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Maison à vendre

VilleQuestembert (56)
Surface167m²
Coût Total299 160€
Loyer Annuel19 731€
Rentabilité6.60%
Cashflow/mois-69€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 500 €
Surface : 167 m²
Prix au m² : 1 320,36 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 24,35 m²), 3 chambres, Balcon, Terrasse, calme

Cet immeuble, situé au coeur du centre-ville de Questembert, est une excellente opportunité. Plusieurs possibilités s'offrent à vous. Il pourra disposer de revenus locatifs grâce au local commercial au rez-de-chaussée et l'appartement qui est en duplex à l'étage.

Il se compose :

  • au sous-sol : deux caves et une chaufferie
  • au rez-de-chaussée : le local commercial, une cuisine et un WC
  • au premier étage : un appartement avec une pièce de vie, une cuisine, 2 chambres et une salle de bains avec WC
  • au deuxième étage : une chambre avec son dressing et un grenier aménageable

Situé dans une ville dynamique, il bénéficie d'un emplacement idéal ! L'immeuble est bien entretenu et jouit d'une belle luminosité naturelle, avec de beaux volumes. Ne manquez pas cette opportunité unique d'acquérir un bien au coeur de Questembert. (5.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Questembert
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56230
Coordonnées : 47.668682, -2.450924
Total : 299 160€
Prix d'acquisition : 220 500€
Travaux : 61 020€
Valeur du bien : 281 520€
Frais de notaire : 17 640€
Coût estimé : 17 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 167m²
Loyer prédit : 9.85€/m²/mois
Fourchette : 7.75€ - 12.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 1644€/mois
Loyer annuel estimé : 19731€/an
Fourchette totale : 1295€ - 2088€/mois
Fourchette annuelle : 15540€ - 25050€/an
Rentabilité brute :6.60%
Fourchette de rentabilité :5.19% - 8.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 446,14 €/m²
Basé sur :47 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :408 505 €
Prix d'achat :220 500 €
Décote à l'achat :-188 005€ (-46.0%)
Marge achat-revente :109 345€ (26.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :299 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 473,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :74,79€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 548,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :142 952,10€
Coût de l'assurance :22 437,00€
Taxe foncière : 1 973,05€/an
Soit par mois : 164,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 644,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 712,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-68,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 167 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 167 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 020 €(365 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:10 020€
    Isolation combles: 167 m² × 60€/m² = 10020€, Main d'œuvre: 30€
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13500€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Menuiseries:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 600€ = 12600€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 8000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Cuisine:10 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète = 10000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 36 120€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 644 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 731 €/an
Calcul : 1 644 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 894 €/an
Base de calcul : Emprunt de 299 160 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 897 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 973 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 020 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 784 €
Revenus locatifs : +19 731 €
Charges déductibles : -73 784 €
Résultat foncier Année 1 : -54 054 €(Déficit de 54 054 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 654 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 764 €/an
Revenus locatifs : +19 731 €
Charges déductibles : -12 764 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 966 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32653.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 220 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 325 €(65% de 220 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 212 €/an
Calcul : 143 325 € × 3,636% = 5 212 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 731 €73 794 €9 903 €-54 063 €21 400 €32 663 €32 663 €
220 125 €12 509 €9 638 €7 616 €--25 047 €
320 528 €12 235 €9 365 €8 292 €--16 754 €
420 938 €11 952 €9 082 €8 986 €--7 768 €
521 357 €11 660 €8 789 €9 697 €---
621 784 €11 357 €8 486 €10 427 €---
722 220 €11 044 €8 173 €11 176 €---
822 664 €10 720 €7 850 €11 944 €---
923 117 €10 386 €7 515 €12 732 €---
1023 580 €10 040 €7 169 €13 540 €---
1124 051 €9 682 €6 812 €14 369 €---
1224 532 €9 312 €6 442 €15 220 €---
1325 023 €8 930 €6 059 €16 093 €---
1425 524 €8 534 €5 664 €16 989 €---
1526 034 €8 125 €5 255 €17 909 €---
1626 555 €7 703 €4 832 €18 852 €---
1727 086 €7 265 €4 395 €19 820 €---
1827 627 €6 813 €3 943 €20 814 €---
1928 180 €6 346 €3 475 €21 834 €---
2028 744 €5 862 €2 992 €22 881 €---
2129 319 €5 363 €2 492 €23 956 €---
2229 905 €4 846 €1 975 €25 059 €---
2330 503 €4 311 €1 441 €26 192 €---
2431 113 €3 759 €888 €27 354 €---
2531 735 €3 187 €317 €28 548 €---
TOTAL631 974 €275 735 €142 952 €356 239 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 356 239 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 731 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 143 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 143 €-6 420 €+10 563 €
2+4 143 €0 €+4 143 €
3+4 143 €0 €+4 143 €
4+4 143 €0 €+4 143 €
5+4 143 €+579 €+3 564 €
6+4 143 €+3 128 €+1 015 €
7+4 143 €+3 353 €+790 €
8+4 143 €+3 583 €+560 €
9+4 143 €+3 819 €+324 €
10+4 143 €+4 062 €+81 €
11+4 143 €+4 311 €-168 €
12+4 143 €+4 566 €-423 €
13+4 143 €+4 828 €-685 €
14+4 143 €+5 097 €-954 €
15+4 143 €+5 373 €-1 230 €
16+4 143 €+5 656 €-1 513 €
17+4 143 €+5 946 €-1 803 €
18+4 143 €+6 244 €-2 101 €
19+4 143 €+6 550 €-2 407 €
20+4 143 €+6 864 €-2 721 €
21+4 143 €+7 187 €-3 044 €
22+4 143 €+7 518 €-3 375 €
23+4 143 €+7 858 €-3 715 €
24+4 143 €+8 206 €-4 063 €
25+4 143 €+8 564 €-4 421 €
Total+103 575 €+106 872 €+-3 297 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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