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Appartement à vendre

VilleÉtampes (91)
Surface50m²
Coût Total133 300€
Loyer Annuel10 096€
Rentabilité7.57%
Cashflow/mois-86€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 980 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, 1 chambre, Entrée séparée, calme

Votre Agence CHAMPS ELYSEES GESTION vous propose à la vente cet appartement de type 2 pièces sur la commune d'ETAMPES.

Idéalement situé en CENTRE VILLE ce bien dispose d'un environement calme et agréable et proche de toutes commodités. Appartement à rénover. Il se compose d'une entrée donnant sur un séjour avec cuisine meublée et semie équipée, une chambre, ainsi qu'une salle d'eau avec wc. Ce bien dispose également d'une cave.

Pour toutes demandes d'informations ou de visites, n'hésitez pas à me contacter Cécile CARABIN [agent commercial vente et location]

CHARGES ANNUELLES DE COPROPRIETE : 1613 € (aucune procédure en cours) TAXE FONCIERE : 1036 € (10.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 5 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1613.00 euros.

Ville : Étampes
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91150
Coordonnées : 48.434981, 2.164596
Total : 133 300€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 26 380€
Valeur du bien : 125 380€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 16.83€/m²/mois
Fourchette : 14.12€ - 20.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 841€/mois
Loyer annuel estimé : 10096€/an
Fourchette totale : 706€ - 1003€/mois
Fourchette annuelle : 8472€ - 12030€/an
Rentabilité brute :7.57%
Fourchette de rentabilité :6.36% - 9.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 379,44 €/m²
Basé sur :226 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :118 972 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-19 972€ (-16.8%)
Marge achat-revente :-14 328€ (-12.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :667,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :38,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 706,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 899,37€
Coût de l'assurance :11 663,75€
Taxe foncière : 1 036,00€/an
Soit par mois : 86,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 134,42€/mois
Soit par an : 1 613,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 841,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 926,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-85,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 349 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la plomberie et électricité dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain moderne mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre nécessitant un rafraîchissement
Quantité: 12 m²
Raison: État 2/5 visible - chambre vide avec parquet nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 2/5 visible - chambre vide nécessitant un rafraîchissement
CouloirOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Réparation des murs abîmés et peinture dans le couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - couloir nécessite des travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 380 €(528 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:480€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 80€/m² = 480€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant la main d'œuvre)
  • Couloir:200€
    Réparation murs et peinture: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Étampes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 841 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 096 €/an
Calcul : 841 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 607 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 300 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 467 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 036 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 613 €/an
Calcul : 134 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 103 €
Revenus locatifs : +10 096 €
Charges déductibles : -34 103 €
Résultat foncier Année 1 : -24 007 €(Déficit de 24 007 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 607 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 723 €/an
Revenus locatifs : +10 096 €
Charges déductibles : -7 723 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 373 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2606.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 096 €34 107 €4 611 €-24 011 €21 400 €2 611 €2 611 €
210 298 €7 606 €4 491 €2 692 €---
310 504 €7 481 €4 365 €3 023 €---
410 714 €7 351 €4 236 €3 362 €---
510 928 €7 217 €4 102 €3 711 €---
611 147 €7 078 €3 963 €4 068 €---
711 370 €6 934 €3 819 €4 435 €---
811 597 €6 785 €3 670 €4 812 €---
911 829 €6 631 €3 516 €5 198 €---
1012 066 €6 471 €3 356 €5 594 €---
1112 307 €6 306 €3 190 €6 001 €---
1212 553 €6 135 €3 019 €6 418 €---
1312 804 €5 957 €2 842 €6 847 €---
1413 060 €5 773 €2 658 €7 287 €---
1513 321 €5 583 €2 468 €7 738 €---
1613 588 €5 386 €2 271 €8 202 €---
1713 860 €5 182 €2 066 €8 678 €---
1814 137 €4 971 €1 855 €9 166 €---
1914 419 €4 752 €1 636 €9 668 €---
2014 708 €4 525 €1 410 €10 183 €---
2115 002 €4 291 €1 175 €10 711 €---
2215 302 €4 048 €932 €11 255 €---
2315 608 €3 796 €680 €11 812 €---
2415 920 €3 535 €420 €12 385 €---
2516 239 €3 265 €150 €12 973 €---
TOTAL323 376 €171 168 €66 899 €152 208 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 208 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 096 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 120 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 120 €-6 420 €+8 540 €
2+2 120 €+24 €+2 096 €
3+2 120 €+907 €+1 213 €
4+2 120 €+1 009 €+1 111 €
5+2 120 €+1 113 €+1 007 €
6+2 120 €+1 221 €+899 €
7+2 120 €+1 331 €+789 €
8+2 120 €+1 443 €+677 €
9+2 120 €+1 559 €+561 €
10+2 120 €+1 678 €+442 €
11+2 120 €+1 800 €+320 €
12+2 120 €+1 926 €+194 €
13+2 120 €+2 054 €+66 €
14+2 120 €+2 186 €-66 €
15+2 120 €+2 321 €-201 €
16+2 120 €+2 461 €-341 €
17+2 120 €+2 603 €-483 €
18+2 120 €+2 750 €-630 €
19+2 120 €+2 900 €-780 €
20+2 120 €+3 055 €-935 €
21+2 120 €+3 213 €-1 093 €
22+2 120 €+3 376 €-1 256 €
23+2 120 €+3 544 €-1 424 €
24+2 120 €+3 716 €-1 596 €
25+2 120 €+3 892 €-1 772 €
Total+53 000 €+45 662 €+7 338 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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