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Achat maison

Bien expiré
VilleSaint-Martin-la-Méanne (19)
Surface188m²
Coût Total195 192€
Loyer Annuel14 100€
Rentabilité7.22%
Cashflow/mois+27€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 000 €
Surface : 188 m²
Prix au m² : 489,36 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Surface de 188 m², 8 Pièces, 5 Chambres, Année de construction 1899, 1 Salle d'eau

A 10 kms d'Argentat et 13 kms de Marcillac La Croisille, dans un des plus beaux villages corréziens, cet ensemble immobilier en pierres et ardoises, se compose : au rez de chaussée, d'une grande pièce (ancien café, bar associatif) une cuisine (ancienne épicerie), un salon et un WC invités avec lavabo.

A l'étage, une grande cuisine avec cheminée ouverte, trois chambres dont une avec balcon, une salle d'eau avec WC. Un accès à une cour intérieure et à une dépendance attenante (le colombier) avec une chambre, un grenier, un accès de la rue et un garage

Au deuxième étage, deux chambres mansardées et un grenier.

Un très beau bien, idéal pour une activité de maison d'hôtes, ou d'activités commerciales (Bar, restaurant, épicerie..) ou grande maison familiale.

Son emplacement au cœur du village touristique, au cœur de la randonnée des barrages et de la nature, en fait un lieu unique, offrant de grandes possibilités aux amoureux de l'authentique.

Contactez Carine Open Immobilier

Ville : Saint-Martin-la-Méanne
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19320
Coordonnées : 45.183990, 2.003030
Total : 195 192€
Prix d'acquisition : 92 000€
Travaux : 95 832€
Valeur du bien : 187 832€
Frais de notaire : 7 360€
Coût estimé : 7 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 188m²
Loyer prédit : 6.25€/m²/mois
Fourchette : 4.84€ - 8.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 1175€/mois
Loyer annuel estimé : 14100€/an
Fourchette totale : 911€ - 1516€/mois
Fourchette annuelle : 10927€ - 18196€/an
Rentabilité brute :7.22%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 9.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :195 192€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :974,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :56,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 030,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 019,83€
Coût de l'assurance :17 079,30€
Taxe foncière : 1 410,02€/an
Soit par mois : 117,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 175,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 148,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :26,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 585 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 188 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 188 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 5 chambres (revêtement sol, peinture murs et plafonds, électricité, menuiseries intérieures)
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon (revêtement sol, peinture murs, électricité)
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs et sols nécessitant des travaux
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à niveau de la tuyauterie (remplacement si nécessaire)
Quantité: 188 m²
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :95 832 €(510 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:10 728€
    Isolation toiture/combles: 188 m² × 56€/m² = 10448€, Main d'œuvre: 200€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:25 300€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 1100€/fenêtre = 25300€ (installation incluse)
  • Cuisine:22 500€
    Rénovation complète cuisine: 22500€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtements)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres:7 500€
    Rénovation lourde 5 chambres: 75 m² × 100€/m² = 7500€ (incluant revêtements, peinture, électricité)
  • Salon:3 000€
    Rénovation salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité)
  • Électricité générale:800€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 800€ (installation incluse)
  • Plomberie générale:1 504€
    Mise à niveau plomberie: 188 m² × 8€/m² = 1500€ (incluant vérification et remplacement si nécessaire)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Martin-la-Méanne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 48 528€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 175 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 100 €/an
Calcul : 1 175 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 688 €/an
Base de calcul : Emprunt de 195 192 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 683 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 410 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 95 832 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 104 613 €
Revenus locatifs : +14 100 €
Charges déductibles : -104 613 €
Résultat foncier Année 1 : -90 513 €(Déficit de 90 513 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 69 113 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 781 €/an
Revenus locatifs : +14 100 €
Charges déductibles : -8 781 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 319 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 69112.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 800 €(65% de 92 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 175 €/an
Calcul : 59 800 € × 3,636% = 2 175 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 100 €104 619 €6 694 €-90 519 €21 400 €69 119 €69 119 €
214 382 €8 611 €6 518 €5 771 €--63 348 €
314 670 €8 429 €6 336 €6 241 €--57 108 €
414 963 €8 240 €6 147 €6 723 €--50 385 €
515 263 €8 045 €5 952 €7 218 €--43 167 €
615 568 €7 843 €5 750 €7 725 €--35 442 €
715 879 €7 633 €5 540 €8 246 €--27 196 €
816 197 €7 417 €5 323 €8 780 €--18 416 €
916 521 €7 192 €5 099 €9 329 €--9 087 €
1016 851 €6 960 €4 867 €9 891 €---
1117 188 €6 719 €4 626 €10 469 €---
1217 532 €6 470 €4 377 €11 062 €---
1317 882 €6 212 €4 119 €11 670 €---
1418 240 €5 946 €3 852 €12 295 €---
1518 605 €5 669 €3 576 €12 936 €---
1618 977 €5 383 €3 290 €13 594 €---
1719 357 €5 087 €2 994 €14 269 €---
1819 744 €4 781 €2 687 €14 963 €---
1920 139 €4 463 €2 370 €15 675 €---
2020 541 €4 135 €2 042 €16 407 €---
2120 952 €3 795 €1 701 €17 158 €---
2221 371 €3 443 €1 349 €17 929 €---
2321 799 €3 078 €985 €18 721 €---
2422 235 €2 701 €607 €19 534 €---
2522 679 €2 310 €217 €20 369 €---
TOTAL451 634 €245 182 €97 020 €206 452 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 206 452 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 100 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 961 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 961 €-6 420 €+9 381 €
2+2 961 €0 €+2 961 €
3+2 961 €0 €+2 961 €
4+2 961 €0 €+2 961 €
5+2 961 €0 €+2 961 €
6+2 961 €0 €+2 961 €
7+2 961 €0 €+2 961 €
8+2 961 €0 €+2 961 €
9+2 961 €0 €+2 961 €
10+2 961 €+241 €+2 720 €
11+2 961 €+3 141 €-180 €
12+2 961 €+3 318 €-357 €
13+2 961 €+3 501 €-540 €
14+2 961 €+3 688 €-727 €
15+2 961 €+3 881 €-920 €
16+2 961 €+4 078 €-1 117 €
17+2 961 €+4 281 €-1 320 €
18+2 961 €+4 489 €-1 528 €
19+2 961 €+4 703 €-1 742 €
20+2 961 €+4 922 €-1 961 €
21+2 961 €+5 147 €-2 186 €
22+2 961 €+5 379 €-2 418 €
23+2 961 €+5 616 €-2 655 €
24+2 961 €+5 860 €-2 899 €
25+2 961 €+6 111 €-3 150 €
Total+74 025 €+61 936 €+12 089 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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