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Maison à vendre

VilleBouligny (55)
Surface101m²
Coût Total88 825€
Loyer Annuel9 624€
Rentabilité10.83%
Cashflow/mois+240€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 643,56 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Cave, 2 chambres, Pas de balcon, Non meublé

À découvrir sans plus attendre, dans un secteur calme de Bouligny, cet ensemble immobilier d'environ 162 m², comprenant 101 m² habitables ainsi qu'une grange de 62 m² au sol. Fort potentiel avec projet de 3 duplex !

• Projet de 3 duplex d'environ 65 m² chacun • 2 chambres par duplex • Grange de 62 m² au sol avec 8,70 m de hauteur • Toiture neuve • Bien déjà viabilisé • Petit terrain • Projet réalisé et dessiné par un architecte • Idéal investisseur

À proximité des commerces, de la pharmacie et des services, à environ 30 minutes de la frontière luxembourgeoise.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Pour une visite ou un renseignement, n'hésitez pas à me contacter par téléphone : Julia : +33 6 25 95 70 94

Inscrite au greffe du Tribunal de commerce de Val de Briey – N° R.S.A.C. 892 460 379

Honoraires inclus de 14.04% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 57 000 euros. DPE vierge. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller BORBICONI IMMOBILIER : Julia PEDESINI Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 892460379

Ville : Bouligny
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55240
Coordonnées : 49.291710, 5.746682
Total : 88 825€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 18 625€
Valeur du bien : 83 625€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101m²
Loyer prédit : 7.94€/m²/mois
Fourchette : 6.19€ - 10.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 802€/mois
Loyer annuel estimé : 9624€/an
Fourchette totale : 625€ - 1029€/mois
Fourchette annuelle : 7500€ - 12350€/an
Rentabilité brute :10.83%
Fourchette de rentabilité :8.44% - 13.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 266,13 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :127 879 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-62 879€ (-49.2%)
Marge achat-revente :39 054€ (30.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 825€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :446,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :35,53€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 481,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 007,79€
Coût de l'assurance :10 659,00€
Taxe foncière : 962,39€/an
Soit par mois : 80,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 801,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 561,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :240,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
0
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Consommation énergie primaire et finale indiquée comme 0 kWh/m²/an, ce qui correspond à une classe A.

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager, la plomberie et l'électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état nécessitant une rénovation complète.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs, peinture et éventuellement remplacement du revêtement de sol.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état nécessitant une rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m² estimé)
Raison: État 1/5 assumé - aucune photo fournie, état très mauvais présumé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, éventuellement remplacement du revêtement de sol.
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 625 €(184 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 500€
    Cuisine complète: 8 m² × 1000€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon:1 725€
    Peinture murs: 15 m² × 35€/m² = 525€, Remplacement revêtement de sol: 15 m² × 80€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 25€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€
  • Chambres:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 30€/m² = 960€, Remplacement revêtement de sol: 32 m² × 40€/m² = 1280€, Main d'œuvre: 160€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bouligny (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

A→A(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 802 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 624 €/an
Calcul : 802 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 096 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 825 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 426 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 962 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 625 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 110 €
Revenus locatifs : +9 624 €
Charges déductibles : -23 110 €
Résultat foncier Année 1 : -13 486 €(Déficit de 13 486 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 786 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 485 €/an
Revenus locatifs : +9 624 €
Charges déductibles : -4 485 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 139 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2786.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 624 €23 113 €3 099 €-13 489 €10 700 €2 789 €2 789 €
29 816 €4 407 €3 018 €5 409 €---
310 013 €4 323 €2 935 €5 689 €---
410 213 €4 237 €2 848 €5 976 €---
510 417 €4 147 €2 758 €6 270 €---
610 626 €4 054 €2 665 €6 572 €---
710 838 €3 957 €2 568 €6 881 €---
811 055 €3 857 €2 469 €7 198 €---
911 276 €3 754 €2 365 €7 522 €---
1011 501 €3 647 €2 258 €7 855 €---
1111 731 €3 535 €2 147 €8 196 €---
1211 966 €3 420 €2 032 €8 546 €---
1312 205 €3 301 €1 913 €8 904 €---
1412 449 €3 178 €1 789 €9 272 €---
1512 698 €3 050 €1 661 €9 649 €---
1612 952 €2 918 €1 529 €10 035 €---
1713 212 €2 780 €1 392 €10 431 €---
1813 476 €2 638 €1 249 €10 838 €---
1913 745 €2 491 €1 102 €11 254 €---
2014 020 €2 338 €950 €11 682 €---
2114 301 €2 180 €792 €12 120 €---
2214 587 €2 017 €628 €12 570 €---
2314 878 €1 847 €458 €13 031 €---
2415 176 €1 672 €283 €13 504 €---
2515 479 €1 490 €101 €13 990 €---
TOTAL308 255 €98 351 €45 008 €209 904 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 209 904 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 624 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 021 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 021 €-3 210 €+5 231 €
2+2 021 €+786 €+1 235 €
3+2 021 €+1 707 €+314 €
4+2 021 €+1 793 €+228 €
5+2 021 €+1 881 €+140 €
6+2 021 €+1 972 €+49 €
7+2 021 €+2 064 €-43 €
8+2 021 €+2 159 €-138 €
9+2 021 €+2 257 €-236 €
10+2 021 €+2 356 €-335 €
11+2 021 €+2 459 €-438 €
12+2 021 €+2 564 €-543 €
13+2 021 €+2 671 €-650 €
14+2 021 €+2 781 €-760 €
15+2 021 €+2 895 €-874 €
16+2 021 €+3 010 €-989 €
17+2 021 €+3 129 €-1 108 €
18+2 021 €+3 251 €-1 230 €
19+2 021 €+3 376 €-1 355 €
20+2 021 €+3 505 €-1 484 €
21+2 021 €+3 636 €-1 615 €
22+2 021 €+3 771 €-1 750 €
23+2 021 €+3 909 €-1 888 €
24+2 021 €+4 051 €-2 030 €
25+2 021 €+4 197 €-2 176 €
Total+50 525 €+62 971 €+-12 446 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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