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Appartement en Centre Ville

VilleChâlons-en-Champagne (51)
Surface89m²
Coût Total102 080€
Loyer Annuel10 073€
Rentabilité9.87%
Cashflow/mois+155€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 63 500 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 713,48 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité individuel, Nombre d'égages : 4, Cave, Mandat exclusif

Appartement Type 4 Centre Ville

Appartement de Type 4 dans une petite copropriété avec faibles charges en centre ville de Châlons en Champagne Composé : d'une Entrée avec placard qui dessert un vaste Salon/salle à manger très lumineux ouvert sur la cuisine 1 Chambre, 1 Bureau, Salle de bain, WC Cave Il est situé au 3 -ème et dernier étage Les Charges de copropriétés s'élèvent à 705.07 euros annuel

Cette annonce vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier JÉROME JOUAULT (EI) immatriculé au RSAC de CHALONS-EN-CHAMPAGNE (51000) sous le numéro 88834723400039.

Prix du bien : 63 500,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

Cette annonce référence 343901 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier JÉROME JOUAULT (EI) immatriculé au RSAC de CHALONS-EN-CHAMPAGNE (51000) sous le numéro 88834723400039.

Prix du bien : 63 500,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours. Nombre de lots : 4 Charges prévisionnelles annuelles : 705,00 €

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 15/07/2026 Score DPE : 344 kWhEP/m²/an Score GES : 13 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2800.00 € et 3840.00 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://bskimmobilier.com/bareme

Ville : Châlons-en-Champagne
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51000
Coordonnées : 48.956071, 4.360853
Total : 102 080€
Prix d'acquisition : 63 500€
Travaux : 33 500€
Valeur du bien : 97 000€
Frais de notaire : 5 080€
Coût estimé : 5 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 9.43€/m²/mois
Fourchette : 7.43€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 839€/mois
Loyer annuel estimé : 10073€/an
Fourchette totale : 661€ - 1066€/mois
Fourchette annuelle : 7934€ - 12790€/an
Rentabilité brute :9.87%
Fourchette de rentabilité :7.77% - 12.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 471,7 €/m²
Basé sur :273 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 981 €
Prix d'achat :63 500 €
Décote à l'achat :-67 481€ (-51.5%)
Marge achat-revente :28 901€ (22.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :512,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :29,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 541,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 559,64€
Coût de l'assurance :8 932,00€
Taxe foncière : 1 007,33€/an
Soit par mois : 83,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 58,76€/mois
Soit par an : 705,12€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 839,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 684,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :154,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 89 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 500 €(376 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châlons-en-Champagne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 839 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 073 €/an
Calcul : 839 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 548 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 080 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 357 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 007 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 705 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 118 €
Revenus locatifs : +10 073 €
Charges déductibles : -39 118 €
Résultat foncier Année 1 : -29 045 €(Déficit de 29 045 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 645 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 618 €/an
Revenus locatifs : +10 073 €
Charges déductibles : -5 618 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 455 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7644.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 63 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 275 €(65% de 63 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 501 €/an
Calcul : 41 275 € × 3,636% = 1 501 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 073 €39 121 €3 552 €-29 048 €21 400 €7 648 €7 648 €
210 275 €5 529 €3 459 €4 746 €--2 902 €
310 480 €5 432 €3 363 €5 048 €---
410 690 €5 333 €3 263 €5 357 €---
510 904 €5 230 €3 160 €5 674 €---
611 122 €5 123 €3 053 €5 999 €---
711 344 €5 012 €2 943 €6 332 €---
811 571 €4 898 €2 828 €6 673 €---
911 803 €4 779 €2 709 €7 023 €---
1012 039 €4 656 €2 586 €7 382 €---
1112 279 €4 529 €2 459 €7 750 €---
1212 525 €4 397 €2 327 €8 128 €---
1312 775 €4 260 €2 191 €8 515 €---
1413 031 €4 119 €2 049 €8 912 €---
1513 292 €3 972 €1 903 €9 319 €---
1613 557 €3 821 €1 751 €9 737 €---
1713 829 €3 663 €1 594 €10 165 €---
1814 105 €3 501 €1 431 €10 605 €---
1914 387 €3 332 €1 262 €11 055 €---
2014 675 €3 157 €1 087 €11 518 €---
2114 968 €2 976 €906 €11 992 €---
2215 268 €2 789 €719 €12 479 €---
2315 573 €2 595 €525 €12 979 €---
2415 885 €2 394 €324 €13 491 €---
2516 202 €2 185 €116 €14 017 €---
TOTAL322 652 €136 803 €51 560 €185 849 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 849 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 073 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 115 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 115 €-6 420 €+8 535 €
2+2 115 €0 €+2 115 €
3+2 115 €+644 €+1 471 €
4+2 115 €+1 607 €+508 €
5+2 115 €+1 702 €+413 €
6+2 115 €+1 800 €+315 €
7+2 115 €+1 900 €+215 €
8+2 115 €+2 002 €+113 €
9+2 115 €+2 107 €+8 €
10+2 115 €+2 215 €-100 €
11+2 115 €+2 325 €-210 €
12+2 115 €+2 438 €-323 €
13+2 115 €+2 555 €-440 €
14+2 115 €+2 674 €-559 €
15+2 115 €+2 796 €-681 €
16+2 115 €+2 921 €-806 €
17+2 115 €+3 050 €-935 €
18+2 115 €+3 181 €-1 066 €
19+2 115 €+3 317 €-1 202 €
20+2 115 €+3 455 €-1 340 €
21+2 115 €+3 598 €-1 483 €
22+2 115 €+3 744 €-1 629 €
23+2 115 €+3 894 €-1 779 €
24+2 115 €+4 047 €-1 932 €
25+2 115 €+4 205 €-2 090 €
Total+52 875 €+55 755 €+-2 880 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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