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Immeuble 9 pièces 700 m²

Bien expiré
VillePerpignan (66)
Surface700m²
Coût Total1 113 420€
Loyer Annuel95 668€
Rentabilité8.59%
Cashflow/mois+1 344€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 879 000 €
Surface : 700 m²
Prix au m² : 1 255,71 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 9 pièces 700 m²

Cet ensemble immobilier composé notamment de 2 hangars, d'un restaurant et d'une maison F3 est situé dans le quartier du Polygone Nord à PERPIGNAN.

Ce bien dispose de nombreux atouts non négligeables : les hangars sont de plus de 200 m2 chacun, le restaurant se situe face à une avenue très passante et la maison F3, le tout étant loué.

A l'extérieur, vous apprécierez une dizaine de places privatives.

Un bien d’investissement rare sur PERPIGNAN !

Surface : 700 m²

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.734610, 2.897572
Total : 1 113 420€
Prix d'acquisition : 879 000€
Travaux : 164 100€
Valeur du bien : 1 043 100€
Frais de notaire : 70 320€
Coût estimé : 70 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 700m²
Loyer prédit : 11.39€/m²/mois
Fourchette : 9.23€ - 14.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 7972€/mois
Loyer annuel estimé : 95668€/an
Fourchette totale : 6463€ - 9834€/mois
Fourchette annuelle : 77560€ - 118004€/an
Rentabilité brute :8.59%
Fourchette de rentabilité :6.97% - 10.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 113 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :5 496,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :334,03€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 5 830,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :535 594,94€
Coût de l'assurance :100 207,80€
Taxe foncière : 9 566,84€/an
Soit par mois : 797,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 7 972,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 6 627,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 344,39€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage adapté, tel qu'une pompe à chaleur air/eau ou une chaudière à condensation, pour remplacer un système ancien.
Quantité: 1 système pour 700 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: Nombre de fenêtres à estimer selon la surface (environ 70 fenêtres pour 700 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un système de production d'eau chaude inefficace.
Quantité: 1 système pour 700 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation du salon avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: salon complet (environ 50 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises suffisantes.
Quantité: 1 tableau électrique pour 700 m²
Raison: DPE F - Maison - Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à niveau de la tuyauterie pour assurer son bon état et remplacer les éléments vétustes.
Quantité: 700 m²
Raison: DPE F - Maison - Assurer la fonctionnalité des évacuations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :164 100 €(234 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:91 000€
    Fenêtres double vitrage: 70 fenêtres × 1300€ = 91000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation chambres: 60 m² × 150€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:7 500€
    Rénovation salon: 50 m² × 150€/m² = 7500€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:2 000€
    Tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:5 600€
    Plomberie générale: 700 m² × 8€/m² = 5600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan. Main d'œuvre incluse. Les prix sont ajustés pour la région avec un coefficient de 1.0.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 7 972 €/mois
Revenus locatifs annuels : 95 668 €/an
Calcul : 7 972 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 37 043 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 113 420 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 4 008 €/an
Calcul : 334 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 9 567 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 164 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 214 718 €
Revenus locatifs : +95 668 €
Charges déductibles : -214 718 €
Résultat foncier Année 1 : -119 050 €(Déficit de 119 050 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 97 650 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 50 618 €/an
Revenus locatifs : +95 668 €
Charges déductibles : -50 618 €
Résultat foncier Années 2+ : 45 050 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 97649.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 879 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 571 350 €(65% de 879 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 20 776 €/an
Calcul : 571 350 € × 3,636% = 20 776 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
195 668 €214 754 €37 079 €-119 086 €21 400 €97 686 €97 686 €
297 582 €49 666 €36 090 €47 916 €--49 769 €
399 533 €48 643 €35 068 €50 890 €---
4101 524 €47 586 €34 011 €53 938 €---
5103 555 €46 492 €32 917 €57 062 €---
6105 626 €45 361 €31 786 €60 264 €---
7107 738 €44 192 €30 617 €63 546 €---
8109 893 €42 982 €29 407 €66 911 €---
9112 091 €41 731 €28 156 €70 360 €---
10114 333 €40 437 €26 862 €73 895 €---
11116 619 €39 099 €25 524 €77 520 €---
12118 952 €37 715 €24 140 €81 237 €---
13121 331 €36 284 €22 709 €85 047 €---
14123 757 €34 803 €21 228 €88 954 €---
15126 232 €33 272 €19 697 €92 960 €---
16128 757 €31 689 €18 114 €97 068 €---
17131 332 €30 052 €16 476 €101 281 €---
18133 959 €28 358 €14 783 €105 601 €---
19136 638 €26 606 €13 031 €110 032 €---
20139 371 €24 795 €11 220 €114 576 €---
21142 158 €22 921 €9 346 €119 237 €---
22145 001 €20 984 €7 408 €124 018 €---
23147 901 €18 980 €5 404 €128 922 €---
24150 859 €16 907 €3 332 €133 952 €---
25153 877 €14 764 €1 188 €139 113 €---
TOTAL3 064 287 €1 039 074 €535 595 €2 025 214 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 2 025 214 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 95 668 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +20 090 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+20 090 €-6 420 €+26 510 €
2+20 090 €0 €+20 090 €
3+20 090 €+336 €+19 754 €
4+20 090 €+16 181 €+3 909 €
5+20 090 €+17 119 €+2 971 €
6+20 090 €+18 079 €+2 011 €
7+20 090 €+19 064 €+1 026 €
8+20 090 €+20 073 €+17 €
9+20 090 €+21 108 €-1 018 €
10+20 090 €+22 169 €-2 079 €
11+20 090 €+23 256 €-3 166 €
12+20 090 €+24 371 €-4 281 €
13+20 090 €+25 514 €-5 424 €
14+20 090 €+26 686 €-6 596 €
15+20 090 €+27 888 €-7 798 €
16+20 090 €+29 120 €-9 030 €
17+20 090 €+30 384 €-10 294 €
18+20 090 €+31 680 €-11 590 €
19+20 090 €+33 010 €-12 920 €
20+20 090 €+34 373 €-14 283 €
21+20 090 €+35 771 €-15 681 €
22+20 090 €+37 205 €-17 115 €
23+20 090 €+38 677 €-18 587 €
24+20 090 €+40 186 €-20 096 €
25+20 090 €+41 734 €-21 644 €
Total+502 250 €+607 564 €+-105 314 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
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