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Immeuble de rapport à rénover avec jardin

Bien expiré
VilleLuc-en-Diois (26)
Surface217m²
Coût Total232 600€
Loyer Annuel22 364€
Rentabilité9.61%
Cashflow/mois+459€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 217 m²
Prix au m² : 691,24 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 217 m², 9 pièces, 40 m² de terrain

Cet immeuble situé dans le centre d'un village typique de la Drôme est constitué d'un rez de chaussée adapté pour une activité professionnelle et d'une partie habitable dans les étages . Il s'agit d'un grand appartement avec cinq chambres, deux séjours, deux salles d'eau et une cuisine. Une redistribution pour plusieurs petits logements est envisageable. Il y a trois compteurs électriques. L'immeuble est raccordé au tout à l'égout. Un jardin complète cet ensemble immobilier.

Contact Claude Niboucha [Coordonnées masquées] (Rsac 333 152 361 Romans)

Ville : Luc-en-Diois
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26310
Coordonnées : 44.615740, 5.451480
Total : 232 600€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 70 600€
Valeur du bien : 220 600€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 217m²
Loyer prédit : 8.59€/m²/mois
Fourchette : 6.58€ - 11.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 1864€/mois
Loyer annuel estimé : 22364€/an
Fourchette totale : 1428€ - 2433€/mois
Fourchette annuelle : 17133€ - 29192€/an
Rentabilité brute :9.61%
Fourchette de rentabilité :7.37% - 12.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 152,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :65,90€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 217,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 003,92€
Coût de l'assurance :19 771,00€
Taxe foncière : 2 236,40€/an
Soit par mois : 186,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 863,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 404,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :459,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 217 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 2 salles d'eau (environ 10 m² total)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais nécessite rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger
EscalierRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de l'escalier menant à l'étage
Quantité: 1 escalier (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 600 €(325 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:18 900€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 700€ = 18900€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles d'eau × 4000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 18000€ = 18000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Escalier:500€
    Rafraîchissement escalier: 5 m² × 100€/m² = 500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Luc-en-Diois (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 864 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 364 €/an
Calcul : 1 864 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 808 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 600 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 791 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 236 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 435 €
Revenus locatifs : +22 364 €
Charges déductibles : -81 435 €
Résultat foncier Année 1 : -59 071 €(Déficit de 59 071 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 671 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 835 €/an
Revenus locatifs : +22 364 €
Charges déductibles : -10 835 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 529 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37671.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 364 €81 443 €7 815 €-59 079 €21 400 €37 679 €37 679 €
222 811 €10 635 €7 608 €12 176 €--25 502 €
323 267 €10 420 €7 393 €12 847 €--12 655 €
423 733 €10 198 €7 171 €13 535 €---
524 207 €9 969 €6 941 €14 239 €---
624 692 €9 731 €6 704 €14 961 €---
725 185 €9 485 €6 458 €15 701 €---
825 689 €9 231 €6 203 €16 459 €---
926 203 €8 967 €5 940 €17 236 €---
1026 727 €8 695 €5 668 €18 032 €---
1127 262 €8 413 €5 386 €18 848 €---
1227 807 €8 122 €5 095 €19 685 €---
1328 363 €7 820 €4 793 €20 542 €---
1428 930 €7 509 €4 481 €21 422 €---
1529 509 €7 186 €4 159 €22 323 €---
1630 099 €6 852 €3 825 €23 247 €---
1730 701 €6 507 €3 480 €24 194 €---
1831 315 €6 150 €3 122 €25 165 €---
1931 941 €5 780 €2 753 €26 161 €---
2032 580 €5 398 €2 370 €27 182 €---
2133 232 €5 002 €1 975 €28 230 €---
2233 896 €4 593 €1 566 €29 303 €---
2334 574 €4 170 €1 142 €30 405 €---
2435 266 €3 732 €704 €31 534 €---
2535 971 €3 278 €251 €32 693 €---
TOTAL716 324 €259 285 €113 004 €457 039 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 457 039 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 364 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 696 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 696 €-6 420 €+11 116 €
2+4 696 €0 €+4 696 €
3+4 696 €0 €+4 696 €
4+4 696 €+264 €+4 432 €
5+4 696 €+4 272 €+424 €
6+4 696 €+4 488 €+208 €
7+4 696 €+4 710 €-14 €
8+4 696 €+4 938 €-242 €
9+4 696 €+5 171 €-475 €
10+4 696 €+5 410 €-714 €
11+4 696 €+5 654 €-958 €
12+4 696 €+5 905 €-1 209 €
13+4 696 €+6 163 €-1 467 €
14+4 696 €+6 426 €-1 730 €
15+4 696 €+6 697 €-2 001 €
16+4 696 €+6 974 €-2 278 €
17+4 696 €+7 258 €-2 562 €
18+4 696 €+7 550 €-2 854 €
19+4 696 €+7 848 €-3 152 €
20+4 696 €+8 155 €-3 459 €
21+4 696 €+8 469 €-3 773 €
22+4 696 €+8 791 €-4 095 €
23+4 696 €+9 121 €-4 425 €
24+4 696 €+9 460 €-4 764 €
25+4 696 €+9 808 €-5 112 €
Total+117 400 €+137 112 €+-19 712 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 165 jours
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