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Achat maison de village

Bien expiré
VilleSaint-Martin-de-Brômes (04)
Surface65m²
Coût Total154 890€
Loyer Annuel7 929€
Rentabilité5.12%
Cashflow/mois-206€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 507,69 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

A 5 minutes de Gréoux-Les-Bains et de ses stations/cures thermales, je vous propose une maison de village au sein du charmant village de Saint-Martin-de Brôme. Ce bien atypique traversant avec 2 entrées indépendantes vous propose 85m2 au sol pour une superficie habitable de 65m2 avec un potentiel de division en 2 lots (un 3 pièces et un 2 pièces en duplex). Une pièce à vivre et une cuisine à rafraîchir au rez de chaussée, 4 Chambres aménagées au total + une autre à aménager. Salle d'eau + WC existants à chaque étage.

Un bien idéal au coeur du Luberon ou pied à terre à deux pas de Gréoux-les-Bains mais également pour un rapport locatif très intéressant en créant 2 Lots.. (plus d'explications en me contactant)

Une superbe opportunité pour ce petit coin de quiétude à deux pas de tout !! Les honoraires sont à la charge du vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : classe G Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°838 612 190 - Greffe de MANOSQUE) Mickaël BOUCHALA Entrepreneur Individuel Réf.897620

Ville : Saint-Martin-de-Brômes
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04800
Coordonnées : 43.771990, 5.889010
Total : 154 890€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 49 050€
Valeur du bien : 147 050€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 10.17€/m²/mois
Fourchette : 7.02€ - 14.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 661€/mois
Loyer annuel estimé : 7929€/an
Fourchette totale : 456€ - 957€/mois
Fourchette annuelle : 5474€ - 11485€/an
Rentabilité brute :5.12%
Fourchette de rentabilité :3.53% - 7.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 890€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :755,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :45,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 800,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 796,77€
Coût de l'assurance :13 552,87€
Taxe foncière : 792,94€/an
Soit par mois : 66,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 660,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 866,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-206,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 584 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 65 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, remplacement de la robinetterie, peinture.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 050 €(755 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 11000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:3 900€
    Isolation toiture/combles: 65 m² × 60€/m² = 3900€, Main d'œuvre: incluse
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 30€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:450€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Saint-Martin-de-Brômes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 661 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 929 €/an
Calcul : 661 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 984 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 890 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 542 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 793 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 369 €
Revenus locatifs : +7 929 €
Charges déductibles : -55 369 €
Résultat foncier Année 1 : -47 440 €(Déficit de 47 440 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 040 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 319 €/an
Revenus locatifs : +7 929 €
Charges déductibles : -6 319 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 610 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26039.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 929 €55 374 €4 989 €-47 444 €21 400 €26 044 €26 044 €
28 088 €6 189 €4 854 €1 899 €--24 145 €
38 250 €6 049 €4 714 €2 200 €--21 945 €
48 415 €5 905 €4 570 €2 509 €--19 436 €
58 583 €5 757 €4 422 €2 826 €--16 609 €
68 755 €5 603 €4 268 €3 152 €--13 458 €
78 930 €5 444 €4 109 €3 486 €--9 972 €
89 108 €5 280 €3 945 €3 828 €--6 144 €
99 291 €5 110 €3 775 €4 180 €--1 963 €
109 476 €4 935 €3 600 €4 541 €---
119 666 €4 754 €3 419 €4 911 €---
129 859 €4 568 €3 232 €5 292 €---
1310 056 €4 374 €3 039 €5 682 €---
1410 258 €4 175 €2 840 €6 083 €---
1510 463 €3 969 €2 634 €6 494 €---
1610 672 €3 756 €2 421 €6 916 €---
1710 885 €3 536 €2 201 €7 349 €---
1811 103 €3 309 €1 974 €7 794 €---
1911 325 €3 074 €1 739 €8 251 €---
2011 552 €2 832 €1 496 €8 720 €---
2111 783 €2 581 €1 246 €9 202 €---
2212 018 €2 322 €987 €9 696 €---
2312 259 €2 055 €720 €10 204 €---
2412 504 €1 779 €443 €10 725 €---
2512 754 €1 493 €158 €11 261 €---
TOTAL253 981 €154 223 €71 797 €99 758 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 99 758 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 929 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 665 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 665 €-6 420 €+8 085 €
2+1 665 €0 €+1 665 €
3+1 665 €0 €+1 665 €
4+1 665 €0 €+1 665 €
5+1 665 €0 €+1 665 €
6+1 665 €0 €+1 665 €
7+1 665 €0 €+1 665 €
8+1 665 €0 €+1 665 €
9+1 665 €0 €+1 665 €
10+1 665 €+773 €+892 €
11+1 665 €+1 473 €+192 €
12+1 665 €+1 588 €+77 €
13+1 665 €+1 705 €-40 €
14+1 665 €+1 825 €-160 €
15+1 665 €+1 948 €-283 €
16+1 665 €+2 075 €-410 €
17+1 665 €+2 205 €-540 €
18+1 665 €+2 338 €-673 €
19+1 665 €+2 475 €-810 €
20+1 665 €+2 616 €-951 €
21+1 665 €+2 760 €-1 095 €
22+1 665 €+2 909 €-1 244 €
23+1 665 €+3 061 €-1 396 €
24+1 665 €+3 218 €-1 553 €
25+1 665 €+3 378 €-1 713 €
Total+41 625 €+29 927 €+11 698 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 240 jours
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