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Maison à vendre - 5 pièces - 102 m2 - Pourcieux - 83 - PROVENCE-ALPES-COTE-D-AZUR

VillePourcieux (83)
Surface102m²
Coût Total189 720€
Loyer Annuel16 595€
Rentabilité8.75%
Cashflow/mois+239€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 1 666,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Description

Dans le centre du village, votre agence CENTURY 21 S.C.A. Immobilier vous propose d'investir dans cette maison de village à rénover d'environ 100m2 habitable + cave voutée de 26m2 au rez-de-chaussée. Anciennement les locaux de la police municipale du village, elle se compose au rez-de-chaussée d'une pièce avec point d'eau et wc de 22m2 et un accès à la cave. Le premier étage est traversant, et comprend trois chambres dont deux en enfilade et une salle de bains. Au deuxième et dernier niveau, une pièce aveugle et une chambre de 19m2. Potentiel intéressant mais attention, travaux de rénovation globale à prévoir.

Ville : Pourcieux
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83470
Total : 189 720€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 6 120€
Valeur du bien : 176 120€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 13.56€/m²/mois
Fourchette : 10.07€ - 18.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 1383€/mois
Loyer annuel estimé : 16595€/an
Fourchette totale : 1027€ - 1862€/mois
Fourchette annuelle : 12325€ - 22343€/an
Rentabilité brute :8.75%
Fourchette de rentabilité :6.50% - 11.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 217,86 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :328 222 €
Prix d'achat :170 000 €
Décote à l'achat :-158 222€ (-48.2%)
Marge achat-revente :138 502€ (42.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :949,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :55,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 005,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 214,91€
Coût de l'assurance :16 600,50€
Taxe foncière : 1 659,46€/an
Soit par mois : 138,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 382,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 143,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :239,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 102 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec peinture, revêtement de sol et électricité
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 assumé - nécessite rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 120 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 120€
    Isolation combles: 102 m² × 60€/m² = 6120€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 383 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 595 €/an
Calcul : 1 383 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 557 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 720 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 664 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 659 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 000 €
Revenus locatifs : +16 595 €
Charges déductibles : -15 000 €
Résultat foncier Année 1 : 1 594 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 880 €/an
Revenus locatifs : +16 595 €
Charges déductibles : -8 880 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 714 €/an
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 595 €15 007 €6 563 €1 588 €---
216 926 €8 715 €6 391 €8 212 €---
317 265 €8 537 €6 213 €8 728 €---
417 610 €8 352 €6 029 €9 258 €---
517 963 €8 161 €5 838 €9 801 €---
618 322 €7 964 €5 640 €10 358 €---
718 688 €7 759 €5 435 €10 929 €---
819 062 €7 547 €5 223 €11 515 €---
919 443 €7 327 €5 004 €12 116 €---
1019 832 €7 100 €4 776 €12 732 €---
1120 229 €6 864 €4 541 €13 364 €---
1220 633 €6 620 €4 297 €14 013 €---
1321 046 €6 368 €4 044 €14 678 €---
1421 467 €6 106 €3 783 €15 361 €---
1521 896 €5 835 €3 512 €16 061 €---
1622 334 €5 555 €3 232 €16 779 €---
1722 781 €5 265 €2 941 €17 516 €---
1823 236 €4 964 €2 640 €18 273 €---
1923 701 €4 652 €2 329 €19 049 €---
2024 175 €4 330 €2 006 €19 845 €---
2124 659 €3 996 €1 672 €20 663 €---
2225 152 €3 650 €1 326 €21 502 €---
2325 655 €3 292 €968 €22 363 €---
2426 168 €2 921 €597 €23 247 €---
2526 691 €2 537 €213 €24 155 €---
TOTAL531 529 €159 422 €95 215 €372 107 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 372 107 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 595 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 485 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 485 €+476 €+3 009 €
2+3 485 €+2 464 €+1 021 €
3+3 485 €+2 619 €+866 €
4+3 485 €+2 777 €+708 €
5+3 485 €+2 940 €+545 €
6+3 485 €+3 107 €+378 €
7+3 485 €+3 279 €+206 €
8+3 485 €+3 455 €+30 €
9+3 485 €+3 635 €-150 €
10+3 485 €+3 820 €-335 €
11+3 485 €+4 009 €-524 €
12+3 485 €+4 204 €-719 €
13+3 485 €+4 403 €-918 €
14+3 485 €+4 608 €-1 123 €
15+3 485 €+4 818 €-1 333 €
16+3 485 €+5 034 €-1 549 €
17+3 485 €+5 255 €-1 770 €
18+3 485 €+5 482 €-1 997 €
19+3 485 €+5 715 €-2 230 €
20+3 485 €+5 954 €-2 469 €
21+3 485 €+6 199 €-2 714 €
22+3 485 €+6 451 €-2 966 €
23+3 485 €+6 709 €-3 224 €
24+3 485 €+6 974 €-3 489 €
25+3 485 €+7 246 €-3 761 €
Total+87 125 €+111 632 €+-24 507 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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