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Maison 11 pièces 300 m²

VilleÉpinouze (26)
Surface300m²
Coût Total429 520€
Loyer Annuel35 854€
Rentabilité8.35%
Cashflow/mois+638€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 320 000 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 1 066,67 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 11
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de 10 pièces de 300 m² à Épinouze

Idéal investisseur ! Situé sur la commune de épinouze, venez découvrir ce tènement immobilier de rapport d'environ 300 m² de bâti, implanté sur une parcelle d'environ 700 m².

L'ensemble immobilier se compose de 8 studios et d'un appartement T2, offrant un fort potentiel locatif. Le bien dispose également de 2 garages ainsi que d'une cave, apportant des espaces de stockage supplémentaires.

Le bâtiment est actuellement équipé d'un compteur électrique et d'un compteur d'eau.

Ce bien représente une opportunité intéressante pour un projet d'investissement locatif, avec possibilité d'optimisation et de valorisation.

Caractéristiques techniques :

  • Taxe foncière : 1 162€

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : (***)

Intéressés ? Contactez Zefir pour visiter ce bien. Référence annonce : b70d9f6b-b8c6-4ef9-98d5-2766c9 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Épinouze
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26210
Coordonnées : 45.304974, 4.946825
Total : 429 520€
Prix d'acquisition : 320 000€
Travaux : 83 920€
Valeur du bien : 403 920€
Frais de notaire : 25 600€
Coût estimé : 25 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300m²
Loyer prédit : 9.96€/m²/mois
Fourchette : 7.70€ - 12.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 2988€/mois
Loyer annuel estimé : 35854€/an
Fourchette totale : 2310€ - 3865€/mois
Fourchette annuelle : 27714€ - 46384€/an
Rentabilité brute :8.35%
Fourchette de rentabilité :6.45% - 10.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 419,01 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :725 703 €
Prix d'achat :320 000 €
Décote à l'achat :-405 703€ (-55.9%)
Marge achat-revente :296 183€ (40.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :429 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 127,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :125,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 252,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :208 673,45€
Coût de l'assurance :37 583,00€
Taxe foncière : 1 162,00€/an
Soit par mois : 96,83€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 987,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 349,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :638,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 300 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 37 fenêtres (estimé, 300 m² / 8 m² par fenêtre)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: VMC
Installation d'une VMC double flux pour améliorer la ventilation
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: Améliore le confort et la qualité de l'air intérieur
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la salle de bain
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 8 studios et de l'appartement T2 (peinture, revêtement de sol, électricité)
Quantité: 8 studios + 1 T2
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 supposé, rénovation nécessaire pour mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :83 920 €(280 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:21 000€
    Isolation combles: 300 m² × 70€/m² = 21000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:29 600€
    Fenêtres double vitrage: 37 fenêtres × 800€/fenêtre = 29600€ (main d'œuvre incluse)
  • Ventilation - VMC:8 000€
    VMC double flux: 1 système = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:520€
    Peinture cuisine: 8 m² × 65€/m² = 520€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:400€
    Peinture salle de bain: 5 m² × 80€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation:10 800€
    Rénovation studios et T2: 9 unités × 1200€/unité = 10800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épinouze (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 988 €/mois
Revenus locatifs annuels : 35 854 €/an
Calcul : 2 988 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 418 €/an
Base de calcul : Emprunt de 429 520 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 503 €/an
Calcul : 125 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 162 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 83 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 101 003 €
Revenus locatifs : +35 854 €
Charges déductibles : -101 003 €
Résultat foncier Année 1 : -65 149 €(Déficit de 65 149 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 749 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 083 €/an
Revenus locatifs : +35 854 €
Charges déductibles : -17 083 €
Résultat foncier Années 2+ : 18 771 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43749.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 320 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 208 000 €(65% de 320 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 564 €/an
Calcul : 208 000 € × 3,636% = 7 564 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
135 854 €101 017 €14 432 €-65 163 €21 400 €43 763 €43 763 €
236 571 €16 714 €14 049 €19 857 €--23 906 €
337 302 €16 318 €13 652 €20 985 €--2 921 €
438 048 €15 907 €13 242 €22 141 €---
538 809 €15 483 €12 818 €23 326 €---
639 586 €15 044 €12 379 €24 541 €---
740 377 €14 590 €11 925 €25 787 €---
841 185 €14 120 €11 455 €27 065 €---
942 009 €13 634 €10 969 €28 374 €---
1042 849 €13 132 €10 466 €29 717 €---
1143 706 €12 611 €9 946 €31 094 €---
1244 580 €12 073 €9 408 €32 507 €---
1345 471 €11 517 €8 851 €33 955 €---
1446 381 €10 941 €8 275 €35 440 €---
1547 308 €10 345 €7 680 €36 964 €---
1648 255 €9 728 €7 063 €38 526 €---
1749 220 €9 091 €6 425 €40 129 €---
1850 204 €8 431 €5 766 €41 773 €---
1951 208 €7 749 €5 083 €43 460 €---
2052 232 €7 043 €4 377 €45 190 €---
2153 277 €6 312 €3 647 €46 965 €---
2254 343 €5 556 €2 891 €48 786 €---
2355 429 €4 775 €2 109 €50 655 €---
2456 538 €3 966 €1 301 €52 572 €---
2557 669 €3 129 €464 €54 539 €---
TOTAL1 148 411 €359 226 €208 673 €789 185 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 789 185 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 35 854 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 529 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 529 €-6 420 €+13 949 €
2+7 529 €0 €+7 529 €
3+7 529 €0 €+7 529 €
4+7 529 €+5 766 €+1 763 €
5+7 529 €+6 998 €+531 €
6+7 529 €+7 362 €+167 €
7+7 529 €+7 736 €-207 €
8+7 529 €+8 119 €-590 €
9+7 529 €+8 512 €-983 €
10+7 529 €+8 915 €-1 386 €
11+7 529 €+9 328 €-1 799 €
12+7 529 €+9 752 €-2 223 €
13+7 529 €+10 186 €-2 657 €
14+7 529 €+10 632 €-3 103 €
15+7 529 €+11 089 €-3 560 €
16+7 529 €+11 558 €-4 029 €
17+7 529 €+12 039 €-4 510 €
18+7 529 €+12 532 €-5 003 €
19+7 529 €+13 038 €-5 509 €
20+7 529 €+13 557 €-6 028 €
21+7 529 €+14 089 €-6 560 €
22+7 529 €+14 636 €-7 107 €
23+7 529 €+15 196 €-7 667 €
24+7 529 €+15 772 €-8 243 €
25+7 529 €+16 362 €-8 833 €
Total+188 225 €+236 755 €+-48 530 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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