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Maison 6 pièces 244 m²

Bien expiré
VilleSaint-Bonnet-sur-Gironde (17)
Surface244m²
Coût Total371 145€
Loyer Annuel21 654€
Rentabilité5.83%
Cashflow/mois-314€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 260 190 €
Surface : 244 m²
Prix au m² : 1 066,35 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Charentaise de 6 pièces principales

Belle maison familiale, offrant une cuisine équipée avec un séjour lumineux, 5 chambres, 2 salles de bain, une buanderie, un garage attenant. Terrain clos de 900 m² avec piscine. Honoraires à charge acquéreur : 6.2% Référence annonce : 508-0432N Date de réalisation du diagnostic : 10/05/2023 Prix hors honoraires : 245 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 381 € et 3 221 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Saint-Bonnet-sur-Gironde
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17150
Coordonnées : 45.332159, -0.604611
Total : 371 145€
Prix d'acquisition : 260 190€
Travaux : 90 140€
Valeur du bien : 350 330€
Frais de notaire : 20 815€
Coût estimé : 20 815€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 244m²
Loyer prédit : 7.40€/m²/mois
Fourchette : 5.82€ - 9.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1804€/mois
Loyer annuel estimé : 21654€/an
Fourchette totale : 1420€ - 2292€/mois
Fourchette annuelle : 17046€ - 27508€/an
Rentabilité brute :5.83%
Fourchette de rentabilité :4.59% - 7.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :371 145€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 826,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :111,34€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 937,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :176 758,17€
Coût de l'assurance :33 403,05€
Taxe foncière : 2 165,39€/an
Soit par mois : 180,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 804,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 118,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-313,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 244 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 244 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète du salon (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: 1 salon (environ 40 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Chambres en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Chambres en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain (peinture, joints)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration possible
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la cuisine (peinture, joints)
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :90 140 €(369 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:14 640€
    Isolation toiture/combles: 244 m² × 60€/m² = 14640€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:39 000€
    Remplacement fenêtres: 30 fenêtres × 1300€ = 39000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salon:12 000€
    Rénovation complète salon: 40 m² × 300€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Pose parquet flottant: 50 m² × 90€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain × 1000€ = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine × 1000€ = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Bonnet-sur-Gironde (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 804 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 654 €/an
Calcul : 1 804 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 237 €/an
Base de calcul : Emprunt de 371 145 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 336 €/an
Calcul : 111 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 165 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 90 140 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 105 879 €
Revenus locatifs : +21 654 €
Charges déductibles : -105 879 €
Résultat foncier Année 1 : -84 225 €(Déficit de 84 225 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 62 825 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 739 €/an
Revenus locatifs : +21 654 €
Charges déductibles : -15 739 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 915 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 62824.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 260 190 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 169 124 €(65% de 260 190 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 150 €/an
Calcul : 169 124 € × 3,636% = 6 150 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 654 €105 891 €12 249 €-84 237 €21 400 €62 837 €62 837 €
222 087 €15 423 €11 921 €6 664 €--56 172 €
322 529 €15 084 €11 582 €7 445 €--48 728 €
422 979 €14 733 €11 232 €8 246 €--40 482 €
523 439 €14 371 €10 869 €9 068 €--31 414 €
623 908 €13 996 €10 495 €9 911 €--21 502 €
724 386 €13 609 €10 107 €10 777 €--10 725 €
824 874 €13 208 €9 707 €11 665 €---
925 371 €12 794 €9 293 €12 577 €---
1025 878 €12 366 €8 865 €13 512 €---
1126 396 €11 924 €8 422 €14 472 €---
1226 924 €11 466 €7 964 €15 458 €---
1327 462 €10 993 €7 491 €16 470 €---
1428 012 €10 503 €7 002 €17 508 €---
1528 572 €9 998 €6 496 €18 574 €---
1629 143 €9 475 €5 973 €19 669 €---
1729 726 €8 934 €5 432 €20 792 €---
1830 321 €8 375 €4 873 €21 946 €---
1930 927 €7 797 €4 295 €23 130 €---
2031 546 €7 199 €3 698 €24 347 €---
2132 177 €6 581 €3 080 €25 595 €---
2232 820 €5 942 €2 441 €26 878 €---
2333 477 €5 282 €1 780 €28 195 €---
2434 146 €4 599 €1 097 €29 547 €---
2534 829 €3 893 €391 €30 936 €---
TOTAL693 582 €354 436 €176 758 €339 146 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 339 146 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 654 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 547 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 547 €-6 420 €+10 967 €
2+4 547 €0 €+4 547 €
3+4 547 €0 €+4 547 €
4+4 547 €0 €+4 547 €
5+4 547 €0 €+4 547 €
6+4 547 €0 €+4 547 €
7+4 547 €0 €+4 547 €
8+4 547 €+282 €+4 265 €
9+4 547 €+3 773 €+774 €
10+4 547 €+4 054 €+493 €
11+4 547 €+4 342 €+205 €
12+4 547 €+4 637 €-90 €
13+4 547 €+4 941 €-394 €
14+4 547 €+5 252 €-705 €
15+4 547 €+5 572 €-1 025 €
16+4 547 €+5 901 €-1 354 €
17+4 547 €+6 238 €-1 691 €
18+4 547 €+6 584 €-2 037 €
19+4 547 €+6 939 €-2 392 €
20+4 547 €+7 304 €-2 757 €
21+4 547 €+7 679 €-3 132 €
22+4 547 €+8 063 €-3 516 €
23+4 547 €+8 458 €-3 911 €
24+4 547 €+8 864 €-4 317 €
25+4 547 €+9 281 €-4 734 €
Total+113 675 €+101 744 €+11 931 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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