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MAISONNETTE DE 87M² A RENOVER - PRIMO ACCEDANTS OU INVESTISSEUR POUR DU LOCATIF LONGUE DUREE

Bien expiré
VilleSeptfonds (82)
Surface87m²
Coût Total129 510€
Loyer Annuel8 608€
Rentabilité6.65%
Cashflow/mois-43€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 500 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 798,85 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Mandat exclusif, Jardin

Maison de 87 m² située à proximité immédiate du centre de la petite ville de Septfonds et des commodités. Le bien est intégralement à rénover : prévoir environ 70 000 € de travaux pour obtenir une maison fonctionnelle, modernisée et conforme aux standards de confort et de performance actuels. (Détails de l'enveloppe sur demande) Le potentiel est important : Pour une famille de Primo accédants: possibilité d’aménager un T3/T4 lumineux en valorisant partiellement les combles et Pour un investisseur: /Opportunité pour investisseurs cherchant un ticket d’entrée maîtrisé + valorisation par travaux/ Le bien est très pratique à rénover et offre de par ses qualités un potentiel très intéressant projet de location longue durée. RENTA NETTE (TF et Frais de Gestion et assurance déduits) APRES TRAVAUX (Sans imputation fiscale de ces derniers) de 7% pour un loyer raisonnable de 830€

  • Caractéristiques
  • Surface : 87 m² d'emprise au sol + grande buanderie pouvant servir d'atelier + grande cave + garage
  • Maison à rénover entièrement
  • Pièces modulables, bon potentiel de restructuration
  • Emplacement central, accès rapide commerces/écoles
  • Localisation Secteur calme et accessible, proche de toutes les commodités du bourg. Stationnement facile, environnement résidentiel. Secteur à forte pression locative Petite ville dynamique à proximité immédiate de Caussade
  • NOTA PHOTOS:
  • Certaines photos ont fait l'objet d'une projection 3d afin de visualiser les volumes et les aménagements possible et se projeter dans les espaces. Les proportions et dimensions des pièces ont été préservés.
  • Façade en pierre apparente : la mise en valeur présentée correspond à la nature réelle des murs, après dépose de l’enduit existant. Ce bien vous est présenté par Ghislaine Mele, votre conseillère indépendante Dr House Immo. - https://www.ledoc.immo/medias/baremes/259.pdf
Ville : Septfonds
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82240
Coordonnées : 44.181207, 1.616469
Total : 129 510€
Prix d'acquisition : 69 500€
Travaux : 54 450€
Valeur du bien : 123 950€
Frais de notaire : 5 560€
Coût estimé : 5 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 8.25€/m²/mois
Fourchette : 6.41€ - 10.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 717€/mois
Loyer annuel estimé : 8608€/an
Fourchette totale : 558€ - 923€/mois
Fourchette annuelle : 6692€ - 11073€/an
Rentabilité brute :6.65%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 8.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 519,97 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :132 237 €
Prix d'achat :69 500 €
Décote à l'achat :-62 737€ (-47.4%)
Marge achat-revente :2 727€ (2.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 510€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :650,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :37,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 688,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 622,96€
Coût de l'assurance :11 332,13€
Taxe foncière : 860,80€/an
Soit par mois : 71,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 717,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 759,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-42,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 294 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 87 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimées selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sols nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + nombre de prises à évaluer
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 450 €(626 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:4 350€
    Isolation des combles: 87 m² × 50€/m² = 4350€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:8 800€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (pose incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 12000€ (meubles, plan de travail, électroménager, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Revêtement de sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 90€/m² = 1800€ (pose incluse)
  • Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique + 10 prises × 100€/prise = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison = 3000€ (vérification et mise aux normes, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Septfonds (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 650€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 717 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 608 €/an
Calcul : 717 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 515 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 510 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 453 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 861 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 279 €
Revenus locatifs : +8 608 €
Charges déductibles : -60 279 €
Résultat foncier Année 1 : -51 671 €(Déficit de 51 671 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 271 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 829 €/an
Revenus locatifs : +8 608 €
Charges déductibles : -5 829 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 779 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30270.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 175 €(65% de 69 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 643 €/an
Calcul : 45 175 € × 3,636% = 1 643 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 608 €60 283 €4 519 €-51 675 €21 400 €30 275 €30 275 €
28 780 €5 715 €4 401 €3 065 €--27 210 €
38 956 €5 593 €4 279 €3 363 €--23 847 €
49 135 €5 466 €4 152 €3 668 €--20 179 €
59 318 €5 335 €4 021 €3 982 €--16 196 €
69 504 €5 200 €3 885 €4 304 €--11 892 €
79 694 €5 059 €3 745 €4 635 €--7 257 €
89 888 €4 913 €3 599 €4 975 €--2 283 €
910 086 €4 762 €3 448 €5 323 €---
1010 287 €4 606 €3 292 €5 681 €---
1110 493 €4 444 €3 130 €6 049 €---
1210 703 €4 276 €2 962 €6 427 €---
1310 917 €4 103 €2 789 €6 814 €---
1411 135 €3 923 €2 609 €7 213 €---
1511 358 €3 736 €2 422 €7 622 €---
1611 585 €3 543 €2 229 €8 042 €---
1711 817 €3 343 €2 029 €8 474 €---
1812 053 €3 136 €1 822 €8 917 €---
1912 294 €2 921 €1 607 €9 373 €---
2012 540 €2 699 €1 385 €9 841 €---
2112 791 €2 468 €1 154 €10 323 €---
2213 047 €2 230 €916 €10 817 €---
2313 308 €1 983 €668 €11 325 €---
2413 574 €1 727 €412 €11 847 €---
2513 845 €1 461 €147 €12 384 €---
TOTAL275 715 €152 925 €65 623 €122 790 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 790 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 608 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 808 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 808 €-6 420 €+8 228 €
2+1 808 €0 €+1 808 €
3+1 808 €0 €+1 808 €
4+1 808 €0 €+1 808 €
5+1 808 €0 €+1 808 €
6+1 808 €0 €+1 808 €
7+1 808 €0 €+1 808 €
8+1 808 €0 €+1 808 €
9+1 808 €+912 €+896 €
10+1 808 €+1 704 €+104 €
11+1 808 €+1 815 €-7 €
12+1 808 €+1 928 €-120 €
13+1 808 €+2 044 €-236 €
14+1 808 €+2 164 €-356 €
15+1 808 €+2 287 €-479 €
16+1 808 €+2 413 €-605 €
17+1 808 €+2 542 €-734 €
18+1 808 €+2 675 €-867 €
19+1 808 €+2 812 €-1 004 €
20+1 808 €+2 952 €-1 144 €
21+1 808 €+3 097 €-1 289 €
22+1 808 €+3 245 €-1 437 €
23+1 808 €+3 398 €-1 590 €
24+1 808 €+3 554 €-1 746 €
25+1 808 €+3 715 €-1 907 €
Total+45 200 €+36 837 €+8 363 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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