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VENTE APPARTEMENT DUPLEX F3 de 68m2

Bien expiré
VilleChampigny-sur-Marne (94)
Surface68
Coût Total226 960
Loyer Annuel14 168
Rentabilité6.24%
Cashflow/mois-270
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 189 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 2 779,41 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement en duplex de 68m² situé au 3ème et dernier étage d'un petit immeuble au sein d'une copropriété à taille humaine.

Situé dans le quartier du Plateau, cet appartement lumineux, élégant et fonctionnel est parfait pour une famille ou un investissement patrimonial avec faible charges.

Descriptif du bien : Au premier niveau : Une entrée ouvrant sur une pièce de vie lumineuse, intégrant parfaitement un espace cuisine convivial. Le séjour donne un accès direct à un premier balcon,

À l'étage : Un palier dessert deux chambres dont une avec un second balcon, un extérieur supplémentaire rare et très appréciable ainsi Ce niveau dispose également d'un dressing, un véritable atout pour optimiser le rangement.

L’appartement bénéficie d'un emplacement privilégié, parfait pour le quotidien : Pour les enfants : Crèche, école maternelle et école primaire à proximité immédiate. Commerces de bouche : Boulangerie, pharmacie et primeur au bout de la rue. Loisirs : Parcs et espaces verts accessibles rapidement pour les balades. Transports : Arrêts de bus au pied de l'immeuble desservant deux gares différentes, facilitant vos déplacements vers Paris et les environs.

AGENCES S’ABSTENIR

Ville : Champigny-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94500
Coordonnées : 48.812321, 2.525576
Total : 226 960
Prix d'acquisition : 189 000
Travaux : 22 840
Valeur du bien : 211 840
Frais de notaire : 15 120
Coût estimé : 15 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68
Loyer prédit : 17.36€/m²/mois
Fourchette : 14.13€ - 21.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 1181€/mois
Loyer annuel estimé : 14168€/an
Fourchette totale : 961€ - 1451€/mois
Fourchette annuelle : 11533€ - 17407€/an
Rentabilité brute :6.24%
Fourchette de rentabilité :5.08% - 7.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 244,15 €/m²
Basé sur :124 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :220 602
Prix d'achat :189 000
Décote à l'achat :-31 602 (-14.3%)
Marge achat-revente :-6 358€ (-2.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :226 960
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 108,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :90,78€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 199,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 563,67
Coût de l'assurance :27 235,20
Taxe foncière : 1 416,84€/an
Soit par mois : 118,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 133,00€/mois
Soit par an : 1 596,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 180,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 450,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-269,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 223 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres anciennes
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 68 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - légère amélioration esthétique
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 840(336 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:400
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:240
    Peinture salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres:800
    Peinture chambres: 20 m² × 40€/m² = 800€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Champigny-sur-Marne (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 181 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 168 €/an
Calcul : 1 181 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 325 €/an
Base de calcul : Emprunt de 226 960 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 089 €/an
Calcul : 91 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 417 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 596 €/an
Calcul : 133 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 840
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 268
Revenus locatifs : +14 168
Charges déductibles : -34 268
Résultat foncier Année 1 : -20 099(Déficit de 20 099 €)
Imputable sur revenu global : 20 099
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 428 €/an
Revenus locatifs : +14 168
Charges déductibles : -11 428
Résultat foncier Années 2+ : 2 741 €/an
Prix d'achat du bien : 189 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 16834 2757 333-20 10720 107 €--
214 45211 2377 1353 215---
314 74111 0326 9303 709---
415 03610 8216 7184 215---
515 33610 6026 5004 734---
615 64310 3766 2745 267---
715 95610 1436 0415 813---
816 2759 9025 8006 373---
916 6009 6535 5516 947---
1016 9329 3965 2947 537---
1117 2719 1305 0288 141---
1217 6178 8554 7538 761---
1317 9698 5724 4699 397---
1418 3288 2794 17610 050---
1518 6957 9763 87310 719---
1619 0697 6633 56011 406---
1719 4507 3393 23712 111---
1819 8397 0052 90312 834---
1920 2366 6602 55813 576---
2020 6416 3042 20114 337---
2121 0535 9351 83315 118---
2221 4745 5541 45215 920---
2321 9045 1611 05916 743---
2422 3424 75565217 587---
2522 7894 33523318 454---
TOTAL453 817230 960105 564222 85720 107Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 032
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 222 857
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 168 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 975 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 975-6 032+9 007
2+2 975+964+2 011
3+2 975+1 113+1 862
4+2 975+1 264+1 711
5+2 975+1 420+1 555
6+2 975+1 580+1 395
7+2 975+1 744+1 231
8+2 975+1 912+1 063
9+2 975+2 084+891
10+2 975+2 261+714
11+2 975+2 442+533
12+2 975+2 628+347
13+2 975+2 819+156
14+2 975+3 015-40
15+2 975+3 216-241
16+2 975+3 422-447
17+2 975+3 633-658
18+2 975+3 850-875
19+2 975+4 073-1 098
20+2 975+4 301-1 326
21+2 975+4 535-1 560
22+2 975+4 776-1 801
23+2 975+5 023-2 048
24+2 975+5 276-2 301
25+2 975+5 536-2 561
Total+74 375+66 857+7 518
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 84 jours
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