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Maison - 8 pièce(s) - 321 m²

Bien expiré
VilleMézières-en-Drouais (28)
Surface321m²
Coût Total444 650€
Loyer Annuel38 111€
Rentabilité8.57%
Cashflow/mois+495€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 325 000 €
Surface : 321 m²
Prix au m² : 1 012,46 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Jolie maison ancienne de 321 m² sur 1975 m² de terrain clos et planté.

Entrée, vaste séjour - salon (109 m²) avec plafond cathédrale et une magnifique poutraison, cheminée à foyer ouvert, grande cuisine aménagée avec partie repas (30 m²) , deux chambres, salle d'eau douche avec wc. À l'étage : Coursive desservant une pièce palière, une chambre avec mezzanine, trois chambres, salle de bains, wc.

Atelier et chaufferie

Chauffage central Gaz de Ville, Huisseries double vitrage, Volets roulants électriques, Portail automatique, Tout à l'égout.

Précision localisation : Mezieres en Drouais

Ville : Mézières-en-Drouais
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28500
Coordonnées : 48.724880, 1.441329
Total : 444 650€
Prix d'acquisition : 325 000€
Travaux : 93 650€
Valeur du bien : 418 650€
Frais de notaire : 26 000€
Coût estimé : 26 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 321m²
Loyer prédit : 9.89€/m²/mois
Fourchette : 8.21€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 3176€/mois
Loyer annuel estimé : 38111€/an
Fourchette totale : 2634€ - 3829€/mois
Fourchette annuelle : 31613€ - 45945€/an
Rentabilité brute :8.57%
Fourchette de rentabilité :7.11% - 10.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 055,56 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :659 835 €
Prix d'achat :325 000 €
Décote à l'achat :-334 835€ (-50.7%)
Marge achat-revente :215 185€ (32.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :444 650€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 233,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :129,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 362,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :225 304,98€
Coût de l'assurance :38 906,88€
Taxe foncière : 3 811,09€/an
Soit par mois : 317,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 175,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 680,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :495,44€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 175 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 321 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au gaz
Quantité: 1 système pour 321 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 40 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: 1 cuisine (12 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite mise aux normes et rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :93 650 €(292 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:22 650€
    Isolation des combles: 321 m² × 70€/m² = 22470€, Main d'œuvre: 180€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:14 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres:34 000€
    Remplacement fenêtres: 40 fenêtres × 800€/fenêtre = 32000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:5 900€
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:4 100€
    Peinture murs/plafonds: 90 m² × 40€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:4 500€
    Mise aux normes plomberie: 1000€, Électricité: 1500€, Peinture: 600€, Finitions: 400€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mézières-en-Drouais (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 75 650€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Cuisine - Rafraîchissement
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 176 €/mois
Revenus locatifs annuels : 38 111 €/an
Calcul : 3 176 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 500 €/an
Base de calcul : Emprunt de 444 650 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 556 €/an
Calcul : 130 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 811 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 93 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 114 518 €
Revenus locatifs : +38 111 €
Charges déductibles : -114 518 €
Résultat foncier Année 1 : -76 407 €(Déficit de 76 407 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 55 007 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 868 €/an
Revenus locatifs : +38 111 €
Charges déductibles : -20 868 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 243 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 55006.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 325 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 211 250 €(65% de 325 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 682 €/an
Calcul : 211 250 € × 3,636% = 7 682 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
138 111 €114 532 €15 515 €-76 421 €21 400 €55 021 €55 021 €
238 873 €20 477 €15 110 €18 396 €--36 625 €
339 651 €20 058 €14 691 €19 593 €--17 033 €
440 444 €19 624 €14 256 €20 820 €---
541 252 €19 174 €13 806 €22 079 €---
642 077 €18 708 €13 340 €23 370 €---
742 919 €18 225 €12 857 €24 694 €---
843 777 €17 725 €12 357 €26 053 €---
944 653 €17 206 €11 839 €27 447 €---
1045 546 €16 670 €11 302 €28 876 €---
1146 457 €16 114 €10 746 €30 343 €---
1247 386 €15 538 €10 171 €31 848 €---
1348 334 €14 941 €9 574 €33 392 €---
1449 300 €14 323 €8 956 €34 977 €---
1550 286 €13 683 €8 316 €36 603 €---
1651 292 €13 020 €7 653 €38 272 €---
1752 318 €12 333 €6 966 €39 985 €---
1853 364 €11 622 €6 254 €41 743 €---
1954 432 €10 885 €5 517 €43 547 €---
2055 520 €10 121 €4 754 €45 399 €---
2156 631 €9 330 €3 963 €47 300 €---
2257 763 €8 511 €3 144 €49 252 €---
2358 919 €7 663 €2 295 €51 256 €---
2460 097 €6 783 €1 416 €53 314 €---
2561 299 €5 873 €505 €55 426 €---
TOTAL1 220 703 €453 139 €225 305 €767 564 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 767 564 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 38 111 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 003 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 003 €-6 420 €+14 423 €
2+8 003 €0 €+8 003 €
3+8 003 €0 €+8 003 €
4+8 003 €+1 136 €+6 867 €
5+8 003 €+6 624 €+1 379 €
6+8 003 €+7 011 €+992 €
7+8 003 €+7 408 €+595 €
8+8 003 €+7 816 €+187 €
9+8 003 €+8 234 €-231 €
10+8 003 €+8 663 €-660 €
11+8 003 €+9 103 €-1 100 €
12+8 003 €+9 554 €-1 551 €
13+8 003 €+10 018 €-2 015 €
14+8 003 €+10 493 €-2 490 €
15+8 003 €+10 981 €-2 978 €
16+8 003 €+11 482 €-3 479 €
17+8 003 €+11 995 €-3 992 €
18+8 003 €+12 523 €-4 520 €
19+8 003 €+13 064 €-5 061 €
20+8 003 €+13 620 €-5 617 €
21+8 003 €+14 190 €-6 187 €
22+8 003 €+14 776 €-6 773 €
23+8 003 €+15 377 €-7 374 €
24+8 003 €+15 994 €-7 991 €
25+8 003 €+16 628 €-8 625 €
Total+200 075 €+230 269 €+-30 194 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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