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Appartement 4 pièces 79 m²

Bien expiré
VillePontoise (95)
Surface79m²
Coût Total204 050€
Loyer Annuel15 021€
Rentabilité7.36%
Cashflow/mois-176€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 2 088,61 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 79 m² - Appartement lumineux 79 m² à Pontoise

Découvrez cet élégant appartement au sommet d'une résidence des années 70, niché dans la charmante ville de Pontoise. Avec ses 79 m², ce bien unique se distingue par une vue panoramique et une luminosité envoutante, capturée grâce à un vaste double séjour inondé de lumière. Ce séjour s'ouvre gracieusement sur un balcon de 3 m² orienté sud-ouest, idéal pour savourer des moments de calme sous le soleil.

La cuisine, bien conçue et entièrement aménagée, propose un espace optimal avec un cellier attenant pour vos rangements. En explorant la partie nuit, vous découvrirez deux chambres confortables agrémentées de placards et la possibilité d'aménager une troisième chambre selon vos envies. Un dressing spacieux, une salle d'eau contemporaine et des toilettes séparées optimisent la fonctionnalité de cet espace judicieusement agencé.

Une cave de 3,5 m² et un box sont également inclus, apportant un espace de rangement supplémentaire dans cette copropriété bien équipée avec la fibre optique pour une connexion internet en continu.

Les familles apprécieront la proximité des établissements scolaires : le collège Nicolas Flamel à moins de 100 m, l'école primaire Eugène Ducher à 200 m, et l'école Camille Pissarro à 300 m ne sont que quelques-unes des écoles accessibles à pied. Pour les amateurs de nature, plusieurs parcs environnants tels que le parc Pause Clope & Zaza à 300 m, ainsi que le parc Cartier et le parc des Lavandières à 700 m, offrent un cadre verdoyant pour vos promenades.

Caractéristiques techniques

  • Surface : 79 m²
  • Étage : 4ème sur 4
  • Chauffage : gaz collectif
  • Charges de copropriété : 230 € / mois
  • Taxe foncière : 1723 €
  • DPE : E

Mentions légales :

Consultez le portail gouvernemental www.georisques.gouv.fr pour accéder aux cartographies et notices relatives aux aléas. Les éléments repris dans cette annonce proviennent des informations transmises par le vendeur et sont destinés à une information générale. Ils ne sauraient remplacer une expertise technique locale ni engager la responsabilité juridique d'un intervenant. Annonce diffusée par Zefir.

Pour toute question, contactez Zefir au [Coordonnées masquées]. Référence annonce : 80dec3ac-5ee9-4a38-ba32-24a2ad Date de réalisation du diagnostic : 25/03/2022 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Charges prévisionnelles annuelles : 2760 €

Ville : Pontoise
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95300
Coordonnées : 49.058496, 2.086954
Total : 204 050€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 25 850€
Valeur du bien : 190 850€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 15.85€/m²/mois
Fourchette : 13.33€ - 18.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1252€/mois
Loyer annuel estimé : 15021€/an
Fourchette totale : 1053€ - 1488€/mois
Fourchette annuelle : 12639€ - 17853€/an
Rentabilité brute :7.36%
Fourchette de rentabilité :6.19% - 8.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 640,2 €/m²
Basé sur :168 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :208 576 €
Prix d'achat :165 000 €
Décote à l'achat :-43 576€ (-20.9%)
Marge achat-revente :4 526€ (2.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 050€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :996,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :57,81€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 054,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 907,77€
Coût de l'assurance :17 344,25€
Taxe foncière : 1 723,00€/an
Soit par mois : 143,58€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 230,00€/mois
Soit par an : 2 760,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 251,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 427,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-176,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 276 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif gaz ancien
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 79 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations électriques et de plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification des installations électriques et de plomberie si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 5/5 visible sur photos - salle de bain en excellent état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 850 €(327 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:11 700€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 1300€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:3 000€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Vérification installations électriques et plomberie: 700€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:1 500€
    Vérification installations électriques et plomberie: 700€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pontoise (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 252 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 021 €/an
Calcul : 1 252 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 586 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 050 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 694 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 723 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 760 €/an
Calcul : 230 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 613 €
Revenus locatifs : +15 021 €
Charges déductibles : -37 613 €
Résultat foncier Année 1 : -22 591 €(Déficit de 22 591 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 191 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 763 €/an
Revenus locatifs : +15 021 €
Charges déductibles : -11 763 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 259 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1191.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 021 €37 619 €6 592 €-22 598 €21 400 €1 198 €1 198 €
215 322 €11 591 €6 414 €3 731 €---
315 628 €11 407 €6 230 €4 221 €---
415 941 €11 217 €6 040 €4 724 €---
516 260 €11 021 €5 844 €5 239 €---
616 585 €10 818 €5 641 €5 767 €---
716 917 €10 608 €5 431 €6 309 €---
817 255 €10 391 €5 214 €6 864 €---
917 600 €10 167 €4 991 €7 433 €---
1017 952 €9 936 €4 759 €8 016 €---
1118 311 €9 697 €4 520 €8 614 €---
1218 677 €9 450 €4 273 €9 227 €---
1319 051 €9 195 €4 018 €9 856 €---
1419 432 €8 931 €3 755 €10 500 €---
1519 821 €8 659 €3 482 €11 161 €---
1620 217 €8 378 €3 201 €11 839 €---
1720 621 €8 087 €2 910 €12 534 €---
1821 034 €7 787 €2 610 €13 247 €---
1921 454 €7 476 €2 300 €13 978 €---
2021 883 €7 156 €1 979 €14 728 €---
2122 321 €6 825 €1 648 €15 497 €---
2222 768 €6 482 €1 306 €16 285 €---
2323 223 €6 129 €952 €17 094 €---
2423 687 €5 763 €587 €17 924 €---
2524 161 €5 386 €209 €18 775 €---
TOTAL481 142 €250 177 €94 908 €230 965 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 230 965 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 021 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 155 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 155 €-6 420 €+9 575 €
2+3 155 €+760 €+2 395 €
3+3 155 €+1 266 €+1 889 €
4+3 155 €+1 417 €+1 738 €
5+3 155 €+1 572 €+1 583 €
6+3 155 €+1 730 €+1 425 €
7+3 155 €+1 893 €+1 262 €
8+3 155 €+2 059 €+1 096 €
9+3 155 €+2 230 €+925 €
10+3 155 €+2 405 €+750 €
11+3 155 €+2 584 €+571 €
12+3 155 €+2 768 €+387 €
13+3 155 €+2 957 €+198 €
14+3 155 €+3 150 €+5 €
15+3 155 €+3 348 €-193 €
16+3 155 €+3 552 €-397 €
17+3 155 €+3 760 €-605 €
18+3 155 €+3 974 €-819 €
19+3 155 €+4 193 €-1 038 €
20+3 155 €+4 418 €-1 263 €
21+3 155 €+4 649 €-1 494 €
22+3 155 €+4 886 €-1 731 €
23+3 155 €+5 128 €-1 973 €
24+3 155 €+5 377 €-2 222 €
25+3 155 €+5 633 €-2 478 €
Total+78 875 €+69 290 €+9 585 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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