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Vente appartement 3 pièces 62 m² Veynes (05400) - Superimmo

Bien expiré
VilleVeynes (05)
Surface62m²
Coût Total107 400€
Loyer Annuel6 847€
Rentabilité6.38%
Cashflow/mois-60€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 967,74 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

HAUTES ALPES (05) à vendre en EXCLUSIVITE à VEYNES, appartement T3 de 62 m2 à rénover complètement. Il se compose d'un hall, d'une cuisine, de 2 chambres, d'une salle d'eau, d'un wc et d'un living avec terrasse plein sud. Situé au 1er étage. En rdc, vous disposerez d'une cave, et inclus dans la vente 2 emplacements de parking et un jardin de 175 m2 Pour de plus amples informations, ou effectuer une visite, contactez Pablito LORIDON, consultant immobilier New Deal Immobilier, au 06 46 15 06 06 ou Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr English speaking. Ik spreek Nederlands. Hablo Castellano

Ville : Veynes
Département : Hautes-Alpes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 05400
Coordonnées : 44.533108, 5.819017
Total : 107 400€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 42 600€
Valeur du bien : 102 600€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 9.20€/m²/mois
Fourchette : 7.38€ - 11.48€/m²/mois
Loyer total estimé : 571€/mois
Loyer annuel estimé : 6847€/an
Fourchette totale : 457€ - 712€/mois
Fourchette annuelle : 5489€ - 8541€/an
Rentabilité brute :6.38%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 7.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 374,45 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :85 216 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-25 216€ (-29.6%)
Marge achat-revente :-22 184€ (-26.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :523,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :40,28€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 563,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 613,29€
Coût de l'assurance :12 082,50€
Taxe foncière : 684,70€/an
Soit par mois : 57,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 10,00€/mois
Soit par an : 120,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 570,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 630,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-60,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - équipements anciens et carrelage usé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réparation des murs et du plafond, peinture et revêtement de sol
Quantité: salon complet (15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés et plafond en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réparation des murs, du parquet, peinture et revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état et parquet abîmé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimé 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique et mise à la terre
Raison: DPE G - Appartement - Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: toute la plomberie de l'appartement
Raison: DPE G - Appartement - Assurer le bon fonctionnement des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 600 €(687 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 8500€ = 8500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rénovation complète salon: 1 salon (15 m²) × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 800€
    Rénovation complète chambres: 2 chambres (24 m²) × 2400€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain (5 m²) × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:2 500€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 2500€ = 2500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Veynes. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés pour une zone rurale.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 16 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 571 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 847 €/an
Calcul : 571 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 445 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 400 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 483 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 685 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 120 €/an
Calcul : 10 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 333 €
Revenus locatifs : +6 847 €
Charges déductibles : -47 333 €
Résultat foncier Année 1 : -40 486 €(Déficit de 40 486 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 086 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 733 €/an
Revenus locatifs : +6 847 €
Charges déductibles : -4 733 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 114 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19086.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 847 €47 337 €3 449 €-40 490 €21 400 €19 090 €19 090 €
26 984 €4 643 €3 355 €2 341 €--16 749 €
37 124 €4 547 €3 259 €2 577 €--14 172 €
47 266 €4 447 €3 159 €2 819 €--11 353 €
57 411 €4 344 €3 056 €3 067 €--8 285 €
67 560 €4 238 €2 950 €3 322 €--4 963 €
77 711 €4 128 €2 840 €3 583 €--1 380 €
87 865 €4 014 €2 726 €3 851 €---
98 022 €3 897 €2 609 €4 125 €---
108 183 €3 776 €2 488 €4 407 €---
118 346 €3 651 €2 363 €4 696 €---
128 513 €3 521 €2 233 €4 992 €---
138 684 €3 388 €2 100 €5 296 €---
148 857 €3 250 €1 962 €5 607 €---
159 034 €3 108 €1 820 €5 927 €---
169 215 €2 960 €1 672 €6 255 €---
179 399 €2 808 €1 520 €6 591 €---
189 587 €2 651 €1 363 €6 936 €---
199 779 €2 489 €1 201 €7 290 €---
209 975 €2 322 €1 034 €7 653 €---
2110 174 €2 149 €861 €8 026 €---
2210 378 €1 970 €682 €8 408 €---
2310 585 €1 785 €497 €8 800 €---
2410 797 €1 594 €306 €9 203 €---
2511 013 €1 397 €109 €9 616 €---
TOTAL219 312 €124 413 €49 613 €94 899 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 899 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 847 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 438 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 438 €-6 420 €+7 858 €
2+1 438 €0 €+1 438 €
3+1 438 €0 €+1 438 €
4+1 438 €0 €+1 438 €
5+1 438 €0 €+1 438 €
6+1 438 €0 €+1 438 €
7+1 438 €0 €+1 438 €
8+1 438 €+741 €+697 €
9+1 438 €+1 238 €+200 €
10+1 438 €+1 322 €+116 €
11+1 438 €+1 409 €+29 €
12+1 438 €+1 498 €-60 €
13+1 438 €+1 589 €-151 €
14+1 438 €+1 682 €-244 €
15+1 438 €+1 778 €-340 €
16+1 438 €+1 876 €-438 €
17+1 438 €+1 977 €-539 €
18+1 438 €+2 081 €-643 €
19+1 438 €+2 187 €-749 €
20+1 438 €+2 296 €-858 €
21+1 438 €+2 408 €-970 €
22+1 438 €+2 522 €-1 084 €
23+1 438 €+2 640 €-1 202 €
24+1 438 €+2 761 €-1 323 €
25+1 438 €+2 885 €-1 447 €
Total+35 950 €+28 470 €+7 480 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 84 jours
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