Armentières
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59280
Coordonnées : 50.686100, 2.881136
Total : 76 200€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 71 000€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42m²
Loyer prédit : 14.74€/m²/mois
Fourchette : 12.32€ - 17.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 619€/mois
Loyer annuel estimé : 7429€/an
Fourchette totale : 518€ - 740€/mois
Fourchette annuelle : 6211€ - 8885€/an
Rentabilité brute :9.75%
Fourchette de rentabilité :8.15% - 11.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 902,89 €/m²
Basé sur :186 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :79 921 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-14 921€ (-18.7%)
Marge achat-revente :3 721€ (4.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :76 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :381,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :22,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 403,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 242,55€
Coût de l'assurance :6 667,50€
Taxe foncière : 742,89€/an
Soit par mois : 61,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 619,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 465,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :153,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 42 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rénovation importante
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite rénovation importante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 17 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans l'appartement
Quantité: 1 appartement
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(143 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (installation comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Armentières (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 619 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 429 €/an
Calcul : 619 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 634 €/an
Base de calcul : Emprunt de 76 200 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 267 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 743 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 643 €
Revenus locatifs : +7 429 €
Charges déductibles : -9 643 €
Résultat foncier Année 1 : -2 214 €(Déficit de 2 214 €)
Imputable sur revenu global : 2 214 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 643 €/an
Revenus locatifs : +7 429 €
Charges déductibles : -3 643 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 786 €/an
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 429 €9 646 €2 636 €-2 217 €2 217 €--
27 577 €3 577 €2 567 €4 001 €---
37 729 €3 505 €2 495 €4 224 €---
47 884 €3 431 €2 421 €4 453 €---
58 041 €3 354 €2 345 €4 687 €---
68 202 €3 275 €2 265 €4 927 €---
78 366 €3 193 €2 183 €5 173 €---
88 533 €3 107 €2 098 €5 426 €---
98 704 €3 019 €2 010 €5 685 €---
108 878 €2 928 €1 918 €5 950 €---
119 056 €2 833 €1 824 €6 222 €---
129 237 €2 735 €1 726 €6 501 €---
139 422 €2 634 €1 624 €6 788 €---
149 610 €2 529 €1 519 €7 081 €---
159 802 €2 420 €1 411 €7 382 €---
169 998 €2 308 €1 298 €7 691 €---
1710 198 €2 191 €1 181 €8 007 €---
1810 402 €2 070 €1 060 €8 332 €---
1910 610 €1 945 €935 €8 665 €---
2010 822 €1 815 €806 €9 007 €---
2111 039 €1 681 €672 €9 358 €---
2211 260 €1 542 €533 €9 717 €---
2311 485 €1 398 €389 €10 086 €---
2411 715 €1 249 €240 €10 465 €---
2511 949 €1 095 €86 €10 854 €---
TOTAL237 950 €69 482 €38 243 €168 467 €2 217 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 665 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 168 467 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 429 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 560 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 560 €-665 €+2 225 €
2+1 560 €+1 200 €+360 €
3+1 560 €+1 267 €+293 €
4+1 560 €+1 336 €+224 €
5+1 560 €+1 406 €+154 €
6+1 560 €+1 478 €+82 €
7+1 560 €+1 552 €+8 €
8+1 560 €+1 628 €-68 €
9+1 560 €+1 705 €-145 €
10+1 560 €+1 785 €-225 €
11+1 560 €+1 867 €-307 €
12+1 560 €+1 950 €-390 €
13+1 560 €+2 036 €-476 €
14+1 560 €+2 124 €-564 €
15+1 560 €+2 215 €-655 €
16+1 560 €+2 307 €-747 €
17+1 560 €+2 402 €-842 €
18+1 560 €+2 500 €-940 €
19+1 560 €+2 600 €-1 040 €
20+1 560 €+2 702 €-1 142 €
21+1 560 €+2 807 €-1 247 €
22+1 560 €+2 915 €-1 355 €
23+1 560 €+3 026 €-1 466 €
24+1 560 €+3 140 €-1 580 €
25+1 560 €+3 256 €-1 696 €
Total+39 000 €+50 540 €+-11 540 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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