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Maison - 7 pièce(s) - 154 m²

VillePlouaret (22)
Surface154m²
Coût Total178 600€
Loyer Annuel18 697€
Rentabilité10.47%
Cashflow/mois+463€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 154 m²
Prix au m² : 746,75 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Nathalie Le Bricquer vous propose: Opportunité au bourg de Plouaret - Maison à rafraîchir composée d'une entrée, cuisine aménagée équipée, séjour salon, bureau, 1 chambre , salle d'eau et wc et à l'étage 4 chambres, wc et lavabo, salle de douche. Garage, jardin clos de 616 m2. Chauffage fuel. Raccordé au TAE - Négociable

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Nathalie Le Bricquer mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de SAINT-BRIEUC sous le numéro 528958754, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Descriptif :

  • Surface habitable : 154
  • Surface totale : 154
  • Superficie terrain : 616
  • Nbre. d'étages : 2
  • Nbre. de chambres : 5
  • Nb. de pièces : 7
  • Nb. de salles d'eau : 2
  • Nb. de WC : 2
Ville : Plouaret
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22420
Coordonnées : 48.610209, -3.480998
Total : 178 600€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 54 400€
Valeur du bien : 169 400€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 154m²
Loyer prédit : 10.12€/m²/mois
Fourchette : 7.59€ - 13.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1558€/mois
Loyer annuel estimé : 18697€/an
Fourchette totale : 1169€ - 2077€/mois
Fourchette annuelle : 14026€ - 24923€/an
Rentabilité brute :10.47%
Fourchette de rentabilité :7.85% - 13.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 505,53 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :231 852 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :-116 852€ (-50.4%)
Marge achat-revente :53 252€ (23.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :887,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :52,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 939,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 626,82€
Coût de l'assurance :15 627,50€
Taxe foncière : 1 869,69€/an
Soit par mois : 155,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 558,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 095,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :462,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 325 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 154 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 154 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par des fenêtres double vitrage performantes
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (~2 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain vétuste nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (~20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 400 €(353 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:15 400€
    Isolation toiture/combles: 154 m² × 100€/m² = 15400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:13 300€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 700€ = 13300€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:4 000€
    Rénovation salle de bain complète: 2 m² × 2000€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:8 000€
    Rénovation chambres: 50 m² × 160€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Plouaret). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 558 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 697 €/an
Calcul : 1 558 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 048 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 600 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 625 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 870 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 943 €
Revenus locatifs : +18 697 €
Charges déductibles : -62 943 €
Résultat foncier Année 1 : -44 246 €(Déficit de 44 246 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 846 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 543 €/an
Revenus locatifs : +18 697 €
Charges déductibles : -8 543 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 154 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22846.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 697 €62 949 €6 054 €-44 252 €21 400 €22 852 €22 852 €
219 071 €8 389 €5 894 €10 682 €--12 170 €
319 452 €8 223 €5 728 €11 229 €--941 €
419 841 €8 052 €5 557 €11 790 €---
520 238 €7 874 €5 380 €12 364 €---
620 643 €7 691 €5 196 €12 952 €---
721 056 €7 501 €5 006 €13 555 €---
821 477 €7 304 €4 809 €14 173 €---
921 906 €7 101 €4 606 €14 806 €---
1022 344 €6 890 €4 395 €15 455 €---
1122 791 €6 672 €4 177 €16 119 €---
1223 247 €6 447 €3 952 €16 801 €---
1323 712 €6 213 €3 718 €17 499 €---
1424 186 €5 972 €3 477 €18 215 €---
1524 670 €5 722 €3 227 €18 948 €---
1625 164 €5 463 €2 968 €19 700 €---
1725 667 €5 196 €2 701 €20 471 €---
1826 180 €4 919 €2 424 €21 262 €---
1926 704 €4 632 €2 137 €22 072 €---
2027 238 €4 335 €1 841 €22 902 €---
2127 783 €4 028 €1 534 €23 754 €---
2228 338 €3 711 €1 216 €24 627 €---
2328 905 €3 382 €887 €25 523 €---
2429 483 €3 042 €547 €26 441 €---
2530 073 €2 690 €195 €27 383 €---
TOTAL598 866 €204 396 €87 627 €394 470 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 394 470 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 697 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 926 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 926 €-6 420 €+10 346 €
2+3 926 €0 €+3 926 €
3+3 926 €0 €+3 926 €
4+3 926 €+3 255 €+671 €
5+3 926 €+3 709 €+217 €
6+3 926 €+3 886 €+40 €
7+3 926 €+4 067 €-141 €
8+3 926 €+4 252 €-326 €
9+3 926 €+4 442 €-516 €
10+3 926 €+4 636 €-710 €
11+3 926 €+4 836 €-910 €
12+3 926 €+5 040 €-1 114 €
13+3 926 €+5 250 €-1 324 €
14+3 926 €+5 464 €-1 538 €
15+3 926 €+5 684 €-1 758 €
16+3 926 €+5 910 €-1 984 €
17+3 926 €+6 141 €-2 215 €
18+3 926 €+6 378 €-2 452 €
19+3 926 €+6 622 €-2 696 €
20+3 926 €+6 871 €-2 945 €
21+3 926 €+7 126 €-3 200 €
22+3 926 €+7 388 €-3 462 €
23+3 926 €+7 657 €-3 731 €
24+3 926 €+7 932 €-4 006 €
25+3 926 €+8 215 €-4 289 €
Total+98 150 €+118 341 €+-20 191 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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