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Appartement à vendre 115 000

VilleTourcoing (59)
Surface73
Coût Total161 700
Loyer Annuel9 867
Rentabilité6.10%
Cashflow/mois-311
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 115 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 575,34 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 10
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

TOURCOING PARC CLEMENCEAU

Découvrez ce bel appartement lumineux de 73 m² idéalement situé, offrant une agréable vue sur le parc Clemenceau.

Vous serez séduit par sa vaste pièce de vie composée d’un salon, d’une salle à manger, d’une cuisine ouverte et d’un hall d’entrée, créant un espace convivial et fonctionnel. Le parquet apporte élégance et caractère à l’ensemble du bien.

L’appartement dispose de :

  • Deux chambres confortables ;
  • Une salle de bain avec baignoire ;
  • Une cuisine équipée ;
  • Double vitrage sur la façade donnant vu sur le parc ;
  • WC séparé ;
  • Du chauffage au sol ;
  • Deux placards de rangement pratiques.

Grâce à son agencement ouvert et sa vue dégagée sur le parc, ce bien offre un cadre de vie agréable, à proximité des commodités, des écoles, des transports en commun (bus et métro) et des espaces verts.

Prix : 115 000€ DPE : F et F

Charges: 194€/mois (eau chaude, eau froide, chauffage, ascenseur, parties communes, etc.)

À visiter sans tarder !

Ville : Tourcoing
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59200
Coordonnées : 50.729900, 3.149240
Total : 161 700
Prix d'acquisition : 115 000
Travaux : 37 500
Valeur du bien : 152 500
Frais de notaire : 9 200
Coût estimé : 9 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73
Loyer prédit : 11.26€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 14.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 822€/mois
Loyer annuel estimé : 9867€/an
Fourchette totale : 657€ - 1029€/mois
Fourchette annuelle : 7886€ - 12347€/an
Rentabilité brute :6.10%
Fourchette de rentabilité :4.88% - 7.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 860,47 €/m²
Basé sur :91 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :135 814
Prix d'achat :115 000
Décote à l'achat :-20 814 (-15.3%)
Marge achat-revente :-25 886€ (-19.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 700
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :809,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :47,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 856,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 152,49
Coût de l'assurance :14 148,75
Taxe foncière : 986,75€/an
Soit par mois : 82,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 194,00€/mois
Soit par an : 2 328,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 822,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 132,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-310,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage au sol actuel
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant sur la façade donnant sur le parc
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine sans photo, rénovation nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des fixtures de la salle de bain et mise aux normes de la plomberie
Quantité: 6 m² (carrelage et sanitaires)
Raison: État 3/5 visible - salle de bain avec fixtures légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 500(514 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:8 400
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:2 400
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 400€/m² = 2400€ (pose comprise)
  • Chambres - Revêtement sol:1 600
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:800
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Chambres - Électricité:300
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 150€ = 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tourcoing (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 822 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 867 €/an
Calcul : 822 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 589 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 700 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 566 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 987 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 328 €/an
Calcul : 194 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 969
Revenus locatifs : +9 867
Charges déductibles : -46 969
Résultat foncier Année 1 : -37 102(Déficit de 37 102 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 702
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 469 €/an
Revenus locatifs : +9 867
Charges déductibles : -9 469
Résultat foncier Années 2+ : 398 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15701.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 86746 9755 594-37 10721 400 €15 707 €15 707 €
210 0659 3285 447737--14 970 €
310 2669 1765 2961 090--13 880 €
410 4719 0195 1381 452--12 428 €
510 6818 8564 9761 825--10 603 €
610 8958 6884 8072 207--8 397 €
711 1128 5134 6332 599--5 797 €
811 3358 3334 4523 002--2 795 €
911 5618 1454 2653 416---
1011 7937 9524 0713 841---
1112 0287 7513 8704 278---
1212 2697 5433 6624 726---
1312 5147 3283 4475 187---
1412 7657 1053 2245 660---
1513 0206 8742 9936 146---
1613 2806 6352 7546 645---
1713 5466 3872 5077 159---
1813 8176 1312 2507 686---
1914 0935 8661 9858 228---
2014 3755 5911 7108 784---
2114 6635 3061 4259 357---
2214 9565 0111 1319 945---
2315 2554 70682510 549---
2415 5604 39050911 170---
2515 8714 06218211 809---
TOTAL316 058215 67081 152100 38921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 100 389
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 867 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 072 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 072-6 420+8 492
2+2 0720+2 072
3+2 0720+2 072
4+2 0720+2 072
5+2 0720+2 072
6+2 0720+2 072
7+2 0720+2 072
8+2 0720+2 072
9+2 072+186+1 886
10+2 072+1 152+920
11+2 072+1 283+789
12+2 072+1 418+654
13+2 072+1 556+516
14+2 072+1 698+374
15+2 072+1 844+228
16+2 072+1 994+78
17+2 072+2 148-76
18+2 072+2 306-234
19+2 072+2 468-396
20+2 072+2 635-563
21+2 072+2 807-735
22+2 072+2 983-911
23+2 072+3 165-1 093
24+2 072+3 351-1 279
25+2 072+3 543-1 471
Total+51 800+30 117+21 683
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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