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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Denis (93)
Surface85m²
Coût Total200 292€
Loyer Annuel18 703€
Rentabilité9.34%
Cashflow/mois+368€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 900 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 2 116,47 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 7/15 étage, Ascenseur, Salle de bain, 3 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Parking, Balcon, Jardin, calme, Exposition est, Digicode, Interphone

A proximité du marché de Saint-Denis et proche de BASILIQUE et des tramway T5 et T8.

Era Immobilier Saint-Denis vous propose en exclusivité un appartement de 85 m2 de 4 pièces sécurisé par deux gardiens.

L'appartement situé au 7ème étage est composé de :

  • une entrée avec un cellier
  • un grand séjour ouvert sur un balcon
  • une cuisine semi ouverte équipée, un séjour donnant accès à un balcon de 5m2 et sa vue dégagée.
  • trois chambres
  • salle de bain
  • WC

DES TRAVAUX sont à prévoir dans l'appartement

Les petits ++++ une place de PARKING en sous-sol et des TRAVAUX DE PARTIES COMMUNES VOTÉS ET PAYÉS.

N'attendez plus contactez-nous au plus vite !! Copropriété de 174 lots - dont 174 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Ville : Saint-Denis
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93200
Coordonnées : 48.942430, 2.350955
Total : 200 292€
Prix d'acquisition : 179 900€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 185 900€
Frais de notaire : 14 392€
Coût estimé : 14 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 18.34€/m²/mois
Fourchette : 13.90€ - 24.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1559€/mois
Loyer annuel estimé : 18703€/an
Fourchette totale : 1182€ - 2056€/mois
Fourchette annuelle : 14178€ - 24670€/an
Rentabilité brute :9.34%
Fourchette de rentabilité :7.08% - 12.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 663,58 €/m²
Basé sur :430 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :311 404 €
Prix d'achat :179 900 €
Décote à l'achat :-131 504€ (-42.2%)
Marge achat-revente :111 112€ (35.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 292€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :978,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :56,75€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 034,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 159,85€
Coût de l'assurance :17 024,82€
Taxe foncière : 1 870,26€/an
Soit par mois : 155,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 558,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 190,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :367,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 314 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et équipements électroménagers
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec équipements obsolètes et usure importante
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage murs et sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état similaire aux autres pièces
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en désordre et nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 2.3/5 visible - salon avec usure normale et nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(71 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 559 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 703 €/an
Calcul : 1 559 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 465 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 292 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 681 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 870 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 016 €
Revenus locatifs : +18 703 €
Charges déductibles : -15 016 €
Résultat foncier Année 1 : 3 687 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 016 €/an
Revenus locatifs : +18 703 €
Charges déductibles : -9 016 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 687 €/an
Prix d'achat du bien : 179 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 935 €(65% de 179 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 252 €/an
Calcul : 116 935 € × 3,636% = 4 252 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 703 €15 022 €6 471 €3 680 €---
219 077 €8 847 €6 296 €10 229 €---
319 458 €8 667 €6 116 €10 791 €---
419 847 €8 480 €5 929 €11 367 €---
520 244 €8 287 €5 736 €11 957 €---
620 649 €8 088 €5 537 €12 561 €---
721 062 €7 882 €5 331 €13 180 €---
821 483 €7 670 €5 118 €13 814 €---
921 913 €7 450 €4 899 €14 463 €---
1022 351 €7 223 €4 672 €15 129 €---
1122 798 €6 988 €4 437 €15 810 €---
1223 254 €6 746 €4 195 €16 508 €---
1323 719 €6 496 €3 944 €17 224 €---
1424 194 €6 237 €3 686 €17 957 €---
1524 678 €5 970 €3 418 €18 708 €---
1625 171 €5 693 €3 142 €19 478 €---
1725 675 €5 408 €2 857 €20 267 €---
1826 188 €5 113 €2 562 €21 075 €---
1926 712 €4 809 €2 257 €21 903 €---
2027 246 €4 494 €1 943 €22 752 €---
2127 791 €4 169 €1 617 €23 622 €---
2228 347 €3 833 €1 282 €24 514 €---
2328 914 €3 486 €934 €25 428 €---
2429 492 €3 127 €576 €26 365 €---
2530 082 €2 757 €205 €27 325 €---
TOTAL599 051 €162 941 €93 160 €436 110 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 436 110 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 703 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 928 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 928 €+1 104 €+2 824 €
2+3 928 €+3 069 €+859 €
3+3 928 €+3 237 €+691 €
4+3 928 €+3 410 €+518 €
5+3 928 €+3 587 €+341 €
6+3 928 €+3 768 €+160 €
7+3 928 €+3 954 €-26 €
8+3 928 €+4 144 €-216 €
9+3 928 €+4 339 €-411 €
10+3 928 €+4 539 €-611 €
11+3 928 €+4 743 €-815 €
12+3 928 €+4 953 €-1 025 €
13+3 928 €+5 167 €-1 239 €
14+3 928 €+5 387 €-1 459 €
15+3 928 €+5 612 €-1 684 €
16+3 928 €+5 843 €-1 915 €
17+3 928 €+6 080 €-2 152 €
18+3 928 €+6 322 €-2 394 €
19+3 928 €+6 571 €-2 643 €
20+3 928 €+6 826 €-2 898 €
21+3 928 €+7 087 €-3 159 €
22+3 928 €+7 354 €-3 426 €
23+3 928 €+7 628 €-3 700 €
24+3 928 €+7 910 €-3 982 €
25+3 928 €+8 198 €-4 270 €
Total+98 200 €+130 833 €+-32 633 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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