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Appartement 2 pièces 52 m²

Bien expiré
VilleFesches-le-Châtel (25)
Surface52m²
Coût Total77 780€
Loyer Annuel6 824€
Rentabilité8.77%
Cashflow/mois+69€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 500 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 1 144,23 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 52 m²

Idéal investisseur ou premier achat immobilier. Dans une petite copropriété de 3 lots d'habitation, appartement 2 pièces de 52 m2. Il se compose d'une entrée donnant sur la cuisine, d'un séjour, d'une chambre séparée, d'une salle d'eau et d'un WC indépendant. Chauffage individuel gaz, fenêtres bois double vitrage, cave, faibles charges. Copropriété de 3 lots d'habitation, charges 35 EUR/mois. Syndic bénévole. Logement libre de tout occupant. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 52 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 3 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 17/09/2025

Consommation énergie primaire : 172 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 166 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 911 € et 1 233 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Fesches-le-Châtel
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25490
Coordonnées : 47.522305, 6.909662
Total : 77 780€
Prix d'acquisition : 59 500€
Travaux : 13 520€
Valeur du bien : 73 020€
Frais de notaire : 4 760€
Coût estimé : 4 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 8.54€ - 14.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 569€/mois
Loyer annuel estimé : 6824€/an
Fourchette totale : 444€ - 728€/mois
Fourchette annuelle : 5332€ - 8735€/an
Rentabilité brute :8.77%
Fourchette de rentabilité :6.86% - 11.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 089,94 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :56 677 €
Prix d'achat :59 500 €
Décote à l'achat :+2 823€ (+5.0%)
Marge achat-revente :-21 103€ (-37.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :77 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :385,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :22,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 407,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 787,81€
Coût de l'assurance :6 805,75€
Taxe foncière : 682,44€/an
Soit par mois : 56,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 35,00€/mois
Soit par an : 420,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 568,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 499,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :68,92€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage individuel au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine, mise à jour des finitions
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond du salon
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 520 €(260 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 000€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:600€
    Peinture murs et plafond cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:960€
    Peinture murs et plafond salon: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambre:960€
    Peinture murs et plafond chambre: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fesches-le-Châtel. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 569 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 824 €/an
Calcul : 569 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 611 €/an
Base de calcul : Emprunt de 77 780 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 272 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 682 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 420 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 506 €
Revenus locatifs : +6 824 €
Charges déductibles : -17 506 €
Résultat foncier Année 1 : -10 681 €(Déficit de 10 681 €)
Imputable sur revenu global : 10 681 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 986 €/an
Revenus locatifs : +6 824 €
Charges déductibles : -3 986 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 839 €/an
Prix d'achat du bien : 59 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 675 €(65% de 59 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 406 €/an
Calcul : 38 675 € × 3,636% = 1 406 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 824 €17 508 €2 613 €-10 684 €10 684 €--
26 961 €3 919 €2 544 €3 042 €---
37 100 €3 847 €2 472 €3 253 €---
47 242 €3 773 €2 398 €3 470 €---
57 387 €3 696 €2 321 €3 691 €---
67 535 €3 616 €2 242 €3 918 €---
77 685 €3 534 €2 159 €4 151 €---
87 839 €3 449 €2 074 €4 390 €---
97 996 €3 361 €1 986 €4 635 €---
108 156 €3 270 €1 895 €4 886 €---
118 319 €3 176 €1 801 €5 143 €---
128 485 €3 078 €1 704 €5 407 €---
138 655 €2 978 €1 603 €5 678 €---
148 828 €2 873 €1 499 €5 955 €---
159 005 €2 765 €1 391 €6 239 €---
169 185 €2 654 €1 279 €6 531 €---
179 368 €2 538 €1 164 €6 830 €---
189 556 €2 419 €1 044 €7 137 €---
199 747 €2 295 €921 €7 452 €---
209 942 €2 167 €793 €7 775 €---
2110 141 €2 035 €660 €8 106 €---
2210 344 €1 898 €524 €8 445 €---
2310 550 €1 757 €382 €8 794 €---
2410 761 €1 610 €236 €9 151 €---
2510 977 €1 459 €84 €9 518 €---
TOTAL218 588 €85 675 €37 788 €132 914 €10 684 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 205 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 914 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 824 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 433 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 433 €-3 205 €+4 638 €
2+1 433 €+913 €+520 €
3+1 433 €+976 €+457 €
4+1 433 €+1 041 €+392 €
5+1 433 €+1 107 €+326 €
6+1 433 €+1 176 €+257 €
7+1 433 €+1 245 €+188 €
8+1 433 €+1 317 €+116 €
9+1 433 €+1 390 €+43 €
10+1 433 €+1 466 €-33 €
11+1 433 €+1 543 €-110 €
12+1 433 €+1 622 €-189 €
13+1 433 €+1 703 €-270 €
14+1 433 €+1 786 €-353 €
15+1 433 €+1 872 €-439 €
16+1 433 €+1 959 €-526 €
17+1 433 €+2 049 €-616 €
18+1 433 €+2 141 €-708 €
19+1 433 €+2 236 €-803 €
20+1 433 €+2 332 €-899 €
21+1 433 €+2 432 €-999 €
22+1 433 €+2 534 €-1 101 €
23+1 433 €+2 638 €-1 205 €
24+1 433 €+2 745 €-1 312 €
25+1 433 €+2 855 €-1 422 €
Total+35 825 €+39 874 €+-4 049 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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