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Maison à vendre 5 pièces (89)

VilleBagneaux (89)
Surface130
Coût Total186 540
Loyer Annuel11 777
Rentabilité6.31%
Cashflow/mois-108
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 123 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 946,15 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : cheminée fuel, Nombre de WC : 2, Cheminée

À découvrir cette charmante maison de 130M2 sur un terrain de 559M2 avec deux grande grange. Une grande cour devant et une plus petite derrière.

Rez-de-chaussée: entrée couloir - salon avec cheminée sans insert - salle d'eau avec WC - salle imager avec cheminée sans insert - cuisine aménagée - une chambre - une deuxième chambre avec cheminée sans insert.

Étage: une grande chambre - une salle d'eau avec WC et un grenier.

Double vitrage PVC Chauffage avec les cheminée et radiateur chaudière fioul. Toiture ok Cave Fosse septique Taxe foncière

Une première grange mitoyenne à la maison de 80M2 au sol avec un coin chaufferie. Une deuxième grange mitoyenne à la première grande de 45M2 au sol et son grenier de 45M2

Pour plus de photos n'hésitez pas à aller directement sur mon site https://cassandra-couchard.capifrance.fr/fr Les honoraires d'agence sont à la charge de l'acquéreur, soit 8,85% TTC du prix hors honoraires. Logement à consommation énergétique excessive : classe G Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°932 198 898 - Greffe de SENS) Cassandra COUCHARD Entrepreneur Individuel 07 68 05 89 37 - Réf.960852 - http://assets.digitregroup.io/capifrance/capifrance_baremes_agence_B2026-A.pdf

Ville : Bagneaux
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89190
Coordonnées : 48.234030, 3.589812
Total : 186 540
Prix d'acquisition : 123 000
Travaux : 53 700
Valeur du bien : 176 700
Frais de notaire : 9 840
Coût estimé : 9 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130
Loyer prédit : 7.55€/m²/mois
Fourchette : 5.82€ - 9.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 981€/mois
Loyer annuel estimé : 11777€/an
Fourchette totale : 756€ - 1273€/mois
Fourchette annuelle : 9076€ - 15280€/an
Rentabilité brute :6.31%
Fourchette de rentabilité :4.87% - 8.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :704,23 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :91 550
Prix d'achat :123 000
Décote à l'achat :+31 450 (+34.4%)
Marge achat-revente :-94 990€ (-103.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 540
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :936,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :54,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 991,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 520,17
Coût de l'assurance :16 322,25
Taxe foncière : 1 177,65€/an
Soit par mois : 98,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 981,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 089,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-108,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 351 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement léger
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale (tableau, prises, éclairage)
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 700(413 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 800
    Isolation toiture/combles: 130 m² × 60€/m² = 7800€, Main d'œuvre: incluse
  • Pompe à chaleur air-eau:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€, Main d'œuvre: incluse
  • Fenêtres double vitrage:10 400
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 650€ = 10400€, Main d'œuvre: incluse
  • Chauffe-eau thermodynamique:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: incluse
  • Rénovation cuisine complète:9 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: incluse
  • Rénovation salle de bain complète:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Parquet flottant:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: incluse
  • Peinture murs et plafonds:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Mise aux normes électricité:1 500
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage, Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 981 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 777 €/an
Calcul : 981 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 503 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 540 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 653 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 178 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 033
Revenus locatifs : +11 777
Charges déductibles : -62 033
Résultat foncier Année 1 : -50 257(Déficit de 50 257 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 857
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 333 €/an
Revenus locatifs : +11 777
Charges déductibles : -8 333
Résultat foncier Années 2+ : 3 443 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28856.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 123 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 950(65% de 123 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 907 €/an
Calcul : 79 950 € × 3,636% = 2 907
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 77762 0396 509-50 26321 400 €28 863 €28 863 €
212 0128 1696 3393 843--25 020 €
312 2527 9946 1634 259--20 761 €
412 4977 8115 9814 686--16 075 €
512 7477 6235 7925 125--10 951 €
613 0027 4275 5965 575--5 375 €
713 2627 2245 3946 038---
813 5287 0155 1846 513---
913 7986 7974 9677 001---
1014 0746 5724 7427 502---
1114 3566 3394 5088 017---
1214 6436 0974 2678 545---
1314 9365 8474 0169 088---
1415 2345 5883 7579 646---
1515 5395 3193 48910 220---
1615 8505 0413 21110 809---
1716 1674 7532 92211 414---
1816 4904 4542 62412 036---
1916 8204 1452 31512 675---
2017 1563 8251 99413 331---
2117 4993 4931 66314 006---
2217 8493 1491 31914 700---
2318 2062 79396315 413---
2418 5702 42559416 146---
2518 9422 04321216 899---
TOTAL377 206193 98494 520183 22321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 183 223
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 777 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 473 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 473-6 420+8 893
2+2 4730+2 473
3+2 4730+2 473
4+2 4730+2 473
5+2 4730+2 473
6+2 4730+2 473
7+2 473+199+2 274
8+2 473+1 954+519
9+2 473+2 100+373
10+2 473+2 251+222
11+2 473+2 405+68
12+2 473+2 564-91
13+2 473+2 727-254
14+2 473+2 894-421
15+2 473+3 066-593
16+2 473+3 243-770
17+2 473+3 424-951
18+2 473+3 611-1 138
19+2 473+3 802-1 329
20+2 473+3 999-1 526
21+2 473+4 202-1 729
22+2 473+4 410-1 937
23+2 473+4 624-2 151
24+2 473+4 844-2 371
25+2 473+5 070-2 597
Total+61 825+54 967+6 858
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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