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Détails du bien

Bien expiré
VilleLimoges (87)
Surface81m²
Coût Total143 140€
Loyer Annuel8 388€
Rentabilité5.86%
Cashflow/mois-400€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 209,88 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

EXCLUSIVITE SECTEUR FRANCOIS PERRIN bel appartement de type 4 situé au quatrième étage. sans ascenseur , avec garage er cave .Vous serez séduits par son emplacement proche Carmes et de toutes les commodités ainsi que son excellent état .Il est composé d'une entrée, un salon séjour de 29 m²( les 2 pièces sont communiquantes) - cuisine aménagée, Deux chambres. Un bureau pouvant servir de chambre pour enfants en bas âge. Possibilité 3ème chambre . Dégagement avec placard. Salle d'eau.Wc indépendant.Double vitrage. Emménagement immédiat A VOIR TRES VITE Nombre de lots de la copropriété: 100, Montant moyen de la quote-part annuelle de charges (budget prévisionnel) : 3360 euros soit 280 euros par mois. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Contactez Stéphanie CHISSADON Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°507 528 495 Greffe de LIMOGES) (réf. 602415 )

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87100
Total : 143 140€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 37 300€
Valeur du bien : 135 300€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 699€/mois
Loyer annuel estimé : 8388€/an
Fourchette totale : 557€ - 877€/mois
Fourchette annuelle : 6685€ - 10524€/an
Rentabilité brute :5.86%
Fourchette de rentabilité :4.67% - 7.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :707,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :41,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 749,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 084,05€
Coût de l'assurance :12 524,75€
Taxe foncière : 838,78€/an
Soit par mois : 69,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 280,00€/mois
Soit par an : 3 360,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 698,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 099,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-400,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 227 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Vérification et mise aux normes du tableau électrique
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 1 installation
Raison: Assurer le bon fonctionnement de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 300 €(460 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise)
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (installation comprise)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (installation comprise)
  • Chambres - Revêtement:4 500€
    Parquet flottant 30 m²: 50€/m² × 30 = 1500€, Peinture 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 2100€
  • Chambres - Électricité:1 600€
    Mise aux normes électricité 2 chambres: 800€ × 2 = 1600€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 400€
    Vérification et mise aux normes tableau électrique: 1400€ (installation comprise)
  • Plomberie générale:1 800€
    Vérification plomberie générale: 1800€ (installation comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 699 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 388 €/an
Calcul : 699 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 776 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 140 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 501 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 839 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 360 €/an
Calcul : 280 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 776 €
Revenus locatifs : +8 388 €
Charges déductibles : -46 776 €
Résultat foncier Année 1 : -38 388 €(Déficit de 38 388 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 988 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 476 €/an
Revenus locatifs : +8 388 €
Charges déductibles : -9 476 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 088 €/an(Déficit de 1 088 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16988.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 388 €46 781 €4 781 €-38 393 €21 400 €16 993 €16 993 €
28 556 €9 354 €4 654 €-798 €798 €-16 993 €
38 727 €9 222 €4 522 €-495 €495 €-16 993 €
48 901 €9 086 €4 386 €-184 €184 €-16 993 €
59 079 €8 945 €4 245 €134 €--16 859 €
69 261 €8 799 €4 099 €462 €--16 397 €
79 446 €8 648 €3 949 €798 €--15 599 €
89 635 €8 493 €3 793 €1 142 €--14 457 €
99 828 €8 331 €3 632 €1 496 €--12 961 €
1010 024 €8 165 €3 465 €1 860 €--11 101 €
1110 225 €7 992 €3 292 €2 233 €--8 868 €
1210 429 €7 814 €3 114 €2 615 €---
1310 638 €7 629 €2 929 €3 009 €---
1410 851 €7 438 €2 739 €3 412 €---
1511 068 €7 241 €2 541 €3 827 €---
1611 289 €7 037 €2 337 €4 252 €---
1711 515 €6 826 €2 126 €4 689 €---
1811 745 €6 607 €1 907 €5 138 €---
1911 980 €6 381 €1 682 €5 599 €---
2012 219 €6 148 €1 448 €6 072 €---
2112 464 €5 906 €1 206 €6 558 €---
2212 713 €5 656 €956 €7 057 €---
2312 967 €5 397 €698 €7 570 €---
2413 227 €5 130 €430 €8 097 €---
2513 491 €4 853 €153 €8 638 €---
TOTAL268 665 €223 878 €69 084 €44 786 €22 878 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 863 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 44 786 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 388 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 761 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 761 €-6 420 €+8 181 €
2+1 761 €-239 €+2 000 €
3+1 761 €-149 €+1 910 €
4+1 761 €-55 €+1 816 €
5+1 761 €0 €+1 761 €
6+1 761 €0 €+1 761 €
7+1 761 €0 €+1 761 €
8+1 761 €0 €+1 761 €
9+1 761 €0 €+1 761 €
10+1 761 €0 €+1 761 €
11+1 761 €0 €+1 761 €
12+1 761 €+785 €+976 €
13+1 761 €+903 €+858 €
14+1 761 €+1 024 €+737 €
15+1 761 €+1 148 €+613 €
16+1 761 €+1 276 €+485 €
17+1 761 €+1 407 €+354 €
18+1 761 €+1 541 €+220 €
19+1 761 €+1 680 €+81 €
20+1 761 €+1 822 €-61 €
21+1 761 €+1 967 €-206 €
22+1 761 €+2 117 €-356 €
23+1 761 €+2 271 €-510 €
24+1 761 €+2 429 €-668 €
25+1 761 €+2 591 €-830 €
Total+44 025 €+16 096 €+27 929 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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