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Appartement 3 pièces 64 m²

VilleSevran (93)
Surface64m²
Coût Total152 220€
Loyer Annuel12 423€
Rentabilité8.16%
Cashflow/mois+145€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 2 000 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement À Vendre

ORPI vous propose un appartement de Type F3 lumineux et spacieux, idéalement situé à proximité du RER B et du futur métro ligne 16.

Il se compose de :

  • Une entrée
  • Une cuisine
  • Un séjour donnant accès à un balcon
  • Deux chambres
  • Une salle de bains
  • WC séparés
  • De nombreux rangements

Annexe : Une cave

Atout principal : emplacement recherché, proche des transports. Référence agence : 0000 Référence annonce : KS95-DX6-T9S Date de réalisation du diagnostic : 02/09/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 810 € et 1 130 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Sevran
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93270
Coordonnées : 48.950220, 2.531420
Total : 152 220€
Prix d'acquisition : 128 000€
Travaux : 13 980€
Valeur du bien : 141 980€
Frais de notaire : 10 240€
Coût estimé : 10 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 16.18€/m²/mois
Fourchette : 12.99€ - 20.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1035€/mois
Loyer annuel estimé : 12423€/an
Fourchette totale : 832€ - 1289€/mois
Fourchette annuelle : 9979€ - 15466€/an
Rentabilité brute :8.16%
Fourchette de rentabilité :6.56% - 10.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 388,06 €/m²
Basé sur :99 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :152 836 €
Prix d'achat :128 000 €
Décote à l'achat :-24 836€ (-16.3%)
Marge achat-revente :616€ (0.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :743,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :43,13€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 786,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 800,59€
Coût de l'assurance :12 938,70€
Taxe foncière : 1 242,33€/an
Soit par mois : 103,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 035,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 890,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :145,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre avec moquette usée
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol en mauvais état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 980 €(218 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 500€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 750€/m² = 7500€ (matériaux + main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (matériaux + main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:600€
    Parquet flottant: 10 m² × 60€/m² = 600€ (matériaux + main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€ (matériaux + main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (matériaux + main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sevran (Île-de-France). Les prix incluent la main d'œuvre. Les estimations sont basées sur des coûts moyens pour des travaux de rénovation complète.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 035 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 423 €/an
Calcul : 1 035 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 913 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 220 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 518 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 242 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 653 €
Revenus locatifs : +12 423 €
Charges déductibles : -20 653 €
Résultat foncier Année 1 : -8 230 €(Déficit de 8 230 €)
Imputable sur revenu global : 8 230 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 673 €/an
Revenus locatifs : +12 423 €
Charges déductibles : -6 673 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 750 €/an
Prix d'achat du bien : 128 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 200 €(65% de 128 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 025 €/an
Calcul : 83 200 € × 3,636% = 3 025 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 423 €20 658 €4 918 €-8 235 €8 235 €--
212 672 €6 545 €4 785 €6 127 €---
312 925 €6 408 €4 648 €6 518 €---
413 184 €6 266 €4 506 €6 918 €---
513 447 €6 119 €4 359 €7 328 €---
613 716 €5 968 €4 208 €7 748 €---
713 991 €5 811 €4 052 €8 179 €---
814 270 €5 650 €3 890 €8 621 €---
914 556 €5 483 €3 723 €9 073 €---
1014 847 €5 310 €3 550 €9 537 €---
1115 144 €5 132 €3 372 €10 012 €---
1215 447 €4 948 €3 188 €10 499 €---
1315 756 €4 757 €2 998 €10 998 €---
1416 071 €4 561 €2 801 €11 510 €---
1516 392 €4 358 €2 598 €12 035 €---
1616 720 €4 148 €2 388 €12 572 €---
1717 055 €3 931 €2 171 €13 124 €---
1817 396 €3 707 €1 947 €13 689 €---
1917 744 €3 475 €1 716 €14 268 €---
2018 098 €3 236 €1 476 €14 862 €---
2118 460 €2 989 €1 229 €15 471 €---
2218 830 €2 734 €974 €16 096 €---
2319 206 €2 470 €710 €16 736 €---
2419 590 €2 197 €438 €17 393 €---
2519 982 €1 916 €156 €18 066 €---
TOTAL397 922 €128 778 €70 801 €269 144 €8 235 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 470 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 269 144 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 423 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 609 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 609 €-2 470 €+5 079 €
2+2 609 €+1 838 €+771 €
3+2 609 €+1 955 €+654 €
4+2 609 €+2 075 €+534 €
5+2 609 €+2 198 €+411 €
6+2 609 €+2 325 €+284 €
7+2 609 €+2 454 €+155 €
8+2 609 €+2 586 €+23 €
9+2 609 €+2 722 €-113 €
10+2 609 €+2 861 €-252 €
11+2 609 €+3 004 €-395 €
12+2 609 €+3 150 €-541 €
13+2 609 €+3 299 €-690 €
14+2 609 €+3 453 €-844 €
15+2 609 €+3 610 €-1 001 €
16+2 609 €+3 772 €-1 163 €
17+2 609 €+3 937 €-1 328 €
18+2 609 €+4 107 €-1 498 €
19+2 609 €+4 280 €-1 671 €
20+2 609 €+4 459 €-1 850 €
21+2 609 €+4 641 €-2 032 €
22+2 609 €+4 829 €-2 220 €
23+2 609 €+5 021 €-2 412 €
24+2 609 €+5 218 €-2 609 €
25+2 609 €+5 420 €-2 811 €
Total+65 225 €+80 743 €+-15 518 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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