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Appartement à vendre

VilleVerneuil-sur-Seine (78)
Surface75m²
Coût Total238 320€
Loyer Annuel14 530€
Rentabilité6.10%
Cashflow/mois-160€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 2 520 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/5 étage, Ascenseur, Cuisine équipée, 2 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, calme, Belle vue, Exposition sud, Interphone

Laforêt Verneuil-sur-Seine vous propose en exclusivité cet bel appartement de type F3 au dernier étage avec vue dégagée ! Situé à 2min à pied de la gare des Clairières de Verneuil (Ligne J direction Paris Saint Lazare en 30min, futur RER E) et de la forêt, ce bien vous offre : un grand dégagement avec placards, un séjour donnant sur balcon exposé sud-est, une cuisine aménagée et équipée, deux grandes chambres dont une avec dressing, une salle d'eau, un WC séparé avec lave-mains et un espace cellier/buanderie. Pour compléter le tout, ce bien vous offre une place de parking couverte au parking des trois chênes à deux pas de la gare !

Copropriété sécurisée avec interphone, fenêtres PVC double vitrage, appartement fibré, espaces verts, ascenseur.

N'attendez pas pour programmer une visite !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site GEORISQUES. Informations sur les honoraires disponibles en agence. Jérémy KELLE (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 991 689 480 - Versailles.

Ville : Verneuil-sur-Seine
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78480
Coordonnées : 48.986785, 1.956158
Total : 238 320€
Prix d'acquisition : 189 000€
Travaux : 34 200€
Valeur du bien : 223 200€
Frais de notaire : 15 120€
Coût estimé : 15 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 16.14€/m²/mois
Fourchette : 13.42€ - 19.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 1211€/mois
Loyer annuel estimé : 14530€/an
Fourchette totale : 1006€ - 1457€/mois
Fourchette annuelle : 12077€ - 17482€/an
Rentabilité brute :6.10%
Fourchette de rentabilité :5.07% - 7.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 536,5 €/m²
Basé sur :94 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :190 237 €
Prix d'achat :189 000 €
Décote à l'achat :-1 237€ (-0.7%)
Marge achat-revente :-48 083€ (-25.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :238 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 180,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :69,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 249,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 782,87€
Coût de l'assurance :20 853,00€
Taxe foncière : 1 453,01€/an
Soit par mois : 121,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 210,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 370,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-160,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 226 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du chauffe-eau existant
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation pour 75 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 200 €(456 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 75 m² × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 600€ = 4 200€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau électrique: 1 chauffe-eau × 2 500€ = 2 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain (5 m²) × 1 000€ = 5 000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€ = 1 200€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€ = 800€, Main d'œuvre: inclus
  • Électricité:9 000€
    Rénovation électrique: 75 m² × 120€ = 9 000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Verneuil-sur-Seine (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 211 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 530 €/an
Calcul : 1 211 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 000 €/an
Base de calcul : Emprunt de 238 320 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 834 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 453 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 487 €
Revenus locatifs : +14 530 €
Charges déductibles : -44 487 €
Résultat foncier Année 1 : -29 957 €(Déficit de 29 957 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 557 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 287 €/an
Revenus locatifs : +14 530 €
Charges déductibles : -10 287 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 243 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8556.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850 €(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 530 €44 495 €8 008 €-29 965 €21 400 €8 565 €8 565 €
214 821 €10 082 €7 795 €4 739 €--3 826 €
315 117 €9 862 €7 575 €5 255 €---
415 419 €9 635 €7 347 €5 785 €---
515 728 €9 399 €7 112 €6 329 €---
616 042 €9 156 €6 868 €6 887 €---
716 363 €8 904 €6 616 €7 460 €---
816 691 €8 643 €6 356 €8 048 €---
917 024 €8 373 €6 086 €8 651 €---
1017 365 €8 094 €5 807 €9 270 €---
1117 712 €7 806 €5 519 €9 906 €---
1218 066 €7 507 €5 220 €10 559 €---
1318 428 €7 198 €4 911 €11 229 €---
1418 796 €6 879 €4 592 €11 918 €---
1519 172 €6 548 €4 261 €12 624 €---
1619 556 €6 206 €3 919 €13 349 €---
1719 947 €5 852 €3 565 €14 094 €---
1820 346 €5 486 €3 199 €14 859 €---
1920 753 €5 108 €2 820 €15 645 €---
2021 168 €4 716 €2 429 €16 452 €---
2121 591 €4 311 €2 023 €17 280 €---
2222 023 €3 891 €1 604 €18 131 €---
2322 463 €3 458 €1 170 €19 006 €---
2422 912 €3 009 €722 €19 904 €---
2523 371 €2 545 €257 €20 826 €---
TOTAL465 403 €207 161 €115 783 €258 242 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 258 242 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 530 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 051 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 051 €-6 420 €+9 471 €
2+3 051 €0 €+3 051 €
3+3 051 €+429 €+2 622 €
4+3 051 €+1 735 €+1 316 €
5+3 051 €+1 899 €+1 152 €
6+3 051 €+2 066 €+985 €
7+3 051 €+2 238 €+813 €
8+3 051 €+2 414 €+637 €
9+3 051 €+2 595 €+456 €
10+3 051 €+2 781 €+270 €
11+3 051 €+2 972 €+79 €
12+3 051 €+3 168 €-117 €
13+3 051 €+3 369 €-318 €
14+3 051 €+3 575 €-524 €
15+3 051 €+3 787 €-736 €
16+3 051 €+4 005 €-954 €
17+3 051 €+4 228 €-1 177 €
18+3 051 €+4 458 €-1 407 €
19+3 051 €+4 693 €-1 642 €
20+3 051 €+4 936 €-1 885 €
21+3 051 €+5 184 €-2 133 €
22+3 051 €+5 439 €-2 388 €
23+3 051 €+5 702 €-2 651 €
24+3 051 €+5 971 €-2 920 €
25+3 051 €+6 248 €-3 197 €
Total+76 275 €+77 473 €+-1 198 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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