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Appartement 5 pièces 94 m²

Bien expiré
VilleMorangis (91)
Surface94m²
Coût Total231 840€
Loyer Annuel17 586€
Rentabilité7.59%
Cashflow/mois-275€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 193 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 2 053,19 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 5 pièces de 94 m² à Morangis

Ce vaste appartement de 5 pièces et 94 m2, situé au 4e et dernier étage d'un immeuble avec balcon et cave, se trouve à Morangis. Il offre 4 chambres, une belle surface de vie et un stationnement, dans une copropriété construite en 1975 avec chauffage et eau chaude collectifs.

Ce charmant appartement est baigné de lumière naturelle, ce qui lui confère une atmosphère chaleureuse et agréable tout au long de la journée. Sa vue dégagée, sans vis-à-vis direct, permet de profiter d'un cadre apaisant, idéal pour se ressourcer et apprécier pleinement le balcon.

De nombreux rangements intégrés viennent compléter ce bien, offrant des solutions discrètes et efficaces pour une organisation parfaite.

À proximité immédiate, vous profitez de nombreux espaces verts accessibles à pied, ainsi que d'un environnement idéal pour les familles grâce à la présence de plusieurs écoles et d'un collège à quelques minutes. Les déplacements sont facilités par un arrêt de bus situé à moins de 200 mètres.

Caractéristiques techniques

  • Taxe foncière : 1704 €
  • DPE : D
  • Mode de chauffage : collectif au gaz
  • Distribution de l'eau chaude : collective

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : (***)

Intéressés ? Contactez Zefir pour visiter ce bien. Référence annonce : e80aaefc-06d7-44d1-a559-c7d2fb Date de réalisation du diagnostic : 30/04/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Charges prévisionnelles annuelles : 4596 €

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Morangis
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91420
Coordonnées : 48.703278, 2.333720
Total : 231 840€
Prix d'acquisition : 193 000€
Travaux : 23 400€
Valeur du bien : 216 400€
Frais de notaire : 15 440€
Coût estimé : 15 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 15.59€/m²/mois
Fourchette : 13.35€ - 18.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 1466€/mois
Loyer annuel estimé : 17586€/an
Fourchette totale : 1255€ - 1711€/mois
Fourchette annuelle : 15060€ - 20536€/an
Rentabilité brute :7.59%
Fourchette de rentabilité :6.50% - 8.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 560,61 €/m²
Basé sur :119 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :334 697 €
Prix d'achat :193 000 €
Décote à l'achat :-141 697€ (-42.3%)
Marge achat-revente :102 857€ (30.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :231 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 148,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :67,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 215,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 634,69€
Coût de l'assurance :20 286,00€
Taxe foncière : 1 704,00€/an
Soit par mois : 142,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 383,00€/mois
Soit par an : 4 596,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 465,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 740,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-275,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Système collectif
Aucune action nécessaire car le chauffage est collectif au gaz et conforme aux normes.
Quantité: 1 système collectif
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Système collectif
Aucune action nécessaire car l'eau chaude est collective et conforme aux normes.
Quantité: 1 système collectif
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de quelques éléments de cuisine datés et mise aux normes de la plomberie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds pour toutes les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds pour le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 400 €(249 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car le chauffage est collectif au gaz et conforme aux normes.
  • Eau chaude:0€
    Aucune action nécessaire car l'eau chaude est collective et conforme aux normes.
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:7 200€
    Parquet flottant 60 m²: 40€/m² × 60 = 2400€, Peinture 60 m²: 30€/m² × 60 = 1800€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Morangis (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 466 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 586 €/an
Calcul : 1 466 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 782 €/an
Base de calcul : Emprunt de 231 840 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 811 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 704 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 596 €/an
Calcul : 383 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 294 €
Revenus locatifs : +17 586 €
Charges déductibles : -38 294 €
Résultat foncier Année 1 : -20 707 €(Déficit de 20 707 €)
Imputable sur revenu global : 20 707 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 894 €/an
Revenus locatifs : +17 586 €
Charges déductibles : -14 894 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 693 €/an
Prix d'achat du bien : 193 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 125 450 €(65% de 193 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 562 €/an
Calcul : 125 450 € × 3,636% = 4 562 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 586 €38 301 €7 790 €-20 715 €20 715 €--
217 938 €14 694 €7 583 €3 244 €---
318 297 €14 480 €7 369 €3 816 €---
418 663 €14 259 €7 148 €4 404 €---
519 036 €14 030 €6 919 €5 006 €---
619 417 €13 793 €6 682 €5 624 €---
719 805 €13 548 €6 437 €6 257 €---
820 201 €13 294 €6 183 €6 907 €---
920 605 €13 032 €5 921 €7 573 €---
1021 017 €12 761 €5 649 €8 257 €---
1121 438 €12 480 €5 369 €8 958 €---
1221 866 €12 190 €5 078 €9 677 €---
1322 304 €11 889 €4 778 €10 415 €---
1422 750 €11 578 €4 467 €11 172 €---
1523 205 €11 257 €4 145 €11 948 €---
1623 669 €10 924 €3 812 €12 745 €---
1724 142 €10 580 €3 468 €13 563 €---
1824 625 €10 224 €3 112 €14 402 €---
1925 118 €9 855 €2 744 €15 262 €---
2025 620 €9 474 €2 363 €16 146 €---
2126 132 €9 080 €1 968 €17 053 €---
2226 655 €8 672 €1 561 €17 983 €---
2327 188 €8 250 €1 139 €18 938 €---
2427 732 €7 813 €702 €19 918 €---
2528 287 €7 362 €250 €20 925 €---
TOTAL563 297 €313 821 €112 635 €249 476 €20 715 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 214 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 249 476 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 586 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 693 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 693 €-6 214 €+9 907 €
2+3 693 €+973 €+2 720 €
3+3 693 €+1 145 €+2 548 €
4+3 693 €+1 321 €+2 372 €
5+3 693 €+1 502 €+2 191 €
6+3 693 €+1 687 €+2 006 €
7+3 693 €+1 877 €+1 816 €
8+3 693 €+2 072 €+1 621 €
9+3 693 €+2 272 €+1 421 €
10+3 693 €+2 477 €+1 216 €
11+3 693 €+2 687 €+1 006 €
12+3 693 €+2 903 €+790 €
13+3 693 €+3 124 €+569 €
14+3 693 €+3 352 €+341 €
15+3 693 €+3 584 €+109 €
16+3 693 €+3 824 €-131 €
17+3 693 €+4 069 €-376 €
18+3 693 €+4 320 €-627 €
19+3 693 €+4 579 €-886 €
20+3 693 €+4 844 €-1 151 €
21+3 693 €+5 116 €-1 423 €
22+3 693 €+5 395 €-1 702 €
23+3 693 €+5 681 €-1 988 €
24+3 693 €+5 976 €-2 283 €
25+3 693 €+6 277 €-2 584 €
Total+92 325 €+74 843 €+17 482 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
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