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Achat : Maison (81360)

VilleMontredon-Labessonnié (81)
Surface98m²
Coût Total122 820€
Loyer Annuel8 468€
Rentabilité6.89%
Cashflow/mois-17€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 806,12 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 98 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, Cheminée, Cave, Parquet

Charmante maison de ville, située à deux pas des commerces, elle offre un séjour lumineux de 30 m² agrémenté d'une cheminée, une cuisine et son cellier, trois chambres et une salle d'eau. Parquets en bois, double vitrage, hauteurs sous plafond. Honoraires inclus dans le prix : 10.6%.

Ville : Montredon-Labessonnié
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81360
Coordonnées : 43.724430, 2.321860
Total : 122 820€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 37 500€
Valeur du bien : 116 500€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 7.20€/m²/mois
Fourchette : 5.30€ - 9.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 706€/mois
Loyer annuel estimé : 8468€/an
Fourchette totale : 520€ - 958€/mois
Fourchette annuelle : 6238€ - 11495€/an
Rentabilité brute :6.89%
Fourchette de rentabilité :5.08% - 9.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :888,75 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :87 097 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-8 097€ (-9.3%)
Marge achat-revente :-35 723€ (-41.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :616,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :35,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 652,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 035,22€
Coût de l'assurance :10 746,75€
Taxe foncière : 846,78€/an
Soit par mois : 70,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 705,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 722,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-16,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 215 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 98 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état moyen à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 500 €(383 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:4 900€
    Isolation combles: 98 m² × 50€/m² = 4900€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montredon-Labessonnié (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 706 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 468 €/an
Calcul : 706 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 269 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 820 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 430 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 847 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 046 €
Revenus locatifs : +8 468 €
Charges déductibles : -43 046 €
Résultat foncier Année 1 : -34 578 €(Déficit de 34 578 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 178 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 546 €/an
Revenus locatifs : +8 468 €
Charges déductibles : -5 546 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 922 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13178.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 468 €43 050 €4 273 €-34 582 €21 400 €13 182 €13 182 €
28 637 €5 438 €4 162 €3 199 €--9 983 €
38 810 €5 323 €4 046 €3 487 €--6 496 €
48 986 €5 203 €3 926 €3 783 €--2 713 €
59 166 €5 079 €3 802 €4 087 €---
69 349 €4 950 €3 674 €4 399 €---
79 536 €4 817 €3 540 €4 719 €---
89 727 €4 679 €3 403 €5 048 €---
99 921 €4 536 €3 260 €5 385 €---
1010 120 €4 389 €3 112 €5 731 €---
1110 322 €4 235 €2 959 €6 087 €---
1210 529 €4 077 €2 800 €6 452 €---
1310 739 €3 912 €2 636 €6 827 €---
1410 954 €3 742 €2 466 €7 212 €---
1511 173 €3 566 €2 289 €7 607 €---
1611 396 €3 383 €2 107 €8 013 €---
1711 624 €3 194 €1 917 €8 430 €---
1811 857 €2 998 €1 721 €8 859 €---
1912 094 €2 795 €1 519 €9 299 €---
2012 336 €2 585 €1 308 €9 751 €---
2112 583 €2 367 €1 091 €10 215 €---
2212 834 €2 142 €865 €10 693 €---
2313 091 €1 908 €632 €11 183 €---
2413 353 €1 666 €390 €11 687 €---
2513 620 €1 416 €139 €12 204 €---
TOTAL271 225 €131 451 €62 035 €139 774 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 774 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 468 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 778 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 778 €-6 420 €+8 198 €
2+1 778 €0 €+1 778 €
3+1 778 €0 €+1 778 €
4+1 778 €0 €+1 778 €
5+1 778 €+412 €+1 366 €
6+1 778 €+1 320 €+458 €
7+1 778 €+1 416 €+362 €
8+1 778 €+1 514 €+264 €
9+1 778 €+1 615 €+163 €
10+1 778 €+1 719 €+59 €
11+1 778 €+1 826 €-48 €
12+1 778 €+1 936 €-158 €
13+1 778 €+2 048 €-270 €
14+1 778 €+2 164 €-386 €
15+1 778 €+2 282 €-504 €
16+1 778 €+2 404 €-626 €
17+1 778 €+2 529 €-751 €
18+1 778 €+2 658 €-880 €
19+1 778 €+2 790 €-1 012 €
20+1 778 €+2 925 €-1 147 €
21+1 778 €+3 065 €-1 287 €
22+1 778 €+3 208 €-1 430 €
23+1 778 €+3 355 €-1 577 €
24+1 778 €+3 506 €-1 728 €
25+1 778 €+3 661 €-1 883 €
Total+44 450 €+41 932 €+2 518 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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