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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleCormelles-le-Royal (14)
Surface76m²
Coût Total178 656€
Loyer Annuel10 834€
Rentabilité6.06%
Cashflow/mois-194€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 700 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 1 851,32 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, 2 chambres, 1 parking: Garage, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

SANS HONORAIRES. Sans honoraires - direct propriétaire - frais de notaires réduits - Appartement de type 3 situé en rez-de-jardin avec garage , Comprenant : entrée, séjour, cuisine, celier, 2 chambres, salle de bain, WC. - DPE : C – Classe Climat : C ; montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 820 euros et 1140 euros, année de référence 2021 (abonnement compris). - Lot soumis à la copropriété. Nombre de lots dans la copro : 44. Pas de procédure en cours. Quote-part de charges annuelles estimées : 1301 euros /an ( soit 109 euros / mois) -- Les informations sur les risques auxquels ce(s) bien(s) est exposé(s) sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.-- Les dossiers d'acquisition seront traités selon la règle d'ordre de priorité conformément a la règlementation de vente des logements conventionnés -- Référence à rappeler lors de nos échanges : 063B - 141189 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Référence à rappeler lors de nos échanges : 063B - 141189 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Cormelles-le-Royal
Département : Calvados
Région : Normandie
Code postal : 14123
Coordonnées : 49.160761, -0.333078
Total : 178 656€
Prix d'acquisition : 140 700€
Travaux : 26 700€
Valeur du bien : 167 400€
Frais de notaire : 11 256€
Coût estimé : 11 256€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 11.88€/m²/mois
Fourchette : 10.29€ - 13.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 903€/mois
Loyer annuel estimé : 10834€/an
Fourchette totale : 782€ - 1043€/mois
Fourchette annuelle : 9382€ - 12512€/an
Rentabilité brute :6.06%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 7.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 249,93 €/m²
Basé sur :58 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :170 995 €
Prix d'achat :140 700 €
Décote à l'achat :-30 295€ (-17.7%)
Marge achat-revente :-7 661€ (-4.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 656€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :885,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :11,91€/mois
Taux d'assurance : 0.08% par an
Total mensualité : 897,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 082,15€
Coût de l'assurance :3 573,12€
Taxe foncière : 1 083,42€/an
Soit par mois : 90,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 109,00€/mois
Soit par an : 1 308,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 902,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 096,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-194,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 135 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 700 €(351 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:11 500€
    Cuisine complète: 8 m² × 1000€/m² = 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cormelles-le-Royal (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 903 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 834 €/an
Calcul : 903 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 015 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 656 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 143 €/an
Calcul : 12 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 083 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 308 €/an
Calcul : 109 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 249 €
Revenus locatifs : +10 834 €
Charges déductibles : -35 249 €
Résultat foncier Année 1 : -24 415 €(Déficit de 24 415 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 13 715 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 549 €/an
Revenus locatifs : +10 834 €
Charges déductibles : -8 549 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 285 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 13714.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 455 €(65% de 140 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 326 €/an
Calcul : 91 455 € × 3,636% = 3 326 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 834 €35 255 €6 021 €-24 421 €10 700 €13 721 €13 721 €
211 051 €8 395 €5 861 €2 656 €--11 065 €
311 272 €8 230 €5 696 €3 042 €--8 023 €
411 497 €8 059 €5 525 €3 438 €--4 585 €
511 727 €7 882 €5 348 €3 845 €--740 €
611 962 €7 699 €5 165 €4 262 €---
712 201 €7 510 €4 976 €4 691 €---
812 445 €7 314 €4 780 €5 131 €---
912 694 €7 112 €4 577 €5 582 €---
1012 948 €6 902 €4 368 €6 046 €---
1113 207 €6 685 €4 151 €6 522 €---
1213 471 €6 461 €3 926 €7 010 €---
1313 740 €6 229 €3 694 €7 512 €---
1414 015 €5 988 €3 454 €8 027 €---
1514 295 €5 740 €3 205 €8 556 €---
1614 581 €5 483 €2 948 €9 099 €---
1714 873 €5 217 €2 682 €9 656 €---
1815 170 €4 941 €2 407 €10 229 €---
1915 474 €4 657 €2 122 €10 817 €---
2015 783 €4 362 €1 828 €11 421 €---
2116 099 €4 057 €1 523 €12 042 €---
2216 421 €3 742 €1 207 €12 679 €---
2316 749 €3 415 €881 €13 334 €---
2417 084 €3 077 €543 €14 007 €---
2517 426 €2 728 €194 €14 698 €---
TOTAL347 021 €177 141 €87 082 €169 881 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 881 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 834 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 275 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 275 €-3 210 €+5 485 €
2+2 275 €0 €+2 275 €
3+2 275 €0 €+2 275 €
4+2 275 €0 €+2 275 €
5+2 275 €0 €+2 275 €
6+2 275 €+1 057 €+1 218 €
7+2 275 €+1 407 €+868 €
8+2 275 €+1 539 €+736 €
9+2 275 €+1 675 €+600 €
10+2 275 €+1 814 €+461 €
11+2 275 €+1 956 €+319 €
12+2 275 €+2 103 €+172 €
13+2 275 €+2 254 €+21 €
14+2 275 €+2 408 €-133 €
15+2 275 €+2 567 €-292 €
16+2 275 €+2 730 €-455 €
17+2 275 €+2 897 €-622 €
18+2 275 €+3 069 €-794 €
19+2 275 €+3 245 €-970 €
20+2 275 €+3 426 €-1 151 €
21+2 275 €+3 613 €-1 338 €
22+2 275 €+3 804 €-1 529 €
23+2 275 €+4 000 €-1 725 €
24+2 275 €+4 202 €-1 927 €
25+2 275 €+4 409 €-2 134 €
Total+56 875 €+50 964 €+5 911 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 205 jours
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