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Appartement à vendre

VilleSaint-Nazaire (30)
Surface48m²
Coût Total73 020€
Loyer Annuel4 570€
Rentabilité6.26%
Cashflow/mois-35€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 937,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 étage, Cave, 1 parking: Parking, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

L'agence Lamy vous présente en exclusivité dans la résidence 'la marguerite' à Saint NAZAIRE', Situé au 4 ème étage sans ascenseur, appartement de 48 m² avec deux chambres, cuisine aménagée, séjour de 22 m², salle d'eau et WC séparé. Pièces lumineuses. Appartement rénové. Idéal premier achat ou investissement locatif. Si ce bien attire votre attention, n'hésitez pas à appeler l'agence Lamy .

Ville : Saint-Nazaire
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30200
Coordonnées : 44.199481, 4.624673
Total : 73 020€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 24 420€
Valeur du bien : 69 420€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 7.93€/m²/mois
Fourchette : 6.30€ - 9.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 381€/mois
Loyer annuel estimé : 4570€/an
Fourchette totale : 303€ - 479€/mois
Fourchette annuelle : 3631€ - 5750€/an
Rentabilité brute :6.26%
Fourchette de rentabilité :4.97% - 7.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :726,42 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :34 868 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :+10 132€ (+29.1%)
Marge achat-revente :-38 152€ (-109.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :73 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :356,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :20,69€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 377,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 963,08€
Coût de l'assurance :6 206,70€
Taxe foncière : 456,96€/an
Soit par mois : 38,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 380,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 415,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-34,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage complet des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité (prises, éclairage, VMC), peinture.
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine datés, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire, peinture.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique, ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 420 €(509 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1 200€/m² = 6 000€, Douche: 1 × 800€ = 800€, Lavabo: 1 × 400€ = 400€, WC: 1 × 300€ = 300€, Plomberie: 1 000€, Électricité: 1 000€, Peinture: 500€
  • Cuisine:10 300€
    Rafraîchissement cuisine: Cuisine complète (8 m²) × 1 000€/m² = 8 000€, Plomberie: 1 000€, Électricité: 800€, Peinture: 500€
  • Chambres:2 920€
    Revêtement sol et peinture: Parquet flottant 24 m² × 50€/m² = 1 200€, Peinture 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes électricité: Tableau électrique: 1 × 1 000€ = 1 000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 381 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 570 €/an
Calcul : 381 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 357 €/an
Base de calcul : Emprunt de 73 020 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 248 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 457 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 482 €
Revenus locatifs : +4 570 €
Charges déductibles : -27 482 €
Résultat foncier Année 1 : -22 912 €(Déficit de 22 912 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 12 212 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 062 €/an
Revenus locatifs : +4 570 €
Charges déductibles : -3 062 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 508 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 12212.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 570 €27 484 €2 359 €-22 915 €10 700 €12 215 €12 215 €
24 661 €3 001 €2 295 €1 660 €--10 554 €
34 754 €2 935 €2 230 €1 819 €--8 735 €
44 849 €2 867 €2 162 €1 983 €--6 752 €
54 946 €2 796 €2 091 €2 150 €--4 603 €
65 045 €2 724 €2 019 €2 321 €--2 281 €
75 146 €2 649 €1 944 €2 497 €---
85 249 €2 571 €1 866 €2 678 €---
95 354 €2 491 €1 786 €2 863 €---
105 461 €2 408 €1 703 €3 053 €---
115 570 €2 323 €1 618 €3 247 €---
125 682 €2 234 €1 529 €3 447 €---
135 795 €2 143 €1 438 €3 652 €---
145 911 €2 049 €1 344 €3 862 €---
156 030 €1 951 €1 246 €4 078 €---
166 150 €1 851 €1 146 €4 299 €---
176 273 €1 747 €1 041 €4 526 €---
186 399 €1 639 €934 €4 759 €---
196 527 €1 528 €823 €4 998 €---
206 657 €1 413 €708 €5 244 €---
216 790 €1 295 €590 €5 495 €---
226 926 €1 172 €467 €5 754 €---
237 065 €1 046 €341 €6 019 €---
247 206 €915 €210 €6 291 €---
257 350 €780 €75 €6 570 €---
TOTAL146 366 €76 014 €33 963 €70 352 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 70 352 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 570 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +960 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+960 €-3 210 €+4 170 €
2+960 €0 €+960 €
3+960 €0 €+960 €
4+960 €0 €+960 €
5+960 €0 €+960 €
6+960 €0 €+960 €
7+960 €+65 €+895 €
8+960 €+803 €+157 €
9+960 €+859 €+101 €
10+960 €+916 €+44 €
11+960 €+974 €-14 €
12+960 €+1 034 €-74 €
13+960 €+1 096 €-136 €
14+960 €+1 159 €-199 €
15+960 €+1 223 €-263 €
16+960 €+1 290 €-330 €
17+960 €+1 358 €-398 €
18+960 €+1 428 €-468 €
19+960 €+1 500 €-540 €
20+960 €+1 573 €-613 €
21+960 €+1 649 €-689 €
22+960 €+1 726 €-766 €
23+960 €+1 806 €-846 €
24+960 €+1 887 €-927 €
25+960 €+1 971 €-1 011 €
Total+24 000 €+21 106 €+2 894 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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