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POITIERS BEAULIEU, proche FACULTES et CHU, appartement T3 avec jardinet et garage

VillePoitiers (86)
Surface78m²
Coût Total137 600€
Loyer Annuel10 406€
Rentabilité7.56%
Cashflow/mois+49€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 538,46 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

POITIERS BEAULIEU, proche FACULTES et CHU, appartement T3 avec jardinet et garage - Vends Poitiers, quartier Beaulieu, appartement T3, 78 m², rez de chaussée comprenant séjour, 2 chambres, cuisine séparée avec prise lave vaisselle, arrière-cuisine avec prise lave-linge, salle de bains avec baignoire, grand débarras. Sol carrelage et lino en parfait état, radiateurs électriques et fenêtres doubles vitrage neufs, électricité refaite. Grand garage accessible en direct par le jardin. Environnement calme et verdoyant. Proximité facultés et CHU, école, collège et crèche. Bien desservi par transports urbains. A rafraîchir. Libre.

Ville : Poitiers
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86000
Coordonnées : 46.572160, 0.387680
Total : 137 600€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 8 000€
Valeur du bien : 128 000€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 11.12€/m²/mois
Fourchette : 8.82€ - 14.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 867€/mois
Loyer annuel estimé : 10406€/an
Fourchette totale : 688€ - 1093€/mois
Fourchette annuelle : 8252€ - 13122€/an
Rentabilité brute :7.56%
Fourchette de rentabilité :6.00% - 9.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 127,91 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :165 977 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-45 977€ (-27.7%)
Marge achat-revente :28 377€ (17.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :691,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :40,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 731,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 722,18€
Coût de l'assurance :12 040,00€
Taxe foncière : 1 040,56€/an
Soit par mois : 86,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 867,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 817,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :49,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, évier, et mise aux normes des installations.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec murs abîmés et installations anciennes nécessitant rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et mise à jour du carrelage et des fixtures.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec carrelage usé et fixtures datées nécessitant rénovation.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement général du salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs en mauvais état nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état général, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 000 €(103 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (incluant meubles, plan de travail, évier, et main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 867 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 406 €/an
Calcul : 867 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 797 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 600 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 482 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 041 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 319 €
Revenus locatifs : +10 406 €
Charges déductibles : -14 319 €
Résultat foncier Année 1 : -3 913 €(Déficit de 3 913 €)
Imputable sur revenu global : 3 913 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 319 €/an
Revenus locatifs : +10 406 €
Charges déductibles : -6 319 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 087 €/an
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 406 €14 323 €4 801 €-3 918 €3 918 €--
210 614 €6 198 €4 676 €4 416 €---
310 826 €6 068 €4 546 €4 758 €---
411 043 €5 934 €4 412 €5 109 €---
511 263 €5 795 €4 272 €5 469 €---
611 489 €5 650 €4 128 €5 838 €---
711 718 €5 501 €3 979 €6 217 €---
811 953 €5 346 €3 824 €6 607 €---
912 192 €5 186 €3 664 €7 006 €---
1012 436 €5 020 €3 498 €7 416 €---
1112 684 €4 848 €3 326 €7 837 €---
1212 938 €4 670 €3 147 €8 269 €---
1313 197 €4 485 €2 963 €8 712 €---
1413 461 €4 294 €2 772 €9 167 €---
1513 730 €4 096 €2 573 €9 634 €---
1614 005 €3 890 €2 368 €10 114 €---
1714 285 €3 678 €2 156 €10 607 €---
1814 570 €3 458 €1 935 €11 113 €---
1914 862 €3 230 €1 707 €11 632 €---
2015 159 €2 993 €1 471 €12 166 €---
2115 462 €2 749 €1 226 €12 714 €---
2215 771 €2 495 €973 €13 276 €---
2316 087 €2 232 €710 €13 854 €---
2416 409 €1 960 €438 €14 448 €---
2516 737 €1 679 €156 €15 058 €---
TOTAL333 296 €115 776 €69 722 €217 519 €3 918 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 175 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 217 519 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 406 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 185 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 185 €-1 175 €+3 360 €
2+2 185 €+1 325 €+860 €
3+2 185 €+1 427 €+758 €
4+2 185 €+1 533 €+652 €
5+2 185 €+1 641 €+544 €
6+2 185 €+1 751 €+434 €
7+2 185 €+1 865 €+320 €
8+2 185 €+1 982 €+203 €
9+2 185 €+2 102 €+83 €
10+2 185 €+2 225 €-40 €
11+2 185 €+2 351 €-166 €
12+2 185 €+2 481 €-296 €
13+2 185 €+2 614 €-429 €
14+2 185 €+2 750 €-565 €
15+2 185 €+2 890 €-705 €
16+2 185 €+3 034 €-849 €
17+2 185 €+3 182 €-997 €
18+2 185 €+3 334 €-1 149 €
19+2 185 €+3 490 €-1 305 €
20+2 185 €+3 650 €-1 465 €
21+2 185 €+3 814 €-1 629 €
22+2 185 €+3 983 €-1 798 €
23+2 185 €+4 156 €-1 971 €
24+2 185 €+4 334 €-2 149 €
25+2 185 €+4 517 €-2 332 €
Total+54 625 €+65 256 €+-10 631 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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