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Achat maison

Bien expiré
VilleSaint-Céré (46)
Surface175m²
Coût Total254 760€
Loyer Annuel17 092€
Rentabilité6.71%
Cashflow/mois-60€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 175 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 175 m², 7 Pièces, 4 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 3 Toilettes, Chauffage climatisation réversible, 1 Parking, Terrain de 823 m²

Maison familiale de caractère proche des écoles et des commodités. Ce bien est composée de 4 chambres, un garage et un terrain plat cloturé d'environ 800m². Vous y trouverez également en RDC un studio indépendant avec cuisine, salle d'eau et pièce de vie. N'attendez plus et contactez-nous pour organiser une visite !

Ville : Saint-Céré
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46400
Coordonnées : 44.852430, 1.882230
Total : 254 760€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 65 760€
Valeur du bien : 240 760€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 175m²
Loyer prédit : 8.14€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1424€/mois
Loyer annuel estimé : 17092€/an
Fourchette totale : 1107€ - 1832€/mois
Fourchette annuelle : 13289€ - 21983€/an
Rentabilité brute :6.71%
Fourchette de rentabilité :5.22% - 8.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :254 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 267,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :74,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 341,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :125 401,63€
Coût de l'assurance :22 291,50€
Taxe foncière : 1 709,16€/an
Soit par mois : 142,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 424,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 483,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-59,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 221 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 175 m²
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 175 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1 classe
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 38 m²
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 760 €(376 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:14 000€
    Isolation toiture/combles: 175 m² × 80€/m² = 14000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:13 200€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€ = 13200€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:760€
    Peinture salon: 38 m² × 20€/m² = 760€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Céré (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 40 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 424 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 092 €/an
Calcul : 1 424 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 653 €/an
Base de calcul : Emprunt de 254 760 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 892 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 709 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 014 €
Revenus locatifs : +17 092 €
Charges déductibles : -77 014 €
Résultat foncier Année 1 : -59 922 €(Déficit de 59 922 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 522 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 254 €/an
Revenus locatifs : +17 092 €
Charges déductibles : -11 254 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 838 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38522.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 092 €77 022 €8 661 €-59 930 €21 400 €38 530 €38 530 €
217 433 €11 033 €8 432 €6 400 €--32 130 €
317 782 €10 797 €8 196 €6 986 €--25 145 €
418 138 €10 552 €7 951 €7 586 €--17 558 €
518 501 €10 298 €7 697 €8 203 €--9 356 €
618 871 €10 036 €7 435 €8 835 €--521 €
719 248 €9 764 €7 163 €9 484 €---
819 633 €9 483 €6 882 €10 150 €---
920 026 €9 192 €6 591 €10 834 €---
1020 426 €8 891 €6 290 €11 535 €---
1120 835 €8 579 €5 978 €12 255 €---
1221 251 €8 257 €5 656 €12 995 €---
1321 676 €7 923 €5 322 €13 753 €---
1422 110 €7 577 €4 977 €14 532 €---
1522 552 €7 220 €4 619 €15 332 €---
1623 003 €6 850 €4 249 €16 153 €---
1723 463 €6 467 €3 866 €16 996 €---
1823 932 €6 071 €3 470 €17 862 €---
1924 411 €5 661 €3 060 €18 750 €---
2024 899 €5 236 €2 635 €19 663 €---
2125 397 €4 797 €2 196 €20 601 €---
2225 905 €4 342 €1 741 €21 563 €---
2326 423 €3 871 €1 271 €22 552 €---
2426 952 €3 384 €784 €23 567 €---
2527 491 €2 880 €280 €24 610 €---
TOTAL547 450 €256 182 €125 402 €291 268 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 291 268 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 092 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 589 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 589 €-6 420 €+10 009 €
2+3 589 €0 €+3 589 €
3+3 589 €0 €+3 589 €
4+3 589 €0 €+3 589 €
5+3 589 €0 €+3 589 €
6+3 589 €0 €+3 589 €
7+3 589 €+2 689 €+900 €
8+3 589 €+3 045 €+544 €
9+3 589 €+3 250 €+339 €
10+3 589 €+3 461 €+128 €
11+3 589 €+3 677 €-88 €
12+3 589 €+3 898 €-309 €
13+3 589 €+4 126 €-537 €
14+3 589 €+4 360 €-771 €
15+3 589 €+4 600 €-1 011 €
16+3 589 €+4 846 €-1 257 €
17+3 589 €+5 099 €-1 510 €
18+3 589 €+5 359 €-1 770 €
19+3 589 €+5 625 €-2 036 €
20+3 589 €+5 899 €-2 310 €
21+3 589 €+6 180 €-2 591 €
22+3 589 €+6 469 €-2 880 €
23+3 589 €+6 766 €-3 177 €
24+3 589 €+7 070 €-3 481 €
25+3 589 €+7 383 €-3 794 €
Total+89 725 €+87 380 €+2 345 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 142 jours
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