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Maison à vendre

VilleSancoins (18)
Surface100m²
Coût Total105 960€
Loyer Annuel8 033€
Rentabilité7.58%
Cashflow/mois+54€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 870 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Revêtement du sol: Parquet, Cheminée, Salon (total 24 m²), 4 chambres, 3 parkings: Box de stationnement, Garage, Parking, calme, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

Immobilier région centre cher (18) A 03h00 de paris,25' de Nevers.Dans bourg de 3500hbts.A 1' du centre ville ,toutes commodités.Dans quartier calme,cette maison des années 70 est habitable de suite avec ses 4 chambres dont une de plain-pied ,son séjour de 24m² avec cheminée .Ouverture en double vitrage,chauffage fioul.Poss.branchement Gaz.Une cave et un garage de 22m² .Cour intérieure close .Un petit rafraichissement est à prévoir (chauffage et isolation..).Ce bien est prêt à vivre,Idéal pour investisseur.Bon rapport locatif! Maison très saine!Sol en carrelage marbre et chambre en parquet flottant.Il n'y en a plus beaucoup à ce prix ,si près du centre ville.Vous faites vos courses à pied!! Contactez votre conseiller Endie Immobilier : Antoine LEMAIRE - EI - Agent commercial indépendant Ville du greffe : PORTAGE SALARIAL - Le barème de nos honoraires est disponible (réf. 030056070) (Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : )

Ville : Sancoins
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18600
Coordonnées : 46.823725, 2.919149
Total : 105 960€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 99 000€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 6.69€/m²/mois
Fourchette : 5.11€ - 8.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 669€/mois
Loyer annuel estimé : 8033€/an
Fourchette totale : 511€ - 878€/mois
Fourchette annuelle : 6126€ - 10534€/an
Rentabilité brute :7.58%
Fourchette de rentabilité :5.78% - 9.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :860,07 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :86 007 €
Prix d'achat :87 000 €
Décote à l'achat :+993€ (+1.2%)
Marge achat-revente :-19 953€ (-23.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :521,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :26,49€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 548,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 632,45€
Coût de l'assurance :7 947,00€
Taxe foncière : 803,33€/an
Soit par mois : 66,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 669,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 615,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :54,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul actuel
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE, nécessité de moderniser le système de chauffage
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation pour 100 m²)
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des placards de cuisine et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine vieillissante nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres - nécessitent une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des murs et du sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(120 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 669 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 033 €/an
Calcul : 669 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 504 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 960 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 318 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 803 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 625 €
Revenus locatifs : +8 033 €
Charges déductibles : -16 625 €
Résultat foncier Année 1 : -8 592 €(Déficit de 8 592 €)
Imputable sur revenu global : 8 592 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 625 €/an
Revenus locatifs : +8 033 €
Charges déductibles : -4 625 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 408 €/an
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 033 €16 629 €3 508 €-8 595 €8 595 €--
28 194 €4 535 €3 414 €3 659 €---
38 358 €4 438 €3 317 €3 920 €---
48 525 €4 338 €3 217 €4 187 €---
58 696 €4 234 €3 113 €4 461 €---
68 869 €4 127 €3 006 €4 742 €---
79 047 €4 016 €2 895 €5 031 €---
89 228 €3 902 €2 780 €5 326 €---
99 412 €3 783 €2 662 €5 629 €---
109 601 €3 661 €2 539 €5 940 €---
119 793 €3 534 €2 413 €6 259 €---
129 988 €3 403 €2 282 €6 586 €---
1310 188 €3 267 €2 146 €6 921 €---
1410 392 €3 127 €2 006 €7 265 €---
1510 600 €2 982 €1 861 €7 617 €---
1610 812 €2 833 €1 711 €7 979 €---
1711 028 €2 678 €1 557 €8 350 €---
1811 249 €2 518 €1 396 €8 731 €---
1911 474 €2 352 €1 231 €9 121 €---
2011 703 €2 181 €1 060 €9 522 €---
2111 937 €2 004 €883 €9 933 €---
2212 176 €1 821 €700 €10 355 €---
2312 419 €1 632 €510 €10 788 €---
2412 668 €1 436 €315 €11 232 €---
2512 921 €1 233 €112 €11 688 €---
TOTAL257 311 €90 663 €50 632 €166 648 €8 595 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 579 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 166 648 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 033 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 687 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 687 €-2 579 €+4 266 €
2+1 687 €+1 098 €+589 €
3+1 687 €+1 176 €+511 €
4+1 687 €+1 256 €+431 €
5+1 687 €+1 338 €+349 €
6+1 687 €+1 423 €+264 €
7+1 687 €+1 509 €+178 €
8+1 687 €+1 598 €+89 €
9+1 687 €+1 689 €-2 €
10+1 687 €+1 782 €-95 €
11+1 687 €+1 878 €-191 €
12+1 687 €+1 976 €-289 €
13+1 687 €+2 076 €-389 €
14+1 687 €+2 179 €-492 €
15+1 687 €+2 285 €-598 €
16+1 687 €+2 394 €-707 €
17+1 687 €+2 505 €-818 €
18+1 687 €+2 619 €-932 €
19+1 687 €+2 736 €-1 049 €
20+1 687 €+2 857 €-1 170 €
21+1 687 €+2 980 €-1 293 €
22+1 687 €+3 107 €-1 420 €
23+1 687 €+3 236 €-1 549 €
24+1 687 €+3 370 €-1 683 €
25+1 687 €+3 506 €-1 819 €
Total+42 175 €+49 994 €+-7 819 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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