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Maison de village 3 pièces 67 m²

VillePoussan (34)
Surface67m²
Coût Total112 360€
Loyer Annuel9 486€
Rentabilité8.44%
Cashflow/mois+122€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 373,13 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village 3 pièces 67 m² - EN EXCLUSIVITE - FORT POTENTIEL - EXTERIEUR

Valenti Victor vous propose en exclusivité - Cette maison de village à fort potentiel située en plein coeur de ville. Elle se compose comme suit :

  • Au rez-de-chaussée environ 35m² de cave offrant un bel espace que vous pourrez aménager comme vous le souhaitez
  • En demi-niveau : Une pièce avec fenêtre
  • Au premier niveau : Un espace salon, cuisine ouverte
  • Au deuxième niveau : Deux futures chambres assez spacieuse
  • Le gros plus : Double extérieur avec vue sur les hauteurs du village
  • Stationnements gratuit à proximité

Ce bien est idéal si vous aimez les travaux et que vous cherchez quelque chose à rénover tout en créant la maison que désirez selon vos projets. Elle offre de multiples possibilités d'exploitation et un potentiel certain

Une visite s'impose

Cette annonce référence 327732 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier VICTOR VALENTI (EI) immatriculé au RSAC de MONTPELLIER (34070) sous le numéro 90407169300017.

Prix du bien : 92 000,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 327732 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Poussan
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34560
Coordonnées : 43.491806, 3.657344
Total : 112 360€
Prix d'acquisition : 92 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 105 000€
Frais de notaire : 7 360€
Coût estimé : 7 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 11.80€/m²/mois
Fourchette : 8.91€ - 15.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 791€/mois
Loyer annuel estimé : 9486€/an
Fourchette totale : 597€ - 1047€/mois
Fourchette annuelle : 7165€ - 12560€/an
Rentabilité brute :8.44%
Fourchette de rentabilité :6.38% - 11.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 232,18 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :216 556 €
Prix d'achat :92 000 €
Décote à l'achat :-124 556€ (-57.5%)
Marge achat-revente :104 196€ (48.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :556,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :32,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 589,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 587,79€
Coût de l'assurance :9 831,50€
Taxe foncière : 948,63€/an
Soit par mois : 79,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 790,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 668,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :122,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le score DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation des combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 67 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur l'échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol et peinture pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol et peinture pour le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon en mauvais état nécessitant rénovation
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité avec tableau électrique et prises suffisantes
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection complète de la plomberie pour assurer le bon fonctionnement des évacuations
Quantité: 1 installation
Raison: État 2/5 visible - plomberie en mauvais état nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(194 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 9 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 791 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 486 €/an
Calcul : 791 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 772 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 360 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 393 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 949 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 114 €
Revenus locatifs : +9 486 €
Charges déductibles : -18 114 €
Résultat foncier Année 1 : -8 627 €(Déficit de 8 627 €)
Imputable sur revenu global : 8 627 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 114 €/an
Revenus locatifs : +9 486 €
Charges déductibles : -5 114 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 373 €/an
Prix d'achat du bien : 92 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 800 €(65% de 92 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 175 €/an
Calcul : 59 800 € × 3,636% = 2 175 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 486 €18 117 €3 775 €-8 631 €8 631 €--
29 676 €5 017 €3 675 €4 659 €---
39 870 €4 913 €3 571 €4 956 €---
410 067 €4 806 €3 464 €5 261 €---
510 268 €4 695 €3 353 €5 573 €---
610 474 €4 580 €3 238 €5 893 €---
710 683 €4 461 €3 119 €6 222 €---
810 897 €4 338 €2 997 €6 558 €---
911 115 €4 211 €2 869 €6 903 €---
1011 337 €4 080 €2 738 €7 257 €---
1111 564 €3 944 €2 602 €7 620 €---
1211 795 €3 803 €2 461 €7 992 €---
1312 031 €3 657 €2 315 €8 374 €---
1412 272 €3 507 €2 165 €8 765 €---
1512 517 €3 351 €2 009 €9 166 €---
1612 767 €3 190 €1 848 €9 578 €---
1713 023 €3 023 €1 681 €10 000 €---
1813 283 €2 850 €1 508 €10 433 €---
1913 549 €2 672 €1 330 €10 877 €---
2013 820 €2 487 €1 145 €11 333 €---
2114 096 €2 296 €954 €11 800 €---
2214 378 €2 098 €756 €12 280 €---
2314 666 €1 894 €552 €12 772 €---
2414 959 €1 682 €340 €13 277 €---
2515 258 €1 463 €121 €13 795 €---
TOTAL303 848 €101 135 €54 588 €202 713 €8 631 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 589 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 202 713 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 486 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 992 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 992 €-2 589 €+4 581 €
2+1 992 €+1 398 €+594 €
3+1 992 €+1 487 €+505 €
4+1 992 €+1 578 €+414 €
5+1 992 €+1 672 €+320 €
6+1 992 €+1 768 €+224 €
7+1 992 €+1 867 €+125 €
8+1 992 €+1 967 €+25 €
9+1 992 €+2 071 €-79 €
10+1 992 €+2 177 €-185 €
11+1 992 €+2 286 €-294 €
12+1 992 €+2 398 €-406 €
13+1 992 €+2 512 €-520 €
14+1 992 €+2 629 €-637 €
15+1 992 €+2 750 €-758 €
16+1 992 €+2 873 €-881 €
17+1 992 €+3 000 €-1 008 €
18+1 992 €+3 130 €-1 138 €
19+1 992 €+3 263 €-1 271 €
20+1 992 €+3 400 €-1 408 €
21+1 992 €+3 540 €-1 548 €
22+1 992 €+3 684 €-1 692 €
23+1 992 €+3 832 €-1 840 €
24+1 992 €+3 983 €-1 991 €
25+1 992 €+4 138 €-2 146 €
Total+49 800 €+60 814 €+-11 014 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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