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Appartement 2 chambres-PONT-DE-VAUX 01190

VillePont-de-Vaux (01)
Surface61m²
Coût Total135 720€
Loyer Annuel7 031€
Rentabilité5.18%
Cashflow/mois-254€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 459,02 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 4, Mandat exclusif

PONT DE VAUX, proche de toutes les commodités à pied, au dernier étage d'une copropriété (3ème étage), Appartement vendu d'environ 61m² comprenant : pièce de vie avec cuisine équipée, 2 chambres ,salle d'eau, toilettes. Petite copropriété avec cour commune (pour stationnement vélos ou deux roues). Idéal premier achat ou location courte durée (autorisée par la copropriété). Travaux à prévoir. A visiter sans tarder ! Copropriété de 23 lots - dont 11 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 539.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/373319.pdf

Ville : Pont-de-Vaux
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01190
Coordonnées : 46.432256, 4.938461
Total : 135 720€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 39 600€
Valeur du bien : 128 600€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 9.60€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 12.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 586€/mois
Loyer annuel estimé : 7031€/an
Fourchette totale : 452€ - 760€/mois
Fourchette annuelle : 5419€ - 9122€/an
Rentabilité brute :5.18%
Fourchette de rentabilité :3.99% - 6.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 584 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 624 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-7 624€ (-7.9%)
Marge achat-revente :-39 096€ (-40.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :681,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :54,29€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 735,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 769,58€
Coût de l'assurance :16 286,40€
Taxe foncière : 703,06€/an
Soit par mois : 58,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 44,92€/mois
Soit par an : 539,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 585,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 839,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-253,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 194 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simples
Quantité: 6 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 600 €(649 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 800€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€ (inclut la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Remplacement chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (inclut la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€ (inclut la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète (6 m²) × 6000€ = 6000€ (inclut la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Pose de parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (inclut la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (inclut la main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:300€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 150€ = 300€ (inclut la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pont-de-Vaux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 586 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 031 €/an
Calcul : 586 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 731 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 720 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 651 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 703 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 539 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 225 €
Revenus locatifs : +7 031 €
Charges déductibles : -46 225 €
Résultat foncier Année 1 : -39 194 €(Déficit de 39 194 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 794 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 625 €/an
Revenus locatifs : +7 031 €
Charges déductibles : -6 625 €
Résultat foncier Années 2+ : 406 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17794.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 031 €46 229 €4 736 €-39 198 €21 400 €17 798 €17 798 €
27 171 €6 506 €4 612 €666 €--17 133 €
37 315 €6 378 €4 484 €937 €--16 196 €
47 461 €6 245 €4 351 €1 216 €--14 980 €
57 610 €6 108 €4 214 €1 503 €--13 477 €
67 762 €5 965 €4 072 €1 797 €--11 680 €
77 918 €5 818 €3 924 €2 100 €--9 580 €
88 076 €5 665 €3 772 €2 411 €--7 170 €
98 237 €5 507 €3 614 €2 730 €--4 439 €
108 402 €5 343 €3 450 €3 059 €--1 380 €
118 570 €5 174 €3 280 €3 397 €---
128 742 €4 998 €3 104 €3 744 €---
138 917 €4 816 €2 922 €4 101 €---
149 095 €4 627 €2 734 €4 468 €---
159 277 €4 432 €2 538 €4 845 €---
169 462 €4 229 €2 336 €5 233 €---
179 652 €4 020 €2 126 €5 632 €---
189 845 €3 803 €1 909 €6 042 €---
1910 041 €3 578 €1 684 €6 464 €---
2010 242 €3 345 €1 451 €6 898 €---
2110 447 €3 103 €1 210 €7 344 €---
2210 656 €2 853 €960 €7 803 €---
2310 869 €2 594 €701 €8 275 €---
2411 087 €2 326 €432 €8 761 €---
2511 308 €2 048 €154 €9 261 €---
TOTAL225 193 €155 708 €68 770 €69 485 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 69 485 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 031 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 476 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 476 €-6 420 €+7 896 €
2+1 476 €0 €+1 476 €
3+1 476 €0 €+1 476 €
4+1 476 €0 €+1 476 €
5+1 476 €0 €+1 476 €
6+1 476 €0 €+1 476 €
7+1 476 €0 €+1 476 €
8+1 476 €0 €+1 476 €
9+1 476 €0 €+1 476 €
10+1 476 €0 €+1 476 €
11+1 476 €+605 €+871 €
12+1 476 €+1 123 €+353 €
13+1 476 €+1 230 €+246 €
14+1 476 €+1 340 €+136 €
15+1 476 €+1 453 €+23 €
16+1 476 €+1 570 €-94 €
17+1 476 €+1 690 €-214 €
18+1 476 €+1 813 €-337 €
19+1 476 €+1 939 €-463 €
20+1 476 €+2 069 €-593 €
21+1 476 €+2 203 €-727 €
22+1 476 €+2 341 €-865 €
23+1 476 €+2 483 €-1 007 €
24+1 476 €+2 628 €-1 152 €
25+1 476 €+2 778 €-1 302 €
Total+36 900 €+20 846 €+16 054 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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