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Maison à vendre

VilleSaint-Vincent-Rive-d'Olt (46)
Surface120m²
Coût Total204 820€
Loyer Annuel12 569€
Rentabilité6.14%
Cashflow/mois-137€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 083,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 3 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Jardin, Belle vue

A la sortie d'un village lotois, maison en pierre de 120m² avec une dépendance en partie aménagée. Composée de 3 chambres dont une avec véranda, garage et plusieurs caves. Le tout sur un terrain de 1155m² en palier avec une jolie vue. En supplément, plusieurs parcelles de pré et bois pour 3928m². Travaux de rénovation à prévoir. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Saint-Vincent-Rive-d'Olt
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46140
Coordonnées : 44.446609, 1.312772
Total : 204 820€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 64 420€
Valeur du bien : 194 420€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 8.73€/m²/mois
Fourchette : 7.02€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 1047€/mois
Loyer annuel estimé : 12569€/an
Fourchette totale : 842€ - 1302€/mois
Fourchette annuelle : 10110€ - 15625€/an
Rentabilité brute :6.14%
Fourchette de rentabilité :4.94% - 7.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 879,09 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :225 490 €
Prix d'achat :130 000 €
Décote à l'achat :-95 490€ (-42.3%)
Marge achat-revente :20 670€ (9.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 019,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :59,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 079,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 147,90€
Coût de l'assurance :17 921,75€
Taxe foncière : 1 256,85€/an
Soit par mois : 104,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 047,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 184,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-136,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 315 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en très mauvais état, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - Cuisine avec équipements datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Bon état général, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - Décoration vieillissante, rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 420 €(537 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 3 000€
  • Isolation:9 600€
    Isolation toiture/combles: 120 m² × 80€/m² = 9 600€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries:13 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 900€ = 13 500€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8 000€ = 8 000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:7 320€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2 160€, Main d'œuvre: 1 500€, Total: 3 660€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1 000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Vincent-Rive-d'Olt (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 047 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 569 €/an
Calcul : 1 047 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 977 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 820 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 717 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 257 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 371 €
Revenus locatifs : +12 569 €
Charges déductibles : -73 371 €
Résultat foncier Année 1 : -60 802 €(Déficit de 60 802 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 402 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 951 €/an
Revenus locatifs : +12 569 €
Charges déductibles : -8 951 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 618 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39402.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 569 €73 377 €6 984 €-60 809 €21 400 €39 409 €39 409 €
212 820 €8 773 €6 800 €4 047 €--35 362 €
313 076 €8 583 €6 609 €4 494 €--30 869 €
413 338 €8 385 €6 412 €4 953 €--25 916 €
513 605 €8 181 €6 207 €5 424 €--20 492 €
613 877 €7 970 €5 996 €5 907 €--14 585 €
714 154 €7 751 €5 777 €6 403 €--8 182 €
814 437 €7 524 €5 551 €6 913 €--1 269 €
914 726 €7 290 €5 316 €7 436 €---
1015 021 €7 047 €5 074 €7 973 €---
1115 321 €6 796 €4 822 €8 525 €---
1215 627 €6 536 €4 562 €9 091 €---
1315 940 €6 267 €4 293 €9 673 €---
1416 259 €5 989 €4 015 €10 270 €---
1516 584 €5 700 €3 727 €10 884 €---
1616 916 €5 402 €3 428 €11 514 €---
1717 254 €5 093 €3 119 €12 161 €---
1817 599 €4 774 €2 800 €12 825 €---
1917 951 €4 443 €2 469 €13 508 €---
2018 310 €4 100 €2 127 €14 210 €---
2118 676 €3 746 €1 772 €14 930 €---
2219 050 €3 379 €1 405 €15 671 €---
2319 431 €2 999 €1 026 €16 431 €---
2419 819 €2 606 €632 €17 213 €---
2520 216 €2 199 €226 €18 016 €---
TOTAL402 574 €214 911 €101 148 €187 663 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 187 663 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 569 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 639 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 639 €-6 420 €+9 059 €
2+2 639 €0 €+2 639 €
3+2 639 €0 €+2 639 €
4+2 639 €0 €+2 639 €
5+2 639 €0 €+2 639 €
6+2 639 €0 €+2 639 €
7+2 639 €0 €+2 639 €
8+2 639 €0 €+2 639 €
9+2 639 €+1 850 €+789 €
10+2 639 €+2 392 €+247 €
11+2 639 €+2 557 €+82 €
12+2 639 €+2 727 €-88 €
13+2 639 €+2 902 €-263 €
14+2 639 €+3 081 €-442 €
15+2 639 €+3 265 €-626 €
16+2 639 €+3 454 €-815 €
17+2 639 €+3 648 €-1 009 €
18+2 639 €+3 848 €-1 209 €
19+2 639 €+4 052 €-1 413 €
20+2 639 €+4 263 €-1 624 €
21+2 639 €+4 479 €-1 840 €
22+2 639 €+4 701 €-2 062 €
23+2 639 €+4 929 €-2 290 €
24+2 639 €+5 164 €-2 525 €
25+2 639 €+5 405 €-2 766 €
Total+65 975 €+56 299 €+9 676 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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