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Appartement 2 pièces 41 m²

Bien expiré
VilleSaint-Gaudens (31)
Surface41m²
Coût Total68 300€
Loyer Annuel5 374€
Rentabilité7.87%
Cashflow/mois-51€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 35 000 €
Surface : 41 m²
Prix au m² : 853,66 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Charmant T2 rénové avec balcon – Résidence Les Demeures d’Encore

Situé au premier étage de la résidence , ce superbe appartement T2 a été entièrement refait à neuf, offrant un espace moderne, lumineux et fonctionnel. Son balcon vous permettra de profiter de moments de détente en extérieur.

Seuls les volets du salon sont abîmés, ce qui facilite la remise en état ou la personnalisation selon vos préférences.

Idéal pour un investissement locatif ou un premier achat. Charges de copropriété 220€/trimestre Foncier 800 €

Cette annonce référence 326150 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier GAELLE FOUNTAS (EI) immatriculé au RSAC de TOULOUSE (31000) sous le numéro 53534992200026.

Prix du bien : 35 000,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 326150 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Saint-Gaudens
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31800
Coordonnées : 43.115370, 0.704459
Total : 68 300€
Prix d'acquisition : 35 000€
Travaux : 30 500€
Valeur du bien : 65 500€
Frais de notaire : 2 800€
Coût estimé : 2 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 41m²
Loyer prédit : 10.92€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 13.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 448€/mois
Loyer annuel estimé : 5374€/an
Fourchette totale : 365€ - 550€/mois
Fourchette annuelle : 4378€ - 6597€/an
Rentabilité brute :7.87%
Fourchette de rentabilité :6.41% - 9.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 074,61 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :44 059 €
Prix d'achat :35 000 €
Décote à l'achat :-9 059€ (-20.6%)
Marge achat-revente :-24 241€ (-55.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :68 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :338,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :19,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 358,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 291,42€
Coût de l'assurance :5 976,25€
Taxe foncière : 800,00€/an
Soit par mois : 66,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 73,33€/mois
Soit par an : 879,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 447,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 498,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-50,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 41 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - pas de photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - pas de photo, état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 500 €(744 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 600€ = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Gaudens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 448 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 374 €/an
Calcul : 448 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 299 €/an
Base de calcul : Emprunt de 68 300 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 239 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 800 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 880 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 718 €
Revenus locatifs : +5 374 €
Charges déductibles : -34 718 €
Résultat foncier Année 1 : -29 344 €(Déficit de 29 344 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 944 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 218 €/an
Revenus locatifs : +5 374 €
Charges déductibles : -4 218 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 156 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7943.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 35 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 750 €(65% de 35 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 827 €/an
Calcul : 22 750 € × 3,636% = 827 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 374 €34 721 €2 302 €-29 346 €21 400 €7 946 €7 946 €
25 482 €4 160 €2 241 €1 322 €--6 624 €
35 592 €4 096 €2 177 €1 495 €--5 129 €
45 703 €4 031 €2 112 €1 672 €--3 456 €
55 818 €3 964 €2 045 €1 854 €--1 603 €
65 934 €3 894 €1 975 €2 040 €---
76 053 €3 821 €1 902 €2 231 €---
86 174 €3 746 €1 827 €2 427 €---
96 297 €3 669 €1 750 €2 628 €---
106 423 €3 589 €1 670 €2 834 €---
116 551 €3 506 €1 587 €3 046 €---
126 682 €3 420 €1 501 €3 262 €---
136 816 €3 331 €1 412 €3 485 €---
146 952 €3 239 €1 320 €3 713 €---
157 092 €3 144 €1 225 €3 947 €---
167 233 €3 046 €1 127 €4 187 €---
177 378 €2 944 €1 025 €4 434 €---
187 526 €2 839 €920 €4 686 €---
197 676 €2 730 €811 €4 946 €---
207 830 €2 618 €699 €5 212 €---
217 986 €2 501 €582 €5 485 €---
228 146 €2 381 €462 €5 765 €---
238 309 €2 256 €337 €6 053 €---
248 475 €2 127 €208 €6 348 €---
258 645 €1 993 €74 €6 651 €---
TOTAL172 146 €111 767 €33 291 €60 379 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 60 379 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 374 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 129 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 129 €-6 420 €+7 549 €
2+1 129 €0 €+1 129 €
3+1 129 €0 €+1 129 €
4+1 129 €0 €+1 129 €
5+1 129 €0 €+1 129 €
6+1 129 €+131 €+998 €
7+1 129 €+669 €+460 €
8+1 129 €+728 €+401 €
9+1 129 €+788 €+341 €
10+1 129 €+850 €+279 €
11+1 129 €+914 €+215 €
12+1 129 €+979 €+150 €
13+1 129 €+1 045 €+84 €
14+1 129 €+1 114 €+15 €
15+1 129 €+1 184 €-55 €
16+1 129 €+1 256 €-127 €
17+1 129 €+1 330 €-201 €
18+1 129 €+1 406 €-277 €
19+1 129 €+1 484 €-355 €
20+1 129 €+1 564 €-435 €
21+1 129 €+1 646 €-517 €
22+1 129 €+1 730 €-601 €
23+1 129 €+1 816 €-687 €
24+1 129 €+1 905 €-776 €
25+1 129 €+1 995 €-866 €
Total+28 225 €+18 114 €+10 111 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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