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COEUR DE VILLE, BEL APPARTEMENT avec vue panoramique et balcon.

VilleSaint-Dié-des-Vosges (88)
Surface121.19m²
Coût Total181 569€
Loyer Annuel11 742€
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-166€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 132 610 €
Surface : 121.19 m²
Prix au m² : 1 094,23 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz, Nombre d'égages : 5, Cave, Mandat exclusif

SAINT- DIE- DES- VOSGES: Magnifique appartement traversant et lumineux d'une surface carrez de 121.19 m² situé au troisième étage comprenant spacieuse entrée avec placards, cuisine aménagée et équipée, vaste salon-séjour de 45.17 m² accès balcon, salle d'eau équipée, W.C suspendu avec lave-mains et 2 chambres dont une avec placards. Vous serez sous le charme de cet appartement avec ses parquets et hauteurs sous plafond. L'appartement dispose également d'un grenier et d'une cave. Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 21 lots. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 834,81 €/an. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie E, Classe climat E Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2850.00 € et 3856.00 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. Carte pro. CPI 8801 2018 000 027 660 - https://files.netty.immo/file/company53518svq/6798/RghAC/bareme_4_2.pdf

Ville : Saint-Dié-des-Vosges
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88100
Coordonnées : 48.287315, 6.947771
Total : 181 569€
Prix d'acquisition : 132 610€
Travaux : 38 350€
Valeur du bien : 170 960€
Frais de notaire : 10 609€
Coût estimé : 10 609€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 121.19m²
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.32€ - 10.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 979€/mois
Loyer annuel estimé : 11742€/an
Fourchette totale : 766€ - 1251€/mois
Fourchette annuelle : 9188€ - 15006€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 8.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 051,32 €/m²
Basé sur :164 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :127 409 €
Prix d'achat :132 610 €
Décote à l'achat :+5 201€ (+4.1%)
Marge achat-revente :-54 160€ (-42.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 569€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :904,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :72,63€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 976,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 665,68€
Coût de l'assurance :21 788,28€
Taxe foncière : 1 174,23€/an
Soit par mois : 97,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 69,57€/mois
Soit par an : 834,81€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 978,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 144,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-165,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 267 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 121.19 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 45 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 350 €(316 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:7 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 250€
    Parquet flottant: 25 m² × 90€/m² = 2250€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant préparation et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant préparation et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Dié-des-Vosges (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 979 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 742 €/an
Calcul : 979 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 185 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 569 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 872 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 174 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 835 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 416 €
Revenus locatifs : +11 742 €
Charges déductibles : -47 416 €
Résultat foncier Année 1 : -35 673 €(Déficit de 35 673 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 273 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 066 €/an
Revenus locatifs : +11 742 €
Charges déductibles : -9 066 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 677 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14273.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 132 610 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 86 197 €(65% de 132 610 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 134 €/an
Calcul : 86 197 € × 3,636% = 3 134 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 742 €47 421 €6 191 €-35 679 €21 400 €14 279 €14 279 €
211 977 €8 908 €6 028 €3 069 €--11 210 €
312 217 €8 739 €5 859 €3 477 €--7 733 €
412 461 €8 564 €5 684 €3 897 €--3 836 €
512 710 €8 383 €5 503 €4 327 €---
612 964 €8 196 €5 315 €4 769 €---
713 224 €8 002 €5 121 €5 222 €---
813 488 €7 801 €4 920 €5 687 €---
913 758 €7 593 €4 713 €6 165 €---
1014 033 €7 378 €4 498 €6 655 €---
1114 314 €7 156 €4 275 €7 158 €---
1214 600 €6 925 €4 045 €7 675 €---
1314 892 €6 687 €3 806 €8 206 €---
1415 190 €6 440 €3 559 €8 750 €---
1515 494 €6 184 €3 304 €9 310 €---
1615 804 €5 920 €3 039 €9 884 €---
1716 120 €5 646 €2 765 €10 474 €---
1816 442 €5 363 €2 482 €11 080 €---
1916 771 €5 069 €2 189 €11 702 €---
2017 106 €4 766 €1 885 €12 341 €---
2117 448 €4 452 €1 571 €12 997 €---
2217 797 €4 126 €1 246 €13 671 €---
2318 153 €3 790 €909 €14 364 €---
2418 516 €3 441 €561 €15 075 €---
2518 887 €3 081 €200 €15 806 €---
TOTAL376 109 €200 030 €89 666 €176 080 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 176 080 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 742 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 466 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 466 €-6 420 €+8 886 €
2+2 466 €0 €+2 466 €
3+2 466 €0 €+2 466 €
4+2 466 €0 €+2 466 €
5+2 466 €+147 €+2 319 €
6+2 466 €+1 431 €+1 035 €
7+2 466 €+1 567 €+899 €
8+2 466 €+1 706 €+760 €
9+2 466 €+1 849 €+617 €
10+2 466 €+1 996 €+470 €
11+2 466 €+2 147 €+319 €
12+2 466 €+2 303 €+163 €
13+2 466 €+2 462 €+4 €
14+2 466 €+2 625 €-159 €
15+2 466 €+2 793 €-327 €
16+2 466 €+2 965 €-499 €
17+2 466 €+3 142 €-676 €
18+2 466 €+3 324 €-858 €
19+2 466 €+3 510 €-1 044 €
20+2 466 €+3 702 €-1 236 €
21+2 466 €+3 899 €-1 433 €
22+2 466 €+4 101 €-1 635 €
23+2 466 €+4 309 €-1 843 €
24+2 466 €+4 523 €-2 057 €
25+2 466 €+4 742 €-2 276 €
Total+61 650 €+52 824 €+8 826 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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