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Maison à vendre

VilleMontluçon (03)
Surface158
Coût Total218 064
Loyer Annuel15 448
Rentabilité7.08%
Cashflow/mois+3
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 800 €
Surface : 158 m²
Prix au m² : 827,85 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, 4 chambres, Entrée séparée, Jardin, calme

À l'abri de l'agitation, dans un environnement paisible où le temps semble ralentir, découvrez cette charmante maison aux volumes accueillants et à l'atmosphère pleine de douceur. Dès l'entrée, la maison dévoile un séjour lumineux ouvert sur une salle à manger conviviale, propice aux instants partagés. La cuisine équipée et aménagée s'intègre harmonieusement à cet espace de vie chaleureux. Trois chambres de plain-pied, une salle de bains, un WC ainsi qu'un dégagement complètent ce niveau pensé pour le confort du quotidien. À l'étage, une mezzanine aménagée en chambre et un bureau offrent un espace plus intime, idéal pour laisser libre cours à ses projets, à la lecture ou au télétravail dans une ambiance inspirante. Édifiée sur une magnifique parcelle de 2 846 m², cette propriété bénéficie d'un terrain en partie constructible pouvant être découpé, offrant de nombreuses possibilités d'aménagement ou d'investissement. Un lieu rare, mêlant calme, nature et proximité immédiate des commodités à seulement 2 minutes.

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.338287, 2.611279
Total : 218 064
Prix d'acquisition : 130 800
Travaux : 76 800
Valeur du bien : 207 600
Frais de notaire : 10 464
Coût estimé : 10 464
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 158
Loyer prédit : 8.15€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1287€/mois
Loyer annuel estimé : 15448€/an
Fourchette totale : 1000€ - 1658€/mois
Fourchette annuelle : 11995€ - 19893€/an
Rentabilité brute :7.08%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 9.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 162,99 €/m²
Basé sur :88 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :183 752
Prix d'achat :130 800
Décote à l'achat :-52 952 (-28.8%)
Marge achat-revente :-34 312€ (-18.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :218 064
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 091,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :63,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 155,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 439,93
Coût de l'assurance :19 080,60
Taxe foncière : 1 544,76€/an
Soit par mois : 128,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 287,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 284,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :3,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 188 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 158 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 158 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures datées
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, y compris plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et plafonds dans le couloir
Quantité: couloir (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - besoin d'un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 800(486 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:16 000
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 800€ = 16000€ (incluant fourniture et pose)
  • Isolation - Isolation toiture/combles:9 500
    Isolation toiture/combles: 158 m² × 60€/m² = 9480€, Main d'œuvre: 20€ = 20€ (total 9500€)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant matériaux, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:4 800
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (incluant fourniture et pose)
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant fourniture et pose)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant fourniture et pose)
  • Autres pièces - Rafraîchissement:400
    Rafraîchissement couloir: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant fourniture et pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 41 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Isolation - Isolation toiture/combles, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 287 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 448 €/an
Calcul : 1 287 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 537 €/an
Base de calcul : Emprunt de 218 064 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 763 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 545 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 645
Revenus locatifs : +15 448
Charges déductibles : -86 645
Résultat foncier Année 1 : -71 197(Déficit de 71 197 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 797
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 845 €/an
Revenus locatifs : +15 448
Charges déductibles : -9 845
Résultat foncier Années 2+ : 5 603 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49796.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 800
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 85 020(65% de 130 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 092 €/an
Calcul : 85 020 € × 3,636% = 3 092
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 44886 6527 544-71 20421 400 €49 804 €49 804 €
215 7579 6547 3466 103--43 702 €
316 0729 4497 1416 622--37 079 €
416 3939 2376 9297 156--29 924 €
516 7219 0186 7107 703--22 221 €
617 0558 7916 4838 265--13 956 €
717 3968 5556 2478 841--5 115 €
817 7448 3126 0049 433---
918 0998 0595 75110 040---
1018 4617 7985 49010 663---
1118 8317 5275 21911 303---
1219 2077 2474 93911 960---
1319 5916 9574 64912 635---
1419 9836 6564 34813 327---
1520 3836 3454 03714 038---
1620 7906 0223 71414 768---
1721 2065 6883 38015 518---
1821 6305 3433 03516 288---
1922 0634 9852 67717 078---
2022 5044 6142 30617 890---
2122 9544 2301 92218 724---
2223 4133 8331 52519 581---
2323 8823 4211 11320 461---
2424 3592 99568721 365---
2524 8462 55324522 293---
TOTAL494 790243 939109 440250 85121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 250 851
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 448 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 244 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 244-6 420+9 664
2+3 2440+3 244
3+3 2440+3 244
4+3 2440+3 244
5+3 2440+3 244
6+3 2440+3 244
7+3 2440+3 244
8+3 244+1 295+1 949
9+3 244+3 012+232
10+3 244+3 199+45
11+3 244+3 391-147
12+3 244+3 588-344
13+3 244+3 790-546
14+3 244+3 998-754
15+3 244+4 211-967
16+3 244+4 430-1 186
17+3 244+4 655-1 411
18+3 244+4 886-1 642
19+3 244+5 123-1 879
20+3 244+5 367-2 123
21+3 244+5 617-2 373
22+3 244+5 874-2 630
23+3 244+6 138-2 894
24+3 244+6 409-3 165
25+3 244+6 688-3 444
Total+81 100+75 255+5 845
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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