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Appartement 5 pièces 94 m²

VilleMorangis (91)
Surface94
Coût Total231 840
Loyer Annuel17 586
Rentabilité7.59%
Cashflow/mois-275
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 193 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 2 053,19 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 5 pièces de 94 m² à Morangis

Ce vaste appartement de 5 pièces et 94 m2, situé au 4e et dernier étage d'un immeuble avec balcon et cave, se trouve à Morangis. Il offre 4 chambres, une belle surface de vie et un stationnement, dans une copropriété construite en 1975 avec chauffage et eau chaude collectifs.

Ce charmant appartement est baigné de lumière naturelle, ce qui lui confère une atmosphère chaleureuse et agréable tout au long de la journée. Sa vue dégagée, sans vis-à-vis direct, permet de profiter d'un cadre apaisant, idéal pour se ressourcer et apprécier pleinement le balcon.

De nombreux rangements intégrés viennent compléter ce bien, offrant des solutions discrètes et efficaces pour une organisation parfaite.

À proximité immédiate, vous profitez de nombreux espaces verts accessibles à pied, ainsi que d'un environnement idéal pour les familles grâce à la présence de plusieurs écoles et d'un collège à quelques minutes. Les déplacements sont facilités par un arrêt de bus situé à moins de 200 mètres.

Caractéristiques techniques

  • Taxe foncière : 1704 €
  • DPE : D
  • Mode de chauffage : collectif au gaz
  • Distribution de l'eau chaude : collective

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : (***)

Intéressés ? Contactez Zefir pour visiter ce bien. Référence annonce : e80aaefc-06d7-44d1-a559-c7d2fb Date de réalisation du diagnostic : 30/04/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Charges prévisionnelles annuelles : 4596 €

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Morangis
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91420
Coordonnées : 48.703278, 2.333720
Total : 231 840
Prix d'acquisition : 193 000
Travaux : 23 400
Valeur du bien : 216 400
Frais de notaire : 15 440
Coût estimé : 15 440
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94
Loyer prédit : 15.59€/m²/mois
Fourchette : 13.35€ - 18.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 1466€/mois
Loyer annuel estimé : 17586€/an
Fourchette totale : 1255€ - 1711€/mois
Fourchette annuelle : 15060€ - 20536€/an
Rentabilité brute :7.59%
Fourchette de rentabilité :6.50% - 8.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 560,61 €/m²
Basé sur :119 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :334 697
Prix d'achat :193 000
Décote à l'achat :-141 697 (-42.3%)
Marge achat-revente :102 857€ (30.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :231 840
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 148,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :67,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 215,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 634,69
Coût de l'assurance :20 286,00
Taxe foncière : 1 704,00€/an
Soit par mois : 142,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 383,00€/mois
Soit par an : 4 596,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 465,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 740,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-275,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Système collectif
Aucune action nécessaire car le chauffage est collectif au gaz et conforme aux normes.
Quantité: 1 système collectif
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Système collectif
Aucune action nécessaire car l'eau chaude est collective et conforme aux normes.
Quantité: 1 système collectif
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de quelques éléments de cuisine datés et mise aux normes de la plomberie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds pour toutes les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds pour le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 400(249 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Aucune action nécessaire car le chauffage est collectif au gaz et conforme aux normes.
  • Eau chaude:0
    Aucune action nécessaire car l'eau chaude est collective et conforme aux normes.
  • Cuisine:9 000
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:7 200
    Parquet flottant 60 m²: 40€/m² × 60 = 2400€, Peinture 60 m²: 30€/m² × 60 = 1800€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salon:1 200
    Peinture salon 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Morangis (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 466 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 586 €/an
Calcul : 1 466 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 782 €/an
Base de calcul : Emprunt de 231 840 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 811 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 704 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 596 €/an
Calcul : 383 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 294
Revenus locatifs : +17 586
Charges déductibles : -38 294
Résultat foncier Année 1 : -20 707(Déficit de 20 707 €)
Imputable sur revenu global : 20 707
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 894 €/an
Revenus locatifs : +17 586
Charges déductibles : -14 894
Résultat foncier Années 2+ : 2 693 €/an
Prix d'achat du bien : 193 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 125 450(65% de 193 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 562 €/an
Calcul : 125 450 € × 3,636% = 4 562
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 58638 3017 790-20 71520 715 €--
217 93814 6947 5833 244---
318 29714 4807 3693 816---
418 66314 2597 1484 404---
519 03614 0306 9195 006---
619 41713 7936 6825 624---
719 80513 5486 4376 257---
820 20113 2946 1836 907---
920 60513 0325 9217 573---
1021 01712 7615 6498 257---
1121 43812 4805 3698 958---
1221 86612 1905 0789 677---
1322 30411 8894 77810 415---
1422 75011 5784 46711 172---
1523 20511 2574 14511 948---
1623 66910 9243 81212 745---
1724 14210 5803 46813 563---
1824 62510 2243 11214 402---
1925 1189 8552 74415 262---
2025 6209 4742 36316 146---
2126 1329 0801 96817 053---
2226 6558 6721 56117 983---
2327 1888 2501 13918 938---
2427 7327 81370219 918---
2528 2877 36225020 925---
TOTAL563 297313 821112 635249 47620 715Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 214
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 249 476
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 586 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 693 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 693-6 214+9 907
2+3 693+973+2 720
3+3 693+1 145+2 548
4+3 693+1 321+2 372
5+3 693+1 502+2 191
6+3 693+1 687+2 006
7+3 693+1 877+1 816
8+3 693+2 072+1 621
9+3 693+2 272+1 421
10+3 693+2 477+1 216
11+3 693+2 687+1 006
12+3 693+2 903+790
13+3 693+3 124+569
14+3 693+3 352+341
15+3 693+3 584+109
16+3 693+3 824-131
17+3 693+4 069-376
18+3 693+4 320-627
19+3 693+4 579-886
20+3 693+4 844-1 151
21+3 693+5 116-1 423
22+3 693+5 395-1 702
23+3 693+5 681-1 988
24+3 693+5 976-2 283
25+3 693+6 277-2 584
Total+92 325+74 843+17 482
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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