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Maison à vendre

VilleSaint-Benoît (974)
Surface260m²
Coût Total471 004€
Loyer Annuel35 395€
Rentabilité7.51%
Cashflow/mois+234€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 356 300 €
Surface : 260 m²
Prix au m² : 1 370,38 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre, SAINT BENOIT, secteur de BRAS CANOT, dans un lotissement au calme, proche du GHER et de toutes les commodités, très belle villa à l'état irréprochable, développant près de 260m² sur 540m² de terrain clos et parfaitement entretenu. La maison offre cinq chambres, deux vastes pièces de vie, deux cuisines, deux salle d'eau, une salle de bains et quatre wc. Deux jolis balcons pour vous offrir une vue incroyablement dégagée alliant mer et montagne. Le bien constitue une résidence familiale idéale et peut aussi être scindé en deux appartements. Grand garage indépendant et sécurisé avec places de parking extérieures. Un bien rare qui saura vous séduire. Contactez M. Damien Le Clézio, Négociateur-Expert immobilier au +262693100934 pour plus de renseignements et organiser une visite. “Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques ”.

356 300 euros. 340 000 euros + Honoraires de négo. : 16 300 euros (soit 4,79% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Saint-Benoît
Département : La Réunion
Région : La Réunion
Code postal : 97470
Coordonnées : -21.093394, 55.633874
Total : 471 004€
Prix d'acquisition : 356 300€
Travaux : 86 200€
Valeur du bien : 442 500€
Frais de notaire : 28 504€
Coût estimé : 28 504€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 260m²
Loyer prédit : 11.34€/m²/mois
Fourchette : 8.58€ - 15.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 2950€/mois
Loyer annuel estimé : 35395€/an
Fourchette totale : 2230€ - 3902€/mois
Fourchette annuelle : 26757€ - 46821€/an
Rentabilité brute :7.51%
Fourchette de rentabilité :5.68% - 9.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 000 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :520 000 €
Prix d'achat :356 300 €
Décote à l'achat :-163 700€ (-31.5%)
Marge achat-revente :48 996€ (9.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :471 004€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 282,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :137,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 420,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :213 853,22€
Coût de l'assurance :41 212,85€
Taxe foncière : 3 539,47€/an
Soit par mois : 294,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 949,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 715,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :234,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 260 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 260 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 32 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - besoin de rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - besoin de rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :86 200 €(332 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation thermique:13 000€
    Isolation combles: 260 m² × 50€/m² = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:32 000€
    Fenêtres double vitrage: 32 fenêtres × 1000€/fenêtre = 32000€ (pose incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, pose)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant sanitaires, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Benoît (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 950 €/mois
Revenus locatifs annuels : 35 395 €/an
Calcul : 2 950 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 875 €/an
Base de calcul : Emprunt de 471 004 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 649 €/an
Calcul : 137 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 539 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 86 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 106 263 €
Revenus locatifs : +35 395 €
Charges déductibles : -106 263 €
Résultat foncier Année 1 : -70 868 €(Déficit de 70 868 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 468 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 063 €/an
Revenus locatifs : +35 395 €
Charges déductibles : -20 063 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 332 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49468.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 356 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 231 595 €(65% de 356 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 422 €/an
Calcul : 231 595 € × 3,636% = 8 422 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
135 395 €106 278 €14 890 €-70 883 €21 400 €49 483 €49 483 €
236 103 €19 672 €14 484 €16 431 €--33 052 €
336 825 €19 252 €14 064 €17 572 €--15 480 €
437 561 €18 820 €13 632 €18 742 €---
538 312 €18 373 €13 185 €19 940 €---
639 079 €17 911 €12 723 €21 167 €---
739 860 €17 435 €12 247 €22 425 €---
840 657 €16 943 €11 755 €23 714 €---
941 471 €16 435 €11 247 €25 036 €---
1042 300 €15 911 €10 723 €26 389 €---
1143 146 €15 369 €10 181 €27 777 €---
1244 009 €14 810 €9 622 €29 199 €---
1344 889 €14 233 €9 045 €30 656 €---
1445 787 €13 637 €8 449 €32 149 €---
1546 703 €13 022 €7 834 €33 680 €---
1647 637 €12 387 €7 199 €35 250 €---
1748 589 €11 731 €6 543 €36 858 €---
1849 561 €11 054 €5 866 €38 507 €---
1950 552 €10 355 €5 167 €40 197 €---
2051 563 €9 633 €4 445 €41 930 €---
2152 595 €8 888 €3 700 €43 707 €---
2253 647 €8 118 €2 930 €45 528 €---
2354 720 €7 324 €2 136 €47 395 €---
2455 814 €6 504 €1 316 €49 310 €---
2556 930 €5 657 €469 €51 273 €---
TOTAL1 133 704 €429 753 €213 853 €703 951 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 703 951 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 35 395 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 433 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 433 €-6 420 €+13 853 €
2+7 433 €0 €+7 433 €
3+7 433 €0 €+7 433 €
4+7 433 €+979 €+6 454 €
5+7 433 €+5 982 €+1 451 €
6+7 433 €+6 350 €+1 083 €
7+7 433 €+6 728 €+705 €
8+7 433 €+7 114 €+319 €
9+7 433 €+7 511 €-78 €
10+7 433 €+7 917 €-484 €
11+7 433 €+8 333 €-900 €
12+7 433 €+8 760 €-1 327 €
13+7 433 €+9 197 €-1 764 €
14+7 433 €+9 645 €-2 212 €
15+7 433 €+10 104 €-2 671 €
16+7 433 €+10 575 €-3 142 €
17+7 433 €+11 057 €-3 624 €
18+7 433 €+11 552 €-4 119 €
19+7 433 €+12 059 €-4 626 €
20+7 433 €+12 579 €-5 146 €
21+7 433 €+13 112 €-5 679 €
22+7 433 €+13 658 €-6 225 €
23+7 433 €+14 219 €-6 786 €
24+7 433 €+14 793 €-7 360 €
25+7 433 €+15 382 €-7 949 €
Total+185 825 €+211 185 €+-25 360 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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