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Maison à vendre

Bien expiré
VillePont-de-Montvert (48)
Surface355m²
Coût Total303 750€
Loyer Annuel28 503€
Rentabilité9.38%
Cashflow/mois+545€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 355 m²
Prix au m² : 464,79 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Cheminée, Salon (total 35 m²), 3 chambres, Terrasse, calme, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Découvrez cette vaste maison, offrant une surface utile d'environ 350 m². Nichée au cœur d'un hameau paisible, cette propriété est idéalement située sur le versant sud du Mont Lozère, au sein d'un cadre naturel préservé.

Elle se compose de 3 chambres, dont une superbe chambre voûtée, un salon/salle à manger spacieux de 35 m², une impressionnante pièce de réception de plus de 40 m² agrémentée d'une cheminée élégante, une cuisine, un coin bureau.. À cela s'ajoute un vaste atelier professionnel de plus de 140 m², offrant de nombreuses possibilités pour développer une activité ou concrétiser vos projets personnels. Honoraires TTC charge vendeur.

Ville : Pont-de-Montvert
Département : Lozère
Région : Occitanie
Code postal : 48220
Coordonnées : 44.364449, 3.772594
Total : 303 750€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 125 550€
Valeur du bien : 290 550€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 355m²
Loyer prédit : 6.69€/m²/mois
Fourchette : 5.00€ - 8.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 2375€/mois
Loyer annuel estimé : 28503€/an
Fourchette totale : 1776€ - 3177€/mois
Fourchette annuelle : 21308€ - 38126€/an
Rentabilité brute :9.38%
Fourchette de rentabilité :7.02% - 12.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 348,49 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :478 712 €
Prix d'achat :165 000 €
Décote à l'achat :-313 712€ (-65.5%)
Marge achat-revente :174 962€ (36.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :303 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 504,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :88,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 593,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :147 570,69€
Coût de l'assurance :26 578,13€
Taxe foncière : 2 850,27€/an
Soit par mois : 237,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 375,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 830,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :544,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 448 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 355 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 355 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 44 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: environ 55 m²
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :125 550 €(354 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 650€
    Isolation combles: 355 m² × 30€/m² = 10650€, Main d'œuvre: 0€
  • Pompe à chaleur air-eau:15 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Fenêtres double vitrage:66 000€
    Remplacement fenêtres: 44 fenêtres × 1500€/fenêtre = 66000€, Main d'œuvre: 0€
  • Rénovation cuisine complète:20 000€
    Cuisine complète: 20000€, Main d'œuvre: 0€
  • Rénovation salle de bain complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6000€, Main d'œuvre: 0€
  • Rénovation chambres:5 700€
    Rénovation chambres: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Peinture: 36 m² × 25€/m² = 900€, Électricité: 3000€, Main d'œuvre: 0€
  • Rafraîchissement salon:2 200€
    Peinture salon: 55 m² × 25€/m² = 1375€, Entretien parquet: 825€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pont-de-Montvert (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans les estimations.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 91 650€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 375 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 503 €/an
Calcul : 2 375 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 196 €/an
Base de calcul : Emprunt de 303 750 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 063 €/an
Calcul : 89 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 850 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 125 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 139 660 €
Revenus locatifs : +28 503 €
Charges déductibles : -139 660 €
Résultat foncier Année 1 : -111 157 €(Déficit de 111 157 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 89 757 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 110 €/an
Revenus locatifs : +28 503 €
Charges déductibles : -14 110 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 393 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 89756.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 503 €139 669 €10 206 €-111 167 €21 400 €89 767 €89 767 €
229 073 €13 848 €9 935 €15 224 €--74 542 €
329 654 €13 568 €9 655 €16 086 €--58 456 €
430 247 €13 278 €9 365 €16 969 €--41 487 €
530 852 €12 978 €9 065 €17 874 €--23 613 €
631 469 €12 668 €8 754 €18 802 €--4 811 €
732 099 €12 346 €8 433 €19 752 €---
832 741 €12 014 €8 101 €20 726 €---
933 395 €11 670 €7 757 €21 725 €---
1034 063 €11 315 €7 402 €22 748 €---
1134 745 €10 947 €7 034 €23 798 €---
1235 439 €10 567 €6 653 €24 873 €---
1336 148 €10 173 €6 259 €25 975 €---
1436 871 €9 766 €5 852 €27 106 €---
1537 609 €9 344 €5 431 €28 264 €---
1638 361 €8 908 €4 995 €29 453 €---
1739 128 €8 457 €4 544 €30 671 €---
1839 911 €7 991 €4 077 €31 920 €---
1940 709 €7 508 €3 595 €33 201 €---
2041 523 €7 009 €3 096 €34 514 €---
2142 353 €6 492 €2 579 €35 861 €---
2243 201 €5 958 €2 045 €37 243 €---
2344 065 €5 405 €1 492 €38 659 €---
2444 946 €4 833 €920 €40 113 €---
2545 845 €4 242 €328 €41 603 €---
TOTAL912 949 €370 955 €147 571 €541 994 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 541 994 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 503 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 986 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 986 €-6 420 €+12 406 €
2+5 986 €0 €+5 986 €
3+5 986 €0 €+5 986 €
4+5 986 €0 €+5 986 €
5+5 986 €0 €+5 986 €
6+5 986 €0 €+5 986 €
7+5 986 €+4 482 €+1 504 €
8+5 986 €+6 218 €-232 €
9+5 986 €+6 517 €-531 €
10+5 986 €+6 825 €-839 €
11+5 986 €+7 139 €-1 153 €
12+5 986 €+7 462 €-1 476 €
13+5 986 €+7 793 €-1 807 €
14+5 986 €+8 132 €-2 146 €
15+5 986 €+8 479 €-2 493 €
16+5 986 €+8 836 €-2 850 €
17+5 986 €+9 201 €-3 215 €
18+5 986 €+9 576 €-3 590 €
19+5 986 €+9 960 €-3 974 €
20+5 986 €+10 354 €-4 368 €
21+5 986 €+10 758 €-4 772 €
22+5 986 €+11 173 €-5 187 €
23+5 986 €+11 598 €-5 612 €
24+5 986 €+12 034 €-6 048 €
25+5 986 €+12 481 €-6 495 €
Total+149 650 €+162 598 €+-12 948 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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