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Maiosn de village et dépendances

VilleSouvigné (16)
Surface106m²
Coût Total136 252€
Loyer Annuel9 934€
Rentabilité7.29%
Cashflow/mois+43€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 900 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 706,6 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 2, Cheminée, Jardin

Du charme pour cette maison en pierre à rénover de 106m2 comprenant au rez de chaussée une cuisine, un séjour avec insert, une salle de douche, toilettes ; à l'étage un palier desservant 4 chambres, un bureau et toilettes. une grande terrasse couverte fait le lien entre la partie habitation, le chai attenant et la grange. Jardin clos et arboré avec un puits fonctionnel et abris, le tout sur une parcelle de 1167m2.

  • https://aia-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=13
Ville : Souvigné
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16240
Coordonnées : 45.969414, 0.055563
Total : 136 252€
Prix d'acquisition : 74 900€
Travaux : 55 360€
Valeur du bien : 130 260€
Frais de notaire : 5 992€
Coût estimé : 5 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106m²
Loyer prédit : 7.81€/m²/mois
Fourchette : 6.01€ - 10.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 828€/mois
Loyer annuel estimé : 9934€/an
Fourchette totale : 637€ - 1076€/mois
Fourchette annuelle : 7646€ - 12906€/an
Rentabilité brute :7.29%
Fourchette de rentabilité :5.61% - 9.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 030,93 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :109 279 €
Prix d'achat :74 900 €
Décote à l'achat :-34 379€ (-31.5%)
Marge achat-revente :-26 973€ (-24.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 252€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :667,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :34,06€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 701,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 022,73€
Coût de l'assurance :10 218,90€
Taxe foncière : 993,37€/an
Soit par mois : 82,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 827,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 784,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :43,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 349 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 106 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé pour salle de bain
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé pour chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Nettoyage et rafraîchissement des murs et du sol
Quantité: environ 40 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct mais besoin de nettoyage
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection de la plomberie complète pour la cuisine et la salle de bain
Quantité: plomberie complète
Raison: Mise aux normes et état 2/5 pour salle de bain et cuisine

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 360 €(522 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:6 360€
    Isolation des combles: 106 m² × 60€/m² = 6360€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambres: 50 m² × 120€/m² = 6000€
  • Salon:1 600€
    Rafraîchissement salon: 40 m² × 40€/m² = 1600€
  • Électricité:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€
  • Plomberie:4 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 4000€ = 4000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Souvigné). Les prix ont été adaptés en fonction des coûts moyens pour chaque type de travaux. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 760€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 828 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 934 €/an
Calcul : 828 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 438 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 252 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 409 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 993 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 200 €
Revenus locatifs : +9 934 €
Charges déductibles : -61 200 €
Résultat foncier Année 1 : -51 267 €(Déficit de 51 267 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 867 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 840 €/an
Revenus locatifs : +9 934 €
Charges déductibles : -5 840 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 093 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29866.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 685 €(65% de 74 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 770 €/an
Calcul : 48 685 € × 3,636% = 1 770 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 934 €61 205 €4 443 €-51 271 €21 400 €29 871 €29 871 €
210 132 €5 725 €4 323 €4 407 €--25 464 €
310 335 €5 602 €4 200 €4 733 €--20 731 €
410 542 €5 474 €4 072 €5 068 €--15 663 €
510 753 €5 342 €3 940 €5 411 €--10 252 €
610 968 €5 206 €3 803 €5 762 €--4 490 €
711 187 €5 065 €3 663 €6 122 €---
811 411 €4 919 €3 517 €6 492 €---
911 639 €4 768 €3 366 €6 871 €---
1011 872 €4 613 €3 211 €7 259 €---
1112 109 €4 452 €3 050 €7 657 €---
1212 351 €4 286 €2 884 €8 066 €---
1312 598 €4 114 €2 712 €8 484 €---
1412 850 €3 936 €2 534 €8 914 €---
1513 107 €3 753 €2 351 €9 354 €---
1613 369 €3 563 €2 161 €9 806 €---
1713 637 €3 367 €1 965 €10 270 €---
1813 910 €3 165 €1 763 €10 745 €---
1914 188 €2 955 €1 553 €11 232 €---
2014 472 €2 739 €1 337 €11 733 €---
2114 761 €2 515 €1 113 €12 246 €---
2215 056 €2 284 €882 €12 772 €---
2315 357 €2 045 €643 €13 312 €---
2415 664 €1 799 €396 €13 866 €---
2515 978 €1 544 €141 €14 434 €---
TOTAL318 180 €154 436 €64 023 €163 744 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 163 744 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 934 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 086 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 086 €-6 420 €+8 506 €
2+2 086 €0 €+2 086 €
3+2 086 €0 €+2 086 €
4+2 086 €0 €+2 086 €
5+2 086 €0 €+2 086 €
6+2 086 €0 €+2 086 €
7+2 086 €+490 €+1 596 €
8+2 086 €+1 948 €+138 €
9+2 086 €+2 061 €+25 €
10+2 086 €+2 178 €-92 €
11+2 086 €+2 297 €-211 €
12+2 086 €+2 420 €-334 €
13+2 086 €+2 545 €-459 €
14+2 086 €+2 674 €-588 €
15+2 086 €+2 806 €-720 €
16+2 086 €+2 942 €-856 €
17+2 086 €+3 081 €-995 €
18+2 086 €+3 223 €-1 137 €
19+2 086 €+3 370 €-1 284 €
20+2 086 €+3 520 €-1 434 €
21+2 086 €+3 674 €-1 588 €
22+2 086 €+3 832 €-1 746 €
23+2 086 €+3 994 €-1 908 €
24+2 086 €+4 160 €-2 074 €
25+2 086 €+4 330 €-2 244 €
Total+52 150 €+49 123 €+3 027 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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