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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBessé-sur-Braye (72)
Surface100.7
Coût Total130 868
Loyer Annuel7 663
Rentabilité5.86%
Cashflow/mois-112
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 500 €
Surface : 100.7 m²
Prix au m² : 749,75 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Cheminée, 2 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, calme, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

Découvrez cette charmante maison de campagne située dans un hameau, idéale pour les amoureux de la nature et du calme !

Au rez-de-chaussée, profitez d'un espace de vie avec un espace cuisine et une très belle cheminée insert, un salon , une chambre , une salle de bains et un WC complètent ce niveau.

À l'étage, accessible par un escalier depuis l'extérieur, se trouve une grande chambre offrant un espace paisible et privé.

Des petits travaux seront à prévoir pour révéler tout le potentiel de cette belle demeure ou le gros œuvre est en parfait état.

À l'extérieur, un grand jardin arboré, un puits, ainsi que des dépendances telles qu'un garage, une écurie, une ancienne soue et une cave, offrent de nombreuses possibilités d'aménagement.

Vivez au rythme de la campagne dans cette maison pleine de charme et de potentiel.

Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite !

Votre agence immobilière ARGILIMMO, 108 rue nationale BOULOIRE - 3 grande rue ST CALAIS. Contactez-nous par ou par email : . Une équipe de professionnelle habilitée et passionnée pour vous accompagner dans votre projet immobilier.

Ville : Bessé-sur-Braye
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72310
Coordonnées : 47.823060, 0.724771
Total : 130 868
Prix d'acquisition : 75 500
Travaux : 49 328
Valeur du bien : 124 828
Frais de notaire : 6 040
Coût estimé : 6 040
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100.7
Loyer prédit : 6.34€/m²/mois
Fourchette : 4.76€ - 8.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 639€/mois
Loyer annuel estimé : 7663€/an
Fourchette totale : 479€ - 852€/mois
Fourchette annuelle : 5746€ - 10220€/an
Rentabilité brute :5.86%
Fourchette de rentabilité :4.39% - 7.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :896,55 €/m²
Basé sur :81 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :90 283
Prix d'achat :75 500
Décote à l'achat :-14 783 (-16.4%)
Marge achat-revente :-40 585€ (-45.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 868
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :648,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :38,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 686,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 579,53
Coût de l'assurance :11 450,95
Taxe foncière : 766,35€/an
Soit par mois : 63,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 638,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 750,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-111,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 237 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100.7 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, possibilité de gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 100.7 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture nécessaire pour rafraîchir l'espace
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise à jour de l'électroménager et des meubles de cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 328(490 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 028
    Isolation combles: 100.7 m² × 40€/m² = 4028€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:900
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bessé-sur-Braye (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 628✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 639 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 663 €/an
Calcul : 639 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 393 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 868 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 458 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 766 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 328
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 945
Revenus locatifs : +7 663
Charges déductibles : -54 945
Résultat foncier Année 1 : -47 282(Déficit de 47 282 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 882
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 617 €/an
Revenus locatifs : +7 663
Charges déductibles : -5 617
Résultat foncier Années 2+ : 2 046 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25881.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 075(65% de 75 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 785 €/an
Calcul : 49 075 € × 3,636% = 1 785
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 66354 9504 397-47 28621 400 €25 886 €25 886 €
27 8175 5054 2802 312--23 574 €
37 9735 3844 1602 589--20 985 €
48 1335 2594 0352 873--18 112 €
58 2955 1303 9053 165--14 946 €
68 4614 9963 7723 465--11 481 €
78 6304 8583 6333 773--7 709 €
88 8034 7153 4904 088--3 620 €
98 9794 5663 3424 412---
109 1594 4133 1894 745---
119 3424 2553 0305 087---
129 5294 0912 8665 438---
139 7193 9212 6975 798---
149 9133 7462 5216 168---
1510 1123 5642 3406 548---
1610 3143 3762 1526 938---
1710 5203 1821 9587 338---
1810 7312 9811 7577 750---
1910 9452 7731 5498 172---
2011 1642 5581 3348 606---
2111 3872 3361 1119 052---
2211 6152 1058819 510---
2311 8481 8676439 980---
2412 0841 62139610 464---
2512 3261 36614110 960---
TOTAL245 463143 51763 580101 94621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 101 946
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 663 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 609 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 609-6 420+8 029
2+1 6090+1 609
3+1 6090+1 609
4+1 6090+1 609
5+1 6090+1 609
6+1 6090+1 609
7+1 6090+1 609
8+1 6090+1 609
9+1 609+238+1 371
10+1 609+1 424+185
11+1 609+1 526+83
12+1 609+1 631-22
13+1 609+1 739-130
14+1 609+1 850-241
15+1 609+1 964-355
16+1 609+2 081-472
17+1 609+2 201-592
18+1 609+2 325-716
19+1 609+2 452-843
20+1 609+2 582-973
21+1 609+2 716-1 107
22+1 609+2 853-1 244
23+1 609+2 994-1 385
24+1 609+3 139-1 530
25+1 609+3 288-1 679
Total+40 225+30 584+9 641
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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