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Maison de ville à vendre

VilleGaillac (81)
Surface92.2m²
Coût Total154 881€
Loyer Annuel10 181€
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-49€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 92.2 m²
Prix au m² : 1 193,06 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Cheminée, Salon (total 20,47 m²), 2 chambres, 4 parkings: 3 boxs de stationnement, Garage, Sans vis-à-vis, Exposition nord, Pas de balcon, Non meublé

Dans le centre historique de Gaillac, entre le parc Foucaud et la place de la libération, venez découvrir cette maison de ville à rénover, d'environ 120m² exploitables. Elle se compose au rez-de-chaussée d'un 1er garage indépendant ainsi que d'un second garage relié à l'habitation, d'environ 65m². A l'étage, la partie habitable de 90m² est à rénover. Des combles de plus de 90m² au sol apporterons un potentiel supplémentaire à ce bien. L'ensemble du second œuvre est à revoir (plomberie, électricité, sanitaires...). Pas de travaux à prévoir sur la toiture, la façade et l'assainissement.

Ville : Gaillac
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81600
Coordonnées : 43.918989, 1.896076
Total : 154 881€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 36 081€
Valeur du bien : 146 081€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92.2m²
Loyer prédit : 9.20€/m²/mois
Fourchette : 7.20€ - 11.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 848€/mois
Loyer annuel estimé : 10181€/an
Fourchette totale : 664€ - 1084€/mois
Fourchette annuelle : 7965€ - 13014€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :5.14% - 8.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 347,43 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :216 433 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-106 433€ (-49.2%)
Marge achat-revente :61 552€ (28.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 881€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :767,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :45,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 812,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 245,75€
Coût de l'assurance :13 552,09€
Taxe foncière : 1 018,09€/an
Soit par mois : 84,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 848,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 897,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-48,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 285 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 92.2 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 92.2 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 - rafraîchissement léger
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 - rafraîchissement léger
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 081 €(391 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:5 061€
    Isolation combles perdus: 92.2 m² × 55€/m² = 5061€, Main d'œuvre: 79€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (pose comprise)
  • Menuiseries:6 600€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 600€ = 6600€ (pose comprise)
  • Rénovation salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Revêtement sol chambres:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (pose comprise)
  • Peinture chambres:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€
  • Peinture salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 80€/m² = 1200€
  • Peinture cuisine:960€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 80€/m² = 960€
  • Peinture salle à manger:960€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 80€/m² = 960€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gaillac (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 161€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 848 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 181 €/an
Calcul : 848 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 199 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 881 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 542 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 018 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 081 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 840 €
Revenus locatifs : +10 181 €
Charges déductibles : -42 840 €
Résultat foncier Année 1 : -32 659 €(Déficit de 32 659 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 259 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 759 €/an
Revenus locatifs : +10 181 €
Charges déductibles : -6 759 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 422 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11259.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 181 €42 845 €5 204 €-32 664 €21 400 €11 264 €11 264 €
210 385 €6 626 €5 066 €3 759 €--7 506 €
310 592 €6 483 €4 923 €4 109 €--3 396 €
410 804 €6 335 €4 775 €4 469 €---
511 020 €6 182 €4 622 €4 838 €---
611 241 €6 024 €4 464 €5 217 €---
711 465 €5 860 €4 300 €5 605 €---
811 695 €5 691 €4 131 €6 004 €---
911 929 €5 515 €3 955 €6 413 €---
1012 167 €5 334 €3 774 €6 833 €---
1112 411 €5 147 €3 586 €7 264 €---
1212 659 €4 953 €3 392 €7 706 €---
1312 912 €4 752 €3 192 €8 160 €---
1413 170 €4 544 €2 984 €8 626 €---
1513 434 €4 329 €2 769 €9 104 €---
1613 702 €4 107 €2 547 €9 595 €---
1713 976 €3 877 €2 317 €10 099 €---
1814 256 €3 639 €2 079 €10 617 €---
1914 541 €3 393 €1 833 €11 148 €---
2014 832 €3 139 €1 578 €11 693 €---
2115 128 €2 875 €1 315 €12 253 €---
2215 431 €2 603 €1 043 €12 828 €---
2315 740 €2 321 €761 €13 419 €---
2416 054 €2 029 €469 €14 025 €---
2516 375 €1 727 €167 €14 648 €---
TOTAL326 098 €150 331 €75 246 €175 767 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 175 767 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 181 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 138 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 138 €-6 420 €+8 558 €
2+2 138 €0 €+2 138 €
3+2 138 €0 €+2 138 €
4+2 138 €+322 €+1 816 €
5+2 138 €+1 451 €+687 €
6+2 138 €+1 565 €+573 €
7+2 138 €+1 682 €+456 €
8+2 138 €+1 801 €+337 €
9+2 138 €+1 924 €+214 €
10+2 138 €+2 050 €+88 €
11+2 138 €+2 179 €-41 €
12+2 138 €+2 312 €-174 €
13+2 138 €+2 448 €-310 €
14+2 138 €+2 588 €-450 €
15+2 138 €+2 731 €-593 €
16+2 138 €+2 879 €-741 €
17+2 138 €+3 030 €-892 €
18+2 138 €+3 185 €-1 047 €
19+2 138 €+3 344 €-1 206 €
20+2 138 €+3 508 €-1 370 €
21+2 138 €+3 676 €-1 538 €
22+2 138 €+3 848 €-1 710 €
23+2 138 €+4 026 €-1 888 €
24+2 138 €+4 208 €-2 070 €
25+2 138 €+4 394 €-2 256 €
Total+53 450 €+52 730 €+720 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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