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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMayenne (53)
Surface145m²
Coût Total165 590€
Loyer Annuel13 085€
Rentabilité7.90%
Cashflow/mois+112€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 250 €
Surface : 145 m²
Prix au m² : 581,03 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, 4 chambres, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Sur la commune de Belgeard, venez découvrir cette maison d'habitation d'environ 145 m² . Fort potentiel. Possibilité de faire 2 logements séparés. Au rez-de-chaussée: Cuisine, salon-séjour, deux chambres, WC, salle de bains A l'étage: Deux chambres,une salle d'eau, WC Grenier aménageable Fenêtre PVC, double vitrage volet roulant manuel Escalier extérieur menant au 1er étage Chauffage électrique Petite dépendance, abris pour le bois Fosse septique non conforme Le tout sur un terrain d'environ 1260 m² Travaux à prévoir

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 84 250 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Jean-François GUILMEAU - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de LAVAL sous le numéro 839 089 778

Ville : Mayenne
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53100
Coordonnées : 48.303948, -0.614237
Total : 165 590€
Prix d'acquisition : 84 250€
Travaux : 74 600€
Valeur du bien : 158 850€
Frais de notaire : 6 740€
Coût estimé : 6 740€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 145m²
Loyer prédit : 7.52€/m²/mois
Fourchette : 6.08€ - 9.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1090€/mois
Loyer annuel estimé : 13085€/an
Fourchette totale : 882€ - 1348€/mois
Fourchette annuelle : 10586€ - 16174€/an
Rentabilité brute :7.90%
Fourchette de rentabilité :6.39% - 9.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 510,82 €/m²
Basé sur :110 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :219 069 €
Prix d'achat :84 250 €
Décote à l'achat :-134 819€ (-61.5%)
Marge achat-revente :53 479€ (24.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 590€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :821,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :48,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 869,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 713,40€
Coût de l'assurance :14 489,13€
Taxe foncière : 1 308,51€/an
Soit par mois : 109,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 090,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 978,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :112,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 270 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 145 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 145 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 1.3/5 - Photos montrent un état très mauvais
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie générale (remplacement des tuyauteries vétustes, vérification des évacuations)
Quantité: 145 m²
Raison: Fosse septique non conforme - Nécessité de mise aux normes
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale (tableau électrique, mise à la terre, ajout de prises)
Quantité: 145 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 600 €(514 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:5 800€
    Isolation combles: 145 m² × 40€/m² = 5800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 500€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 750€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:5 000€
    Rénovation complète salon: 25 m² × 200€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:2 900€
    Mise aux normes plomberie: 145 m² × 20€/m² = 2900€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:2 900€
    Mise aux normes électricité: 145 m² × 20€/m² = 2900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mayenne (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 090 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 085 €/an
Calcul : 1 090 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 575 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 590 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 580 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 309 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 063 €
Revenus locatifs : +13 085 €
Charges déductibles : -82 063 €
Résultat foncier Année 1 : -68 978 €(Déficit de 68 978 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 578 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 463 €/an
Revenus locatifs : +13 085 €
Charges déductibles : -7 463 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 622 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47577.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 763 €(65% de 84 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 991 €/an
Calcul : 54 763 € × 3,636% = 1 991 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 085 €82 068 €5 580 €-68 983 €21 400 €47 583 €47 583 €
213 347 €7 320 €5 432 €6 026 €--41 557 €
313 614 €7 167 €5 279 €6 446 €--35 110 €
413 886 €7 009 €5 121 €6 877 €--28 233 €
514 164 €6 845 €4 957 €7 319 €--20 914 €
614 447 €6 675 €4 787 €7 772 €--13 143 €
714 736 €6 500 €4 612 €8 236 €--4 907 €
815 031 €6 318 €4 430 €8 712 €---
915 331 €6 131 €4 243 €9 201 €---
1015 638 €5 936 €4 048 €9 702 €---
1115 951 €5 735 €3 847 €10 215 €---
1216 270 €5 527 €3 639 €10 742 €---
1316 595 €5 312 €3 424 €11 283 €---
1416 927 €5 090 €3 201 €11 838 €---
1517 266 €4 859 €2 971 €12 406 €---
1617 611 €4 621 €2 733 €12 990 €---
1717 963 €4 374 €2 486 €13 589 €---
1818 322 €4 119 €2 231 €14 203 €---
1918 689 €3 855 €1 967 €14 834 €---
2019 063 €3 582 €1 694 €15 481 €---
2119 444 €3 299 €1 411 €16 144 €---
2219 833 €3 007 €1 119 €16 826 €---
2320 229 €2 704 €816 €17 525 €---
2420 634 €2 391 €503 €18 242 €---
2521 047 €2 068 €180 €18 979 €---
TOTAL419 121 €202 515 €80 713 €216 605 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 216 605 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 085 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 748 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 748 €-6 420 €+9 168 €
2+2 748 €0 €+2 748 €
3+2 748 €0 €+2 748 €
4+2 748 €0 €+2 748 €
5+2 748 €0 €+2 748 €
6+2 748 €0 €+2 748 €
7+2 748 €0 €+2 748 €
8+2 748 €+1 142 €+1 606 €
9+2 748 €+2 760 €-12 €
10+2 748 €+2 910 €-162 €
11+2 748 €+3 065 €-317 €
12+2 748 €+3 223 €-475 €
13+2 748 €+3 385 €-637 €
14+2 748 €+3 551 €-803 €
15+2 748 €+3 722 €-974 €
16+2 748 €+3 897 €-1 149 €
17+2 748 €+4 077 €-1 329 €
18+2 748 €+4 261 €-1 513 €
19+2 748 €+4 450 €-1 702 €
20+2 748 €+4 644 €-1 896 €
21+2 748 €+4 843 €-2 095 €
22+2 748 €+5 048 €-2 300 €
23+2 748 €+5 257 €-2 509 €
24+2 748 €+5 473 €-2 725 €
25+2 748 €+5 694 €-2 946 €
Total+68 700 €+64 982 €+3 718 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 69 jours
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