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Appartement 4 pièces 79 m²

VillePontoise (95)
Surface79
Coût Total204 050
Loyer Annuel15 021
Rentabilité7.36%
Cashflow/mois-176
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 2 088,61 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 79 m² - Appartement lumineux 79 m² à Pontoise

Découvrez cet élégant appartement au sommet d'une résidence des années 70, niché dans la charmante ville de Pontoise. Avec ses 79 m², ce bien unique se distingue par une vue panoramique et une luminosité envoutante, capturée grâce à un vaste double séjour inondé de lumière. Ce séjour s'ouvre gracieusement sur un balcon de 3 m² orienté sud-ouest, idéal pour savourer des moments de calme sous le soleil.

La cuisine, bien conçue et entièrement aménagée, propose un espace optimal avec un cellier attenant pour vos rangements. En explorant la partie nuit, vous découvrirez deux chambres confortables agrémentées de placards et la possibilité d'aménager une troisième chambre selon vos envies. Un dressing spacieux, une salle d'eau contemporaine et des toilettes séparées optimisent la fonctionnalité de cet espace judicieusement agencé.

Une cave de 3,5 m² et un box sont également inclus, apportant un espace de rangement supplémentaire dans cette copropriété bien équipée avec la fibre optique pour une connexion internet en continu.

Les familles apprécieront la proximité des établissements scolaires : le collège Nicolas Flamel à moins de 100 m, l'école primaire Eugène Ducher à 200 m, et l'école Camille Pissarro à 300 m ne sont que quelques-unes des écoles accessibles à pied. Pour les amateurs de nature, plusieurs parcs environnants tels que le parc Pause Clope & Zaza à 300 m, ainsi que le parc Cartier et le parc des Lavandières à 700 m, offrent un cadre verdoyant pour vos promenades.

Caractéristiques techniques

  • Surface : 79 m²
  • Étage : 4ème sur 4
  • Chauffage : gaz collectif
  • Charges de copropriété : 230 € / mois
  • Taxe foncière : 1723 €
  • DPE : E

Mentions légales :

Consultez le portail gouvernemental www.georisques.gouv.fr pour accéder aux cartographies et notices relatives aux aléas. Les éléments repris dans cette annonce proviennent des informations transmises par le vendeur et sont destinés à une information générale. Ils ne sauraient remplacer une expertise technique locale ni engager la responsabilité juridique d'un intervenant. Annonce diffusée par Zefir.

Pour toute question, contactez Zefir au [Coordonnées masquées]. Référence annonce : 80dec3ac-5ee9-4a38-ba32-24a2ad Date de réalisation du diagnostic : 25/03/2022 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Charges prévisionnelles annuelles : 2760 €

Ville : Pontoise
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95300
Coordonnées : 49.058496, 2.086954
Total : 204 050
Prix d'acquisition : 165 000
Travaux : 25 850
Valeur du bien : 190 850
Frais de notaire : 13 200
Coût estimé : 13 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79
Loyer prédit : 15.85€/m²/mois
Fourchette : 13.33€ - 18.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1252€/mois
Loyer annuel estimé : 15021€/an
Fourchette totale : 1053€ - 1488€/mois
Fourchette annuelle : 12639€ - 17853€/an
Rentabilité brute :7.36%
Fourchette de rentabilité :6.19% - 8.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 640,2 €/m²
Basé sur :168 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :208 576
Prix d'achat :165 000
Décote à l'achat :-43 576 (-20.9%)
Marge achat-revente :4 526€ (2.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 050
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :996,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :57,81€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 054,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 907,77
Coût de l'assurance :17 344,25
Taxe foncière : 1 723,00€/an
Soit par mois : 143,58€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 230,00€/mois
Soit par an : 2 760,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 251,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 427,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-176,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 276 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif gaz ancien
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 79 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations électriques et de plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification des installations électriques et de plomberie si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 5/5 visible sur photos - salle de bain en excellent état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 850(327 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:11 700
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 1300€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:3 000
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Vérification installations électriques et plomberie: 700€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:1 500
    Vérification installations électriques et plomberie: 700€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres:1 200
    Peinture chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon:750
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pontoise (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 252 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 021 €/an
Calcul : 1 252 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 586 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 050 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 694 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 723 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 760 €/an
Calcul : 230 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 850
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 613
Revenus locatifs : +15 021
Charges déductibles : -37 613
Résultat foncier Année 1 : -22 591(Déficit de 22 591 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 191
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 763 €/an
Revenus locatifs : +15 021
Charges déductibles : -11 763
Résultat foncier Années 2+ : 3 259 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1191.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 02137 6196 592-22 59821 400 €1 198 €1 198 €
215 32211 5916 4143 731---
315 62811 4076 2304 221---
415 94111 2176 0404 724---
516 26011 0215 8445 239---
616 58510 8185 6415 767---
716 91710 6085 4316 309---
817 25510 3915 2146 864---
917 60010 1674 9917 433---
1017 9529 9364 7598 016---
1118 3119 6974 5208 614---
1218 6779 4504 2739 227---
1319 0519 1954 0189 856---
1419 4328 9313 75510 500---
1519 8218 6593 48211 161---
1620 2178 3783 20111 839---
1720 6218 0872 91012 534---
1821 0347 7872 61013 247---
1921 4547 4762 30013 978---
2021 8837 1561 97914 728---
2122 3216 8251 64815 497---
2222 7686 4821 30616 285---
2323 2236 12995217 094---
2423 6875 76358717 924---
2524 1615 38620918 775---
TOTAL481 142250 17794 908230 96521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 230 965
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 021 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 155 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 155-6 420+9 575
2+3 155+760+2 395
3+3 155+1 266+1 889
4+3 155+1 417+1 738
5+3 155+1 572+1 583
6+3 155+1 730+1 425
7+3 155+1 893+1 262
8+3 155+2 059+1 096
9+3 155+2 230+925
10+3 155+2 405+750
11+3 155+2 584+571
12+3 155+2 768+387
13+3 155+2 957+198
14+3 155+3 150+5
15+3 155+3 348-193
16+3 155+3 552-397
17+3 155+3 760-605
18+3 155+3 974-819
19+3 155+4 193-1 038
20+3 155+4 418-1 263
21+3 155+4 649-1 494
22+3 155+4 886-1 731
23+3 155+5 128-1 973
24+3 155+5 377-2 222
25+3 155+5 633-2 478
Total+78 875+69 290+9 585
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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