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Maison 228m² à pinet

Bien expiré
VillePinet (34)
Surface228m²
Coût Total291 433€
Loyer Annuel25 258€
Rentabilité8.67%
Cashflow/mois+355€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 182 000 €
Surface : 228 m²
Prix au m² : 798,25 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 228 m², 7 pièces

Volumes et charme de l'ancien Niché au cœur d'une charmante commune située entre vignes et étang de Thau, cet ancien presbytère réhabilité en maison très atypique, offre de nombreuses possibilités. Vous pourrez l'adapter à différents mode de vie: famille nombreuse en respectant l'intimité de chacun ou diviser pour créer plusieurs logements .La maison possède de nombreux atouts notamment sa vaste terrasse exposée sud, idéale pour profiter des beaux jours, et son garage avec partie atelier, bien pratique pour le bricolage et le stationnement.Bien que des travaux de rénovation soient à prévoir, le toit a été récemment refait, offrant une base solide pour vos projets ainsi que certaines menuiseries et la porte de garage qui a été motorisée pour votre confort.Il serait difficile de rendre pleinement justice à ce bien sur papier nous vous invitons à venir le visiter pour en découvrir tout le potentiel et vous imprégner pleinement de son charme . Century 21 Bassin De Thau Meze 34140

Ville : Pinet
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34850
Coordonnées : 43.403970, 3.510860
Total : 291 433€
Prix d'acquisition : 182 000€
Travaux : 94 873€
Valeur du bien : 276 873€
Frais de notaire : 14 560€
Coût estimé : 14 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 228m²
Loyer prédit : 9.23€/m²/mois
Fourchette : 6.89€ - 12.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 2105€/mois
Loyer annuel estimé : 25258€/an
Fourchette totale : 1570€ - 2821€/mois
Fourchette annuelle : 18845€ - 33853€/an
Rentabilité brute :8.67%
Fourchette de rentabilité :6.47% - 11.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :291 433€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 454,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :85,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 539,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :144 856,25€
Coût de l'assurance :25 500,39€
Taxe foncière : 2 525,76€/an
Soit par mois : 210,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 104,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 749,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :355,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 310 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 228 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 228 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 28 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 2/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les autres pièces
Quantité: environ 60 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :94 873 €(416 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 105€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11 105€ = 11105€, Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:10 968€
    Isolation toiture/combles: 228 m² × 48€/m² = 10944€, Main d'œuvre: 24€
  • Menuiseries:28 000€
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 1000€ = 28000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix des fenêtres)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Autres pièces - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds autres pièces: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pinet (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans les prix des matériaux pour chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 52 073€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 105 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 258 €/an
Calcul : 2 105 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 985 €/an
Base de calcul : Emprunt de 291 433 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 020 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 526 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 94 873 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 108 404 €
Revenus locatifs : +25 258 €
Charges déductibles : -108 404 €
Résultat foncier Année 1 : -83 147 €(Déficit de 83 147 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 61 747 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 531 €/an
Revenus locatifs : +25 258 €
Charges déductibles : -13 531 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 726 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 61746.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 182 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 118 300 €(65% de 182 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 302 €/an
Calcul : 118 300 € × 3,636% = 4 302 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 258 €108 414 €9 995 €-83 156 €21 400 €61 756 €61 756 €
225 763 €13 278 €9 732 €12 485 €--49 271 €
326 278 €13 006 €9 460 €13 272 €--35 999 €
426 804 €12 724 €9 178 €14 080 €--21 919 €
527 340 €12 432 €8 886 €14 908 €--7 011 €
627 886 €12 130 €8 584 €15 756 €---
728 444 €11 817 €8 272 €16 627 €---
829 013 €11 494 €7 948 €17 519 €---
929 593 €11 159 €7 613 €18 435 €---
1030 185 €10 812 €7 266 €19 373 €---
1130 789 €10 453 €6 907 €20 336 €---
1231 405 €10 081 €6 535 €21 324 €---
1332 033 €9 696 €6 150 €22 337 €---
1432 673 €9 298 €5 752 €23 376 €---
1533 327 €8 885 €5 339 €24 442 €---
1633 993 €8 458 €4 912 €25 535 €---
1734 673 €8 016 €4 470 €26 657 €---
1835 367 €7 558 €4 013 €27 808 €---
1936 074 €7 085 €3 539 €28 990 €---
2036 796 €6 594 €3 048 €30 202 €---
2137 531 €6 086 €2 540 €31 445 €---
2238 282 €5 560 €2 015 €32 722 €---
2339 048 €5 016 €1 470 €34 032 €---
2439 829 €4 453 €907 €35 376 €---
2540 625 €3 869 €324 €36 756 €---
TOTAL809 009 €328 374 €144 856 €480 635 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 480 635 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 258 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 304 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 304 €-6 420 €+11 724 €
2+5 304 €0 €+5 304 €
3+5 304 €0 €+5 304 €
4+5 304 €0 €+5 304 €
5+5 304 €0 €+5 304 €
6+5 304 €+2 624 €+2 680 €
7+5 304 €+4 988 €+316 €
8+5 304 €+5 256 €+48 €
9+5 304 €+5 530 €-226 €
10+5 304 €+5 812 €-508 €
11+5 304 €+6 101 €-797 €
12+5 304 €+6 397 €-1 093 €
13+5 304 €+6 701 €-1 397 €
14+5 304 €+7 013 €-1 709 €
15+5 304 €+7 333 €-2 029 €
16+5 304 €+7 661 €-2 357 €
17+5 304 €+7 997 €-2 693 €
18+5 304 €+8 343 €-3 039 €
19+5 304 €+8 697 €-3 393 €
20+5 304 €+9 060 €-3 756 €
21+5 304 €+9 434 €-4 130 €
22+5 304 €+9 816 €-4 512 €
23+5 304 €+10 209 €-4 905 €
24+5 304 €+10 613 €-5 309 €
25+5 304 €+11 027 €-5 723 €
Total+132 600 €+144 190 €+-11 590 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 205 jours
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