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Maison de ville avec jardin

Bien expiré
VilleMerdrignac (22)
Surface65m²
Coût Total94 500€
Loyer Annuel6 233€
Rentabilité6.60%
Cashflow/mois-23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 55 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 846,15 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison qui se compose d'un salon séjour de 30m2. Le salon donne sur la gauche sur une cuisine aménagée equipe de plaque à gaz. Une chambre de 14 m2 avec porte donnant sur l'extérieur.

Côté droit du salon, mini couloir qui donne sur une belle chambre d' environs 12m2, une salle d' eau avec douche et lavabo. Une salle d'eau avec WC.

Pièce servant actuellement d' atelier de bricolage et stockage poubelles d' environs 8m2. Grenier en deux parties, une partie sous pente, une partie entièrement aménageable d' environs 25m2

Belle terrasse bétonné sur l avant de la maison, entouré de haies donc aucun vie a vie. Beau jardin d'environ 300m2 3 cuves avec récupérateur d' eau.

Maison avec travaux a prévoir : Prévoir un nettoyage de mousse toiture Prévoir l installation d'un système de chauffage.

Aucun parking ⚠️

Premiee contact par mail pour tout renseignements supplémentaires ou organisé une visite

Ville : Merdrignac
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22230
Coordonnées : 48.192410, -2.413340
Total : 94 500€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 35 100€
Valeur du bien : 90 100€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 7.99€/m²/mois
Fourchette : 6.34€ - 10.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 519€/mois
Loyer annuel estimé : 6233€/an
Fourchette totale : 412€ - 655€/mois
Fourchette annuelle : 4942€ - 7860€/an
Rentabilité brute :6.60%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 8.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 435,05 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :93 278 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-38 278€ (-41.0%)
Marge achat-revente :-1 222€ (-1.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :463,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :27,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 490,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 404,10€
Coût de l'assurance :8 268,75€
Taxe foncière : 623,27€/an
Soit par mois : 51,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 519,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 542,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-23,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau ou d'une chaudière à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel.
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE, nécessaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 25 m² (partie aménageable du grenier)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, douche) et mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: 6 m² (salle de bain)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour la chambre de 14 m² et la chambre de 12 m².
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres - nécessite rénovation complète.
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises suffisantes.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - nécessaire pour la sécurité et la conformité.
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations.
Quantité: 65 m² (surface totale de la maison)
Raison: Normes de plomberie - nécessaire pour la sécurité et la conformité.
ToitureRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Nettoyage
Nettoyage de la mousse sur la toiture.
Quantité: surface toiture à estimer
Raison: Entretien nécessaire pour prolonger la durée de vie de la toiture.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 100 €(540 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 700€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 10000€, Main d'œuvre: 700€
  • Isolation:1 500€
    Isolation combles: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le coût total)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 500€/m² = 3000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres:5 200€
    Parquet flottant: 26 m² × 60€/m² = 1560€, Peinture murs: 26 m² × 30€/m² = 780€, Main d'œuvre: 2860€
  • Électricité:800€
    Tableau électrique: 800€ (fourniture et pose comprises)
  • Plomberie:1 300€
    Mise à jour plomberie: 65 m² × 20€/m² = 1300€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Nettoyage toiture:600€
    Nettoyage toiture: 30 m² × 20€/m² = 600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Merdrignac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les estimations.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 519 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 233 €/an
Calcul : 519 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 078 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 500 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 331 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 623 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 132 €
Revenus locatifs : +6 233 €
Charges déductibles : -39 132 €
Résultat foncier Année 1 : -32 900 €(Déficit de 32 900 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 500 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 032 €/an
Revenus locatifs : +6 233 €
Charges déductibles : -4 032 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 200 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11499.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 233 €39 135 €3 081 €-32 903 €21 400 €11 503 €11 503 €
26 357 €3 952 €2 998 €2 405 €--9 098 €
36 484 €3 867 €2 913 €2 618 €--6 480 €
46 614 €3 778 €2 824 €2 836 €--3 644 €
56 746 €3 687 €2 733 €3 060 €--584 €
66 881 €3 592 €2 638 €3 289 €---
77 019 €3 494 €2 540 €3 525 €---
87 159 €3 393 €2 439 €3 766 €---
97 303 €3 289 €2 335 €4 014 €---
107 449 €3 181 €2 227 €4 268 €---
117 598 €3 069 €2 115 €4 528 €---
127 750 €2 954 €2 000 €4 796 €---
137 905 €2 835 €1 881 €5 070 €---
148 063 €2 712 €1 758 €5 351 €---
158 224 €2 584 €1 630 €5 639 €---
168 388 €2 453 €1 499 €5 935 €---
178 556 €2 317 €1 363 €6 239 €---
188 727 €2 176 €1 222 €6 551 €---
198 902 €2 031 €1 077 €6 871 €---
209 080 €1 881 €927 €7 199 €---
219 261 €1 726 €772 €7 535 €---
229 447 €1 566 €612 €7 881 €---
239 636 €1 400 €446 €8 235 €---
249 828 €1 229 €275 €8 599 €---
2510 025 €1 052 €98 €8 973 €---
TOTAL199 635 €103 355 €44 404 €96 280 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 96 280 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 233 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 309 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 309 €-6 420 €+7 729 €
2+1 309 €0 €+1 309 €
3+1 309 €0 €+1 309 €
4+1 309 €0 €+1 309 €
5+1 309 €0 €+1 309 €
6+1 309 €+812 €+497 €
7+1 309 €+1 057 €+252 €
8+1 309 €+1 130 €+179 €
9+1 309 €+1 204 €+105 €
10+1 309 €+1 280 €+29 €
11+1 309 €+1 358 €-49 €
12+1 309 €+1 439 €-130 €
13+1 309 €+1 521 €-212 €
14+1 309 €+1 605 €-296 €
15+1 309 €+1 692 €-383 €
16+1 309 €+1 781 €-472 €
17+1 309 €+1 872 €-563 €
18+1 309 €+1 965 €-656 €
19+1 309 €+2 061 €-752 €
20+1 309 €+2 160 €-851 €
21+1 309 €+2 261 €-952 €
22+1 309 €+2 364 €-1 055 €
23+1 309 €+2 471 €-1 162 €
24+1 309 €+2 580 €-1 271 €
25+1 309 €+2 692 €-1 383 €
Total+32 725 €+28 884 €+3 841 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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