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Appartement 2 pièces 51 m²

VilleLimoges (87)
Surface51m²
Coût Total101 829€
Loyer Annuel8 188€
Rentabilité8.04%
Cashflow/mois-125€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 420 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 1 518,04 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 2 pièces principales

Appartement trés lumineux, situé au 2ème étage d'une petite copropriété proche du centre ville de limoges, comprenant un salon, une cuisine séparée, une chambre,une salle d'eau avec wc. Chauffage collectif au gaz. Honoraires à charge acquéreur : 10.6% Référence annonce : 421-1564 Date de réalisation du diagnostic : 22/04/2026 Prix hors honoraires : 70 000 €

A propos de la copropriété : Charges prévisionnelles annuelles : 2556 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 120 € et 1 516 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87100
Coordonnées : 45.839670, 1.263130
Total : 101 829€
Prix d'acquisition : 77 420€
Travaux : 18 215€
Valeur du bien : 95 635€
Frais de notaire : 6 194€
Coût estimé : 6 194€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51m²
Loyer prédit : 13.38€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 16.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 682€/mois
Loyer annuel estimé : 8188€/an
Fourchette totale : 545€ - 854€/mois
Fourchette annuelle : 6542€ - 10249€/an
Rentabilité brute :8.04%
Fourchette de rentabilité :6.42% - 10.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 486,61 €/m²
Basé sur :635 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :75 817 €
Prix d'achat :77 420 €
Décote à l'achat :+1 603€ (+2.1%)
Marge achat-revente :-26 012€ (-34.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 829€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :497,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :28,85€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 526,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 362,72€
Coût de l'assurance :8 655,47€
Taxe foncière : 818,79€/an
Soit par mois : 68,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 213,00€/mois
Soit par an : 2 556,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 682,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 807,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-125,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement et la sécurité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du plan de travail usé et mise à jour de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état moyen visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 23 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - parquet en bon état mais nécessite un entretien
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 23 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement pour maintenir l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 215 €(357 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 200€
    Mise aux normes chauffage collectif: 1 système × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète milieu de gamme × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 495€
    Rafraîchissement parquet: 23 m² × 65€/m² = 1495€, Main d'œuvre: 5€
  • Chambres - Peinture:920€
    Peinture murs et plafonds: 23 m² × 40€/m² = 920€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 682 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 188 €/an
Calcul : 682 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 287 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 829 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 346 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 819 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 556 €/an
Calcul : 213 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 215 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 223 €
Revenus locatifs : +8 188 €
Charges déductibles : -25 223 €
Résultat foncier Année 1 : -17 035 €(Déficit de 17 035 €)
Imputable sur revenu global : 17 035 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 008 €/an
Revenus locatifs : +8 188 €
Charges déductibles : -7 008 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 180 €/an
Prix d'achat du bien : 77 420 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 323 €(65% de 77 420 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 830 €/an
Calcul : 50 323 € × 3,636% = 1 830 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 188 €25 226 €3 290 €-17 038 €17 038 €--
28 352 €6 922 €3 201 €1 430 €---
38 519 €6 830 €3 109 €1 689 €---
48 689 €6 735 €3 014 €1 954 €---
58 863 €6 637 €2 916 €2 226 €---
69 040 €6 536 €2 815 €2 504 €---
79 221 €6 431 €2 710 €2 790 €---
89 405 €6 323 €2 602 €3 082 €---
99 593 €6 211 €2 490 €3 382 €---
109 785 €6 096 €2 375 €3 689 €---
119 981 €5 977 €2 256 €4 004 €---
1210 181 €5 854 €2 133 €4 327 €---
1310 384 €5 726 €2 005 €4 658 €---
1410 592 €5 595 €1 874 €4 997 €---
1510 804 €5 459 €1 738 €5 345 €---
1611 020 €5 318 €1 597 €5 701 €---
1711 240 €5 173 €1 452 €6 067 €---
1811 465 €5 024 €1 303 €6 442 €---
1911 694 €4 869 €1 148 €6 826 €---
2011 928 €4 709 €988 €7 220 €---
2112 167 €4 543 €822 €7 623 €---
2212 410 €4 373 €652 €8 038 €---
2312 658 €4 196 €475 €8 462 €---
2412 912 €4 014 €293 €8 898 €---
2513 170 €3 825 €104 €9 344 €---
TOTAL262 261 €158 603 €47 363 €103 658 €17 038 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 111 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 658 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 188 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 719 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 719 €-5 111 €+6 830 €
2+1 719 €+429 €+1 290 €
3+1 719 €+507 €+1 212 €
4+1 719 €+586 €+1 133 €
5+1 719 €+668 €+1 051 €
6+1 719 €+751 €+968 €
7+1 719 €+837 €+882 €
8+1 719 €+925 €+794 €
9+1 719 €+1 015 €+704 €
10+1 719 €+1 107 €+612 €
11+1 719 €+1 201 €+518 €
12+1 719 €+1 298 €+421 €
13+1 719 €+1 397 €+322 €
14+1 719 €+1 499 €+220 €
15+1 719 €+1 603 €+116 €
16+1 719 €+1 710 €+9 €
17+1 719 €+1 820 €-101 €
18+1 719 €+1 932 €-213 €
19+1 719 €+2 048 €-329 €
20+1 719 €+2 166 €-447 €
21+1 719 €+2 287 €-568 €
22+1 719 €+2 411 €-692 €
23+1 719 €+2 539 €-820 €
24+1 719 €+2 669 €-950 €
25+1 719 €+2 803 €-1 084 €
Total+42 975 €+31 097 €+11 878 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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