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Appartement 3 pièces 71 m² avec loggia

VilleMontigny-lès-Cormeilles (95)
Surface71m²
Coût Total202 720€
Loyer Annuel14 006€
Rentabilité6.91%
Cashflow/mois+9€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 180 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 2 535,21 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

À vendre à Montigny-lès-Cormeilles, appartement traversant de 71,14 m² Loi Carrez, offrant de beaux volumes et une distribution fonctionnelle.

Le logement se compose de :

  • 🛋️ Séjour de 16,35 m²
  • 🍽️ Grande cuisine / salle à manger de 23,45 m²
  • 🛏️ 2 chambres de 9,03 m² et 10,71 m²
  • 🚿 Salle d’eau
  • 🚽 WC indépendant
  • 📦 Placard
  • 🌿 Loggia fermée de 3,87 m²
  • Fenêtres PVC double vitrage
  • Volets roulants
  • Chauffage collectif au gaz
  • Appartement traversant

Pour plus de photos, n’hésitez pas à me contacter.

Ville : Montigny-lès-Cormeilles
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95370
Coordonnées : 48.992860, 2.206230
Total : 202 720€
Prix d'acquisition : 180 000€
Travaux : 8 320€
Valeur du bien : 188 320€
Frais de notaire : 14 400€
Coût estimé : 14 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 16.44€/m²/mois
Fourchette : 13.71€ - 19.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1167€/mois
Loyer annuel estimé : 14006€/an
Fourchette totale : 973€ - 1399€/mois
Fourchette annuelle : 11682€ - 16793€/an
Rentabilité brute :6.91%
Fourchette de rentabilité :5.76% - 8.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 324,44 €/m²
Basé sur :112 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :165 035 €
Prix d'achat :180 000 €
Décote à l'achat :+14 965€ (+9.1%)
Marge achat-revente :-37 685€ (-22.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :202 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :982,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :59,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 041,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 042,37€
Coût de l'assurance :17 738,00€
Taxe foncière : 1 400,62€/an
Soit par mois : 116,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 167,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 158,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :8,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - légère amélioration esthétique
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 320 €(117 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Mise aux normes chauffage collectif gaz: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:480€
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Peinture:240€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture 2 chambres: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montigny-lès-Cormeilles. Les coûts de mise aux normes du chauffage collectif incluent la main d'œuvre. Les prix de peinture sont estimés à 40€/m², incluant également la main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 167 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 006 €/an
Calcul : 1 167 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 402 €/an
Base de calcul : Emprunt de 202 720 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 710 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 401 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 832 €
Revenus locatifs : +14 006 €
Charges déductibles : -16 832 €
Résultat foncier Année 1 : -2 826 €(Déficit de 2 826 €)
Imputable sur revenu global : 2 826 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 512 €/an
Revenus locatifs : +14 006 €
Charges déductibles : -8 512 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 494 €/an
Prix d'achat du bien : 180 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000 €(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 006 €16 839 €6 409 €-2 833 €2 833 €--
214 286 €8 344 €6 234 €5 942 €---
314 572 €8 163 €6 053 €6 409 €---
414 863 €7 977 €5 867 €6 886 €---
515 161 €7 785 €5 675 €7 376 €---
615 464 €7 586 €5 476 €7 878 €---
715 773 €7 381 €5 271 €8 392 €---
816 089 €7 169 €5 059 €8 919 €---
916 410 €6 951 €4 841 €9 460 €---
1016 739 €6 725 €4 615 €10 013 €---
1117 073 €6 492 €4 382 €10 581 €---
1217 415 €6 252 €4 141 €11 163 €---
1317 763 €6 003 €3 893 €11 760 €---
1418 118 €5 747 €3 637 €12 372 €---
1518 481 €5 482 €3 372 €12 999 €---
1618 850 €5 209 €3 098 €13 642 €---
1719 227 €4 926 €2 816 €14 301 €---
1819 612 €4 635 €2 525 €14 977 €---
1920 004 €4 334 €2 224 €15 670 €---
2020 404 €4 023 €1 913 €16 381 €---
2120 812 €3 703 €1 592 €17 110 €---
2221 229 €3 371 €1 261 €17 857 €---
2321 653 €3 029 €919 €18 624 €---
2422 086 €2 676 €566 €19 410 €---
2522 528 €2 312 €202 €20 216 €---
TOTAL448 622 €153 116 €92 042 €295 506 €2 833 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 850 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 295 506 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 006 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 941 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 941 €-850 €+3 791 €
2+2 941 €+1 783 €+1 158 €
3+2 941 €+1 923 €+1 018 €
4+2 941 €+2 066 €+875 €
5+2 941 €+2 213 €+728 €
6+2 941 €+2 363 €+578 €
7+2 941 €+2 518 €+423 €
8+2 941 €+2 676 €+265 €
9+2 941 €+2 838 €+103 €
10+2 941 €+3 004 €-63 €
11+2 941 €+3 174 €-233 €
12+2 941 €+3 349 €-408 €
13+2 941 €+3 528 €-587 €
14+2 941 €+3 712 €-771 €
15+2 941 €+3 900 €-959 €
16+2 941 €+4 093 €-1 152 €
17+2 941 €+4 290 €-1 349 €
18+2 941 €+4 493 €-1 552 €
19+2 941 €+4 701 €-1 760 €
20+2 941 €+4 914 €-1 973 €
21+2 941 €+5 133 €-2 192 €
22+2 941 €+5 357 €-2 416 €
23+2 941 €+5 587 €-2 646 €
24+2 941 €+5 823 €-2 882 €
25+2 941 €+6 065 €-3 124 €
Total+73 525 €+88 652 €+-15 127 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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