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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleRouvroy (62)
Surface82m²
Coût Total135 110€
Loyer Annuel8 773€
Rentabilité6.49%
Cashflow/mois-49€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 106 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 292,68 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 chambres – Rouvroy village (secteur recherché)

Nous vendons notre appartement situé dans un secteur calme et recherché de Rouvroy village, à proximité immédiate des commodités.

👉 Situé dans un petit immeuble de seulement 3 logements, il offre un vrai confort de vie avec un gros avantage : aucune charge de copropriété.

Description du bien : • Grande pièce de vie lumineuse avec de beaux volumes • 3 chambres • Cuisine fonctionnelle • Salle de bains moderne avec baignoire et double vasque • WC séparés • Chauffage électrique + ballon d’eau chaude

✔️ Aucun travaux à prévoir : vous pouvez poser vos valises directement

Les + : • Petite copropriété = calme et tranquillité • Pas de charges = budget maîtrisé • Idéal pour une famille, un couple ou même un investissement locatif

📍 Localisation idéale : • 10 min de Lens et Hénin-Beaumont • 20 min d’Arras • Proche écoles, commerces et axes principaux

Bien rare sur le secteur, alliant espace, confort et faibles charges.

📞 N’hésitez pas à nous contacter pour plus d’informations ou pour organiser une visite.

Ville : Rouvroy
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62320
Coordonnées : 50.390520, 2.909610
Total : 135 110€
Prix d'acquisition : 106 000€
Travaux : 20 630€
Valeur du bien : 126 630€
Frais de notaire : 8 480€
Coût estimé : 8 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 8.92€/m²/mois
Fourchette : 7.50€ - 10.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 731€/mois
Loyer annuel estimé : 8773€/an
Fourchette totale : 615€ - 869€/mois
Fourchette annuelle : 7382€ - 10427€/an
Rentabilité brute :6.49%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 7.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 371,88 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :112 494 €
Prix d'achat :106 000 €
Décote à l'achat :-6 494€ (-5.8%)
Marge achat-revente :-22 616€ (-20.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 110€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :669,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :38,28€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 707,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 640,41€
Coût de l'assurance :11 484,35€
Taxe foncière : 877,34€/an
Soit par mois : 73,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 731,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 780,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-49,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 320 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du ballon d'eau chaude par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle de bain
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 630 €(252 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6500€ = 6500€, Main d'œuvre: 1300€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 600€ = 4800€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:840€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 28€/m² = 840€
  • Cuisine - Peinture:300€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 30€/m² = 300€
  • Salle de bain - Peinture:240€
    Peinture murs et plafonds: 8 m² × 30€/m² = 240€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rouvroy (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 731 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 773 €/an
Calcul : 731 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 535 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 110 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 459 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 877 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 630 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 502 €
Revenus locatifs : +8 773 €
Charges déductibles : -26 502 €
Résultat foncier Année 1 : -17 729 €(Déficit de 17 729 €)
Imputable sur revenu global : 17 729 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 872 €/an
Revenus locatifs : +8 773 €
Charges déductibles : -5 872 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 901 €/an
Prix d'achat du bien : 106 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 900 €(65% de 106 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 505 €/an
Calcul : 68 900 € × 3,636% = 2 505 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 773 €26 506 €4 540 €-17 733 €17 733 €--
28 949 €5 756 €4 419 €3 193 €---
39 128 €5 631 €4 294 €3 497 €---
49 310 €5 502 €4 165 €3 808 €---
59 497 €5 369 €4 032 €4 128 €---
69 687 €5 231 €3 894 €4 456 €---
79 880 €5 088 €3 751 €4 793 €---
810 078 €4 940 €3 603 €5 138 €---
910 279 €4 787 €3 450 €5 492 €---
1010 485 €4 629 €3 292 €5 856 €---
1110 695 €4 465 €3 129 €6 229 €---
1210 909 €4 296 €2 959 €6 613 €---
1311 127 €4 121 €2 784 €7 006 €---
1411 349 €3 940 €2 603 €7 410 €---
1511 576 €3 752 €2 416 €7 824 €---
1611 808 €3 558 €2 222 €8 249 €---
1712 044 €3 358 €2 021 €8 686 €---
1812 285 €3 150 €1 814 €9 135 €---
1912 531 €2 936 €1 599 €9 595 €---
2012 781 €2 714 €1 377 €10 068 €---
2113 037 €2 484 €1 147 €10 553 €---
2213 298 €2 246 €909 €11 051 €---
2313 564 €2 000 €664 €11 563 €---
2413 835 €1 746 €409 €12 089 €---
2514 111 €1 483 €146 €12 629 €---
TOTAL281 015 €119 688 €65 640 €161 327 €17 733 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 320 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 327 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 773 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 842 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 842 €-5 320 €+7 162 €
2+1 842 €+958 €+884 €
3+1 842 €+1 049 €+793 €
4+1 842 €+1 142 €+700 €
5+1 842 €+1 238 €+604 €
6+1 842 €+1 337 €+505 €
7+1 842 €+1 438 €+404 €
8+1 842 €+1 541 €+301 €
9+1 842 €+1 648 €+194 €
10+1 842 €+1 757 €+85 €
11+1 842 €+1 869 €-27 €
12+1 842 €+1 984 €-142 €
13+1 842 €+2 102 €-260 €
14+1 842 €+2 223 €-381 €
15+1 842 €+2 347 €-505 €
16+1 842 €+2 475 €-633 €
17+1 842 €+2 606 €-764 €
18+1 842 €+2 740 €-898 €
19+1 842 €+2 878 €-1 036 €
20+1 842 €+3 020 €-1 178 €
21+1 842 €+3 166 €-1 324 €
22+1 842 €+3 315 €-1 473 €
23+1 842 €+3 469 €-1 627 €
24+1 842 €+3 627 €-1 785 €
25+1 842 €+3 789 €-1 947 €
Total+46 050 €+48 398 €+-2 348 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 165 jours
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